TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/04505 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4JIV

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 15 Novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [H] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [G] [L] épouse [E]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Olivier KUHN de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #N1701

Monsieur [O] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 3] (ROYAUMES UNIS)

Représenté par Maître Euryale BOTTIER de la SELEURL BOTTIER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0093

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [F] veuve [M]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par Maître Katherine LOFFREDO-TREILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0782

Décision du 15 Novembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 24/04505 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JIV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

M^me Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire de Paris.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 18 Novembre 2024. La mise à disposition de cette décision a été anticipée au 15 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

_______________________

Faits, procédure et prétentions des parties

Les époux [F] se sont mariés le [Date mariage 2] 1935 et ont adopté le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts à la suite de la signature d’un contrat de mariage reçu le 7 février 1935 par Maître [X], notaire à [Localité 14].

A leur décès, ils ont laissé pour leur succéder leur deux filles, Madame [U] [F] épouse [L] et Madame [Y] [F] épouse [M].

L’indivision successorale se compose notamment d’un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble en copropriété référencé au cadastre section [Cadastre 7] et [Cadastre 9], sis [Adresse 5], lots n°101, 102, 103, 122 et 123 et d’un studio situé au rez-de-chaussée lots n°79 et 125.

Le règlement de la liquidation du régime matrimonial des époux [F] et de leurs successions, ainsi que l’occupation de l’appartement indivis précité ont fait l’objet de longues procédures devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le 3 mars 2022, un protocole transactionnel a été signé entre Madame [U] [F] épouse [L] et Madame [Y] [F] épouse [M], en présence de la fille de cette dernière, Madame [P] [M], ès qualité de mandataire de protection future de Monsieur [A] [M], son père, qui a mis fin aux diverses procédures relatives au règlement des successions.

Madame [U] [F]-[L] a fait l’objet d’une mesure de protection et a été placée sous tutelle avant de décéder le [Date décès 4] 2023.

Elle a laissé pour lui succéder ses trois enfants :

— Madame [G] [L] ;

— Monsieur [H] [L] ;

— Monsieur [O] [L].

Un contentieux est né relatif à la vente de l’appartement indivis sis [Adresse 5], entre les indivisaires. En particulier, une procédure judiciaire aux fins essentielles de régularisation d’une promesse de vente concernant ledit bien immobilier indivis a été diligentée devant le tribunal de céans par les sociétés [12] et [10] à l’encontre de Madame [Y] [F] épouse [M], de Messieurs [H] et [O] [L] et de Madame [G] [L] (RG 24/02967).

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 5 mars 2024 à laquelle il est expressément référé et qui a été soutenue oralement à l’audience du 7 octobre 2024, Messieurs [H] et [O] [L] et Madame [G] [L], invoquant les articles 815-6 et 815-11 du code civil et l’article 1380 du Code de procédure civile, demandent au Président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

« DECLARER Madame [G] [L] et Messieurs [H] et [O] [L] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

En conséquence,

— AUTORISER Madame [G] [L] et Messieurs [H] et [O] [L] à vendre seuls le bien indivis sis à [Adresse 5], lots n° 101,102, 103, 121, 122, 123 et 125 au prix de 3.050.000 € à la société [12] ou à toute société que celle-ci se substituerait ;

— CONDAMNER Madame [Y] [M] à verser aux demandeurs la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [Y] [M] aux entiers dépens. »

En réponse, dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, soutenues oralement et complétées à l’audience du 7 octobre 2024 et auxquelles il est expressément référé, Madame [Y] [F] veuve [M], au visa des dispositions de l’article 815-6 du code civil, demande au Président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond de :

« – DEBOUTER Messieurs [H] et [O] [L] et Madame [G] [L] épouse [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Les DECLARER irrecevables et infondées.

— AUTORISER la vente de l’appartement indivis situé [Adresse 5] au prix minimum de 3 800 000 €.

— CONDAMNER Messieurs [H] et [O] [L] et Madame [G] [L] épouse [E] à payer à Madame [Y] [F] épouse [M] une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Et en tous les dépens. »

A l’audience du 7 octobre 2024, le conseil de Madame [M] a précisé le caractère subsidiaire de sa demande de l’autoriser à vendre seule l’appartement indivis situé [Adresse 5] au prix minimum de 3 800 000 €.

Motifs de la décision

Sur la demande principale

Au soutien de leur demande d’être autorisés à vendre seuls le bien indivis litigieux sis [Adresse 5], en signant la promesse et l’acte de vente dans les termes conclus avec la société [12], au prix de 3 050 000 euros, les consorts [L] font valoir, au visa de l’article 815-6 du code civil :

— qu’alors que les indivisaires avaient convenu des modalités de mise en vente immédiate du bien immobilier litigieux aux termes du protocole d’accord conclu le 3 mars 2022 et signé, le 22 mars 2022, une offre de vente avec la société [12], acquéreur choisi par Madame [Y] [M] à un prix négocié par elle, cette dernière a tout mis en œuvre pour entraver cette vente, refusant de la régulariser en dépit de nombreuses négociations et sommations faites à son égard ;

— qu’il y a, à présent, urgence à autoriser cette cession puisque, d’une part, les indivisaires sont mis en cause par l’acquéreur en vertu de l’offre contresignée par toutes les parties le 22 mars 2022, qui réclame leur condamnation à régulariser la vente sous astreinte de 1 000 euros et à lui payer plus de 300 000 euros de dommages et intérêts et que, d’autre part, Madame [M], qui occupe l’appartement indivis sans verser la moindre indemnité d’occupation, ne s’acquitte pas des charges de copropriété afférentes à l’appartement depuis de nombreuses années.

— qu’à cet égard, la dette de charges de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires s’élevant à la somme de 126 593,61 euros, il ne fait aucun doute qu’une nouvelle procédure de recouvrement sera bientôt mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires à leur détriment ;

— que plusieurs procédures ont déjà été diligentées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’indivision qui ont donné lieu à deux procédures de saisies-attributions exécutées en 2019 et 2023 sur les comptes de Madame [U] [L] d’un montant de 28 091,03 euros et 99 204,37 euros ;

— que la mauvaise foi de Madame [M] est patente, celle-ci entravant depuis 2015 le règlement de la succession et gagnant du temps pour rester dans l’appartement litigieux en faisant supporter à Madame [U] [L], et à présent à ses enfants, l’intégralité du coût et des risques nés de ses manœuvres ;

— que la défenderesse ne respecte aucun des accords conclus, n’hésitant pas à négocier avec des tiers la vente du bien indivis sans en informer ses co-indivisaires, et ce malgré l’engagement irrévocable conclu avec la société [12] ;

Pour s’opposer à cette demande, Madame [Y] [M], qui souligne qu’elle est en état de faiblesse, sous antidépresseurs et très vulnérable financièrement, et soutient notamment, au visa des articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen ainsi que de l’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales que l’autorisation donnée à un indivisaire de disposer seul d’un bien indivis en vertu de l’article 815-6 du code civil, doit être justifiée par l’urgence et l’intérêt commun ce qui n’est pas le cas en l’espèce. A cet égard, elle expose que :

— l’autorisation de vente sollicitée par les consorts [L] est contraire à l’intérêt commun dès lors que cette vente, à un prix inférieur au prix du marché, nuirait à ses droits, en lui faisant perdre 799 800 euros, alors que les consorts [L] percevraient quant à eux la même somme, quel que soit le prix de vente fixé, en application d’une clause insérée abusivement sur les conseils de son ancien avocat et en accord avec Madame [U] [L] dans le protocole d’accord du 3 mars 2022 ;

— s’agissant de l’urgence, Madame [U] [L] a refusé de vendre l’appartement aux époux [Z], puis a exigé du 15 novembre 2022 au 7 juillet 2023, des modifications ;

— l’indivision a une dette auprès du syndicat des copropriétaires qui a pris une hypothèque sur l’appartement litigieux et le studio ;

— le 13 novembre 2023, le juge des tutelles d’Auch en charge de la mesure de protection de Madame [U] [L] a autorisé la vente de l’appartement litigieux à un prix de 3 800 000 euros ;

— si la société [6] avait estimé l’appartement à la somme de 3 950 000 euros, ce mandat n’a été signé par aucune des parties ; en janvier 2024, l’agence [11] a estimé l’appartement à une somme comprise entre 3 800 000 et 3 900 000 euros, outre les parkings estimés à 60 000 et 65 000 euros ; elle n’est donc pas opposée à la vente de l’appartement au prix de 3 800 000 euros et sollicite à titre subsidiaire, l’autorisation de vendre seule à ce prix ;

Sur ce,

Selon l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, et il entre à ce titre dans ses pouvoirs d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien immobilier, par dérogation au principe de l’unanimité nécessaire des indivisaires pour faire des actes de disposition sur les biens indivis.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment d’un arrêt du 12 novembre 2020 de la Cour d’appel de Paris que Madame [Y] [M] occupe de manière privative l’appartement indivis situé au 4ème étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] depuis de nombreuses années, sans s’acquitter d’une quelconque indemnité d’occupation, ni du paiement des charges de copropriété afférentes à ce bien, ce qui a conduit à sa condamnation par ledit arrêt au paiement à l’indivision d’importantes sommes d’argents et à ce que soit ordonné son expulsion. Il est justifié qu’à la suite de cette condamnation, les indivisaires se sont rapprochés et sont parvenus à un accord censé mettre fin à leurs différends, par la signature, le 3 mars 2022, d’un protocole d’accord signé le 3 mars 2022 entre Madame [U] [L] et Madame [Y] [M], en présence de Madame [P] [M], ès qualité de mandataire de protection future de Monsieur [A] [M], son père.

Aux termes de ce protocole d’accord, il était convenu entre les indivisaires de vendre sans délai l’appartement indivis et ses annexes, situé au 4ème étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], composé des lots n°101, 102, 103, 121, 122 et 123 de ladite copropriété. Il est établi que ces mêmes parties ont signé, le 2 mars 2022, une offre d’acquisition portant sur ledit appartement ainsi que sur un studio, lots n°79 et 125 de la copropriété, émanant de la société [12] pour un prix de 3 300 000 euros.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats qu’en dépit de ces accords, aucune vente n’est intervenue depuis lors et que l’offre d’acquisition signée par l’ensemble des indivisaires n’a pas été régularisée, en raison des nombreuses négociations entre les parties sur les termes de la promesse de vente à intervenir et faute pour Madame [Y] [M] de se présenter aux rendez-vous fixés par le notaire instrumentaire au mois de décembre 2023 puis au mois de février 2024, malgré les sommations qui lui ont été signifiées.

La mésentente des indivisaires et leur impossibilité à se mettre d’accord pour vendre le bien indivis litigieux est donc manifeste et établie.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats démontrent que :

— l’indivision a été assignée devant le tribunal judiciaire de Paris par la société [12] et la société [10] le 25 janvier 2024 aux fins de régularisation de la promesse de vente portant sur l’appartement indivis et de la voir condamner au paiement de dommages et intérêts à hauteur de plus de 300 000 euros ;

— par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 8 février 2023, les indivisaires ont été notamment condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 83 010,21 euros au titre des charges impayés, outre des dommages et intérêts ;

des saisies attributions ont été pratiquées par le syndicat des copropriétaires sur les comptes bancaires de Madame [U] [L] au mois de mai 2019 pour un montant de 28 091,03 euros, puis le 8 février 2023 pour un montant de 99 204,37 euros soit un montant total de 127 295,40 euros ;suivant l’appel de charge du 18 décembre 2023, l’indivision demeure débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires d’une somme de 126 593,61 euros ;plusieurs inscriptions d’hypothèque ont été prises sur l’appartement litigieux tant par le syndicat des copropriétaires, que par le Trésor Public pour des impayés de charges foncières pour un montant total de près de 83 000 euros.

Il est donc établi l’existence de dettes et de procédures contentieuses qui mettent en péril l’intérêt commun et caractérisent ainsi l’urgence de vendre l’appartement indivis.

Pour s’opposer à la demande d’autorisation formée par les consorts [L] de vendre seuls l’appartement indivis au prix de de 3 050 000 euros tel que sollicité en demande, Madame [M] soutient qu’une telle vente, à un prix qu’elle estime sous-évalué, serait contraire à l’intérêt commun de l’indivision, alors qu’elle justifie qu’en octobre 2021, l’agence [6] avait été mandatée par [U] [L] pour vendre le bien litigieux au prix de 3 950 000 euros et que l’agence [11] a évalué, le 22 janvier 2024, la valeur de l’appartement à 3 800 000 / 3 900 000 euros. Elle souligne que la baisse de prix ne serait supportée que par elle aux termes du protocole d’accord du 3 mars 2022 qui prévoit qu’en cas de vente à un prix inférieur à 3 800 000 euros net vendeur, Madame [U] [L] recevrait la somme de 1 500 000 euros, ce qui porte une atteinte excessive à ses droits.

Toutefois, force est de constater qu’il n’est pas contesté que Madame [Y] [M] avait elle-même négocié, par le biais de son avocat, le prix de vente de l’offre faite par la société [12] et qu’elle a également consenti au protocole d’accord du 3 mars 2022 prévoyant la clause d’attribution du prix de vente critiquée, étant rappelé qu’aux termes de ce protocole, cette clause avait été prévue pour le cas où Madame [M] souhaiterait vendre le bien « sans que l’agent désigné par Madame [L] ait pu conduire toutes les visites convenues ci-avant ».

Madame [Y] [M] ne peut dès lors soutenir qu’une telle vente au prix sollicité par les consorts [L], qui correspond au prix fixé dans le cadre des négociations qu’elle a elle-même entreprises avec la société [12], serait contraire à l’intérêt de l’indivision et porterait une atteinte excessive à ses droits, étant souligné que les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer qu’elle aurait été victime d’une collusion frauduleuse entre son ancien conseil, la société [12] et sa sœur, tel qu’elle l’allègue.

Au contraire, le fait d’autoriser la vente de l’appartement litigieux au prix fixé dans le projet de promesse de vente négocié avec la société [12] devrait être de nature à permettre la vente du bien indivis, étant souligné qu’il est dans l’intérêt même de l’indivision que celle-ci puisse intervenir rapidement, au regard des dettes accumulées, du fait des nombreux impayés de charges et d’impôts, du risque avéré de nouvelles procédures de recouvrement pouvant être mises en œuvres par ses créanciers, ainsi que de l’existence d’une procédure judiciaire engagée par la société [12], nécessairement génératrice de frais importants pour les indivisaires qui doivent s’y faire représenter. A cet égard, il importe peu que le juge des tutelles d’Auch en charge de la mesure de protection de Madame [U] [L] ait précédemment autorisé la vente de l’appartement litigieux à un prix de 3 800 000 euros

Ainsi, étant souligné que l’ensemble des éléments de la cause permettent de douter sérieusement de la volonté réelle de Madame [Y] [M] de vendre l’appartement litigieux, il y a lieu d’autoriser les consorts [L] à vendre seuls ce bien au prix de 3 050 000 euros à la société [12] ou à toute autre société qui s’y substituerait dans les termes du projet de promesse de vente produite et de débouter la défenderesse de sa demande tendant à être autorisée à vendre seule le bien indivis au prix de 3 800 000 euros.

Il sera observé qu’aux termes de leur dispositif, les demandeurs sollicitent également la vente du lot n°125 de la copropriété sise [Adresse 5]. Or, il résulte du projet de promesse de vente produit, auxquels ils se réfèrent pour solliciter l’autorisation de vendre le bien indivis, que ce lot n°125 correspond, avec le lot n°79, à un studio situé au rez-de-chaussée, dont il est prévu qu’il serait vendu au prix de 300 000 euros, non compris dans le prix de 3 050 000 euros fixé pour l’appartement du 4ème étage correspondant, au sein de la copropriété, aux lots n°101, 102, 103, 121, 122 et 123.

La discussion entre les parties ne portant que sur la vente de l’appartement situé au 4ème étage et ses annexes, les demandeurs seront déboutés de leur demande de vendre le lot n°125 de la copropriété sise [Adresse 5].

Sur les dispositions accessoires

L’équité justifie de condamner Madame [Y] [M] à payer aux consorts [L] la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Y] [M], succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire en premier ressort,

Autorise Monsieur [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [G] [L] à vendre seuls, pour le compte de l’indivision entre eux et Madame [Y] [M], au prix minimal de 3 050 000 euros à la société [12] ou à toute autre société que celle-ci se substituerait, le bien suivant :

— l’appartement et ses annexes, situé au 4ème étage de l’immeuble en copropriété référencé au cadastre section [Cadastre 8] et [Cadastre 9], sis [Adresse 5], composé des lots n°101, 102, 103, 121, 122 et 123 ;

Rejette la demande d’autorisation de vendre seuls le lot n°125 de la copropriété sis [Adresse 5] ;

Déboute Madame [Y] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Madame [Y] [M] aux dépens,

Condamne Madame [Y] [M] à payer la somme de 4 000 euros à Monsieur [H] [L], Monsieur [O] [L] et Madame [G] [L], pris ensemble, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Fait et jugé à Paris le 15 Novembre 2024

La Greffière La Présidente