TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sabine GONCALVES ; Maître Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10532 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBK4U

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabine GONCALVES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0223

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas BERTHIER de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10532 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBK4U

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 décembre 2006, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [L] [C] un appartement à usage d’habitation de type « T3 » situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 382,39 euros, provisions sur charges comprises.

Se plaignant de l’indécence de son logement, et par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, Monsieur [L] [C] a fait assigner [Localité 1] HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Sa condamnation à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux moisissures et à l’humidité dans la chambre du fond conformément au rapport d’expertise et pour mettre un terme à l’engorgement de la canalisation des WC, dans un délai de trois mois,La réduction du loyer à hauteur d’un tiers à partir de la signification de la décision et jusqu’à l’achèvement des travaux,Sa condamnation au paiement de 6000 euros de dommages et intérêts,Sa condamnation à lui verser 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 février 2026.

A l’audience, Monsieur [L] [C], représenté par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, développés oralement.

[Localité 1] HABITAT OPH a été représenté par son conseil et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses et sa condamnation à lui verser 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA Versailles, 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

En revanche il est admis qu’en cas de manque d’aération du locataire, l’apparition de moisissures relève de la responsabilité du locataire (CA Angers 9 juillet 2019, n°17-00859).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire ne peut pas profiter d’une indécence pour suspendre le paiement de son loyer, sauf s’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux (CA Amiens, 1re ch., 21 oct. 2010, n° 09/02465). La réduction du loyer est ainsi présentée comme une sanction subsidiaire par l’article 20-1 de la loi de 1989, si bien qu’il est admis qu’en principe le locataire ne peut pas agir à titre principal en réduction de loyers (CA Toulouse, 3e ch., 7 juin 2005 : Juris-Data n° 2005-278696) : la réduction n’est possible qu’après que le juge ait prescrit des travaux qui n’auraient pas été accomplis. Par extension, elle est aussi ouverte en cas de mise en conformité techniquement impossible ou bien en cas de mise en conformité refusée par le bailleur (CA Douai, 3e ch., 7 nov. 2002 : Juris-Data n° 2002-201362).

En l’espèce, le rapport d’expertise du 15 mai 2025 met en évidence, dans la chambre du fond, qu'« aucune humidité n’a été relevée dans les fonds à l’humitest », si bien qu’une « infiltration par façade peut être écartée », et que la condensation se concentre « au droit du mobilier accolé empêchant une ventilation suffisante des parois ». Il en est conclu à la « présence d’un pont thermique (condensation) classique » touchant le mur donnant sur l’extérieur, dès lors compatible avec les dires du locataire retranscrits par l’expert, à savoir que l’humidité se manifeste en particulier en période de froid. Toutefois, l’expert relève que la pièce « n’est pas équipée de VMC ». En outre, l’expertise a été effectuée au printemps, ce qui ne permet pas d’apprécier l’ampleur des désordres en période de températures plus basses ou de météo humide. D’ailleurs, que le constat de commissaire de justice du 15 juin 2024, met en évidence des moisissures bien plus importantes que celles décrites dans le rapport d’expertise, se prolongeant le long des deux angles du mur donnant sur l’extérieur jusqu’au plafond, soit au-delà de l’emplacement des meubles. Dans le même temps, [Localité 1] HABITAT OPH ne démontre pas de l’absence d’aération par le locataire ni de la suroccupation de la pièce impactée.

En conséquence, il est suffisamment établi que le logement est indécent.

Monsieur [L] [C] est ainsi bien fondé en son principe à solliciter des travaux et une indemnisation de son préjudice en raison des manquements de son bailleur.

Sur la demande de travaux, il sera observé que la mise en exergue, dans le constat de commissaire de justice du 15 juin 2024, de moisissures le long des deux angles du mur donnant sur l’extérieur jusqu’au plafond, interroge nécessairement sur l’absence réelle d’infiltration en façade. D’autant plus que le devis du 15 juillet 2025, communiqué en défense, fait expressément référence à une « infiltration en façade mur 2 et 3 » à laquelle les travaux visés au devis devaient remédier, ces travaux incluant « la mise en place d’un isolant aux endroits concernés avec reprise de peinture » comme détaillé par le bailleur dans son courrier du 2 septembre 2025. [Localité 1] HABITAT OPH sera donc tenu, dans la chambre du fond, d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres. En revanche, Monsieur [L] [C] échoue à établir l’existence d’un engorgement de la canalisation des WC (constat, attestations, etc).

[Localité 1] HABITAT OPH sera en conséquence condamné à procéder, dans la chambre du fond, au nettoyage des moisissures, aux travaux visés dans le devis du 15 juillet 2025 (pose d’un enduit, dépose et pose d’une toile de verre, peinture), en ce compris la mise en place d’un isolant sur le mur donnant sur l’extérieur dont fait état le courrier du 2 septembre 2025, et à l’installation d’une VMC, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision, sans se réserver la compétence à la juridiction de céans pour la liquidation.

Il n’y a pas lieu de prévoir une réduction du loyer dans la période précédant l’achèvement des travaux, les conditions sus mentionnées n’étant pas remplies.

Sur la demande indemnitaire, l’existence des désordres est objectivement établie à compter du constat du 15 juin 2024. Il sera en outre observé que [Localité 1] HABITAT OPH n’a pas donné suite au courrier du 2 septembre 2025 pour la réalisation des travaux visés au devis du 15 juillet 2025. Par ailleurs, Monsieur [L] [C] ne démontre pas le lien de causalité entre les problèmes de santé de sa fille et l’humidité relevée dans la chambre du fond. Dans ces conditions, l’indemnité en réparation des désordres sera ramenée à plus juste proportion.

[Localité 1] HABITAT OPH sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 500 euros de dommages et intérêts, tous types de préjudice confondus.

Sur les mesures accessoires

[Localité 1] HABITAT OPH, qui succombe, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Monsieur [L] [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à procéder, dans la chambre du fond de l’appartement pris à bail par Monsieur [L] [C], au nettoyage des moisissures, aux travaux visés dans le devis du 15 juillet 2025 (pose d’une toile de verre, peinture, pose d’un enduit), en ce compris la mise en place d’un isolant sur le mur donnant sur l’extérieur dont fait état le courrier du 2 septembre 2025, et à l’installation d’une VMC, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision, sans se réserver la compétence à la juridiction de céans pour la liquidation ;

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à verser à Monsieur [L] [C] la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à verser à Monsieur [L] [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection