R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

*************

RENDU LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/01668 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75NFC

Le 26 août 2025

DEMANDERESSE

Mme [B] [K] [N] épouse [A]

née le 14 Décembre 1940 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de [L] [Z] [H] [A], son époux, décédé le 31 mars 2024

représentée par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CHEZ MANUEL, immatriculée au RCS de BOULOGNE SUR MER sous le n° 804 034 403 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Tony PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 03 juin 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 26 août 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [A] et Mme [B] [N], son épouse, sont propriétaires d’un immeuble situé à [Adresse 7].

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2016, ils ont renouvelé le bail commercial portant sur cet immeuble consenti à la SARL Chez Manuel et portant sur un atelier de boulangerie, un WC, un magasin, une cuisine, un laboratoire traiteur, un laboratoire pâtisserie, une pièce pour plonge professionnelle au rez-de-chaussée, une remise et un vestiaire au sous-sol, une salle à manger, deux chambres et une salle de bains et un WC à l’étage.

Le loyer annuel a été fixé 14 820 euros payable en douze termes égaux de 1 235 euros chacun outre une provision sur charges.

Par avenant du 21 janvier 2019, le loyer a été ramené à la somme mensuelle de 1 083 euros outre 247,68 euros de provision sur charges.

Le 29 juin 2021, la société Chez Manuel a fait assigner les bailleurs devant le juge des référés pour voir ordonner une expertise judiciaire, invoquant des désordres affectant les lieux loués. Par ordonnance du 13 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a ordonné une expertise confiée à M. [R]. La consignation des loyers entre les mains de la caisse des dépôts et consignation à hauteur de moitié de leur montant a également été ordonnée.

Le 10 mars 2022, la société Chez Manuel a délivré à M. et Mme [A] un congé pour le 30 septembre 2022.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 4 juin 2022 et l’état des lieux de sortie a été établi le 30 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, M. et Mme [A] ont fait assigner la SARL Chez Manuel devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 66 315,66 euros avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01 à compter du 30 septembre 2022, date de remise des clés, et des intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des frais de réfection des locaux donnés à bail et portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] Calais, sa condamnation à leur payer la somme de 13 464,38 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 30 septembre 2022 et comprenant le montant des loyers séquestrés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, sa condamnation à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’une perte financière et celle de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 mai 2025, Mme [B] [A] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de [L] [A] maintient ces prétentions, portant celle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à 6 000 euros et demandent, en outre, de débouter la société Chez Manuel de ses demandes, fins et prétentions et, à défaut, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Elle fait valoir que :

— son époux est décédé le 31 mars 2024 ; une donation entre époux a été faite le 10 octobre 1979 ; elle peut donc en sa qualité de conjoint survivant et d’ayant droit poursuivre l’instance,

— l’état des lieux de sortie a mis en évidence des désordres affectant les locaux, désordres découlant d’un manque d’entretien manifeste alors que le bail mettait à la charge de la société locataire toutes les réparations locatives et travaux d’entretien pour restituer les locaux en bon état à l’expiration du bail ; ils fondent leurs demandes sur les dispositions des articles 1730 et 1732 du code civil pour solliciter les frais de remise en état des locaux,

— le procès verbal d’état des lieux de sortie indique que le mur de façade a été percé et qu’une douche a été installée sans autorisation, générant des infiltrations,

— un état des lieux avait été effectué lors de la prise de possession des lieux en 2014 de la société Chez Manuel ; l’état des lieux établi avec le précédent locataire dans les années 1980 n’a pas pu être retrouvé,

— la société locataire s’est opposée, notamment pendant les opérations d’expertise, à toute intervention des bailleurs pour les travaux qu’ils envisageaient de réaliser ; ils devaient, à cette période, faire réparer une cheminée tombée pendant une tempête mais l’accès aux locaux leur a été refusé alors même que la société Chez Manuel avait quitté les lieux ; cette dernière a ainsi démontré une véritable intention de leur nuire,

— ils demandent réparation non de désordres découlant de la vétusté (que la loi Pinel n’interdit par ailleurs pas de mettre de tels frais à la charge du locataire) mais de véritables dégradations ou défauts d’entretien ; par ailleurs, même les grosses réparations peuvent être mises à la charge d’un locataire qui omet d’informer le bailleur de désordres, commettant ainsi une faute,

— ils produisent des devis pour les frais de reprise et de remise en état des locaux tant en ce qui concerne l’appartement que les locaux professionnels et commerciaux ; l’enlèvement du four et la remise en état du carrelage doivent notamment être mis à la charge du locataire, le four ne pouvant être qualifié d’immeuble par destination et ayant été cédé à la société Chez Manuel avec le fonds de commerce par le précédent locataire ; la démolition d’une extension construite sans leur autorisation sur une servitude de passage est également sollicitée.

Elle fait également état d’une dette locative et conteste devoir déduire tout dépôt de garantie, le paiement de cette somme n’ayant jamais été reçu. Elle réfute le défaut de délivrance qui est invoqué. Elle souligne qu’elle a entrepris, avec son époux, les travaux leur incombant dans le local notamment ceux préconisés par l’expert de la société Chez Manuel en 2019 s’agissant de l’étanchéité de la verrière, la toiture en tôles translucides et le système d’extraction de poussière et de ventilation. Elle note qu’aucune autre réclamation ne leur a été adressée pendant la durée du bail s’agissant de l’état des locaux.

Elle invoque une perte financière faute d’avoir pu relouer un bien hors d’état.

Elle s’oppose à la demande d’indemnisation présentée par la société Chez Manuel au titre de la perte du fonds de commerce, contestant toute responsabilité de ce chef et relevant que la volonté de la société a été de s’installer dans des locaux proche d’un lycée de [Localité 5] et qu’elle a délivré congé pendant le cours des opérations d’expertise. Elle relève, par ailleurs, qu’aucun élément ne permet de valoriser le fonds et une éventuelle perte de ce fonds, le chiffre d’affaires de la société étant en constante augmentation depuis le début du bail.

Elle s’oppose à la demande au titre du préjudice de jouissance précisant que celui-ci ne peut se cumuler avec une dispense de paiement des loyers et souligne qu’au plus, ce préjudice ne pourrait exister qu’à compter de la première réunion d’expertise, les travaux antérieurement demandés ayant été réalisés.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la société Chez Manuel demande au tribunal de :

— condamner Mme [A] [N] à lui payer la somme de 92 000 euros en raison de la perte financière occasionnée par la perte de son fonds de commerce outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— la condamner à lui payer la somme de 34 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance/réduction de loyer pour la période de septembre 2018 à mars 2022 outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— ordonner la déconsignation des sommes séquestrées (3 416,94 euros) auprès de la Caisse des dépôts et consignations à son profit,

— débouter Mme [A] [N] de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris ceux exposés dans le cadre de la procédure de référé comprenant également les frais de l’expertise judiciaire taxés à la somme de 5 170,80 euros mais aussi le coût du procès-verbal de constat du 13 septembre 2021,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Elle explique que la première expertise contradictoire s’est tenue par le biais de son assureur protection juridique le 2 avril 2019 puis une seconde expertise le 24 mai 2019 ; que le rapport a été déposé le 12 août 2019 mettant en évidence de nombreux désordres ; qu’en dépit de ces nuisances, les bailleurs ont refusé d’intervenir et d’entreprendre les travaux nécessaires pour y remédier durablement ; que la situation n’a cessé de se dégrader de sorte qu’elle a été amenée à saisir le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer ; que, dans ce cadre, elle a fait constater les désordres par huissier le 13 septembre 2021 ; que l’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise le 4 juin 2022 mais que, compte tenu de la situation, elle a été contrainte de déposer son congé.

Elle rappelle qu’elle a acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux loués de M. et Mme [E] le 1er septembre 2014 ; qu’un nouveau bail lui a été consenti le 19 septembre 2016 pour 9 ans et devant se terminer le 30 septembre 2025 ; que le fonds était auparavant exploité par M. et Mme [A] [N] depuis 1965.

Elle fait valoir que l’expert judiciaire a évalué les travaux de remise aux normes des locaux à la somme de 120 000 euros ; qu’il est donc question de gros travaux ; que l’expert judiciaire a précisé que les désordres existaient déjà du temps de l’ancien exploitant, raison pour laquelle celui-ci avait entrepris d’importants travaux de réfection avant de vendre son fonds de commerce ; que l’expert judiciaire a précisé que les exploitants étaient dans l’impossibilité de nettoyer les plafonds et les murs tous les jours ; que les murs et plafonds noircissent du fait d’un problème de vapeur ; que la dégradation est liée aux travaux réalisés avant son arrivée par les propriétaires de l’immeuble qui ont supprimé l’ouverture en toiture.

Elle affirme la responsabilité des bailleurs tenus, en vertu de l’article 1719 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; que des locaux loués à usage de boulangerie doivent pouvoir supporter l’humidité occasionnée par un four à buée ; que les travaux rendus nécessaires par la vétusté n’ont pas été effectués ; que l’article 1755 du code civil exonère le preneur des réparations réputées locatives en cas de vétusté et que ceux visant à remédier à la vétusté, dans la mesure où ils relèvent de l’article 606 du Code civil ne peuvent aucunement être mis à la charge du preneur ; que les bailleurs ayant manqué à leurs obligations légales et notamment à celle de délivrance, la responsabilité est engagée ; qu’elle a adressé de nombreuse mise en demeure au propriétaire, en vain ; qu’elle ne pouvait connaître l’état du fonds puisque le précédent exploitant avait entrepris avant la cession des travaux de reprise des embellissements dans les laboratoires ; que ce précédent propriétaire était également en litige avec les bailleurs s’agissant de travaux effectués.

Au titre des préjudices subis, elle invoque celui résultant de la perte du fonds de commerce qu’elle avait acquis pour un prix principal de 105 000 euros. Elle affirme qu’elle a été contrainte de donner congé du fait de la passivité des bailleurs, ne pouvant plus maintenir son activité dans des locaux devenus insalubres ; qu’elle subit une importante perte financière étant dans l’obligation d’investir pour la création d’un nouveau fonds alors même que le précédent avait été acquis pour 92 000 euros outre les éléments matériels et outillage ; qu’elle souhaitait maintenir son activité dans les locaux mais que cela n’a pas été possible. Elle invoque également un préjudice de jouissance dans son activité commerciale puisqu’elle a été contrainte de travailler dans des conditions déplorables ; que son préjudice peut être évalué à 800 euros par mois à compter de septembre 2018 jusqu’en mars 2022 date à laquelle elle a cessé d’exploiter les locaux. Elle fait également état d’un préjudice moral.

Elle conteste que M. et Mme [A] [N] aient souhaité intervenir pour réparer les locaux soulignant que le remplacement des menuiseries demandé par le précédent locataire depuis 1998 n’est intervenu qu’en 2015 ; qu’elle n’a pas enlevé le four qui existait déjà lors de l’exploitation du fonds de commerce par M. et Mme [A] [N] ; que ce four fait partie intégrante des locaux et est devenu indissociable de l’immeuble puisque ces derniers ont fait poser la toiture directement sur ce four ; que les bailleurs ont décidé de tenter de lui faire supporter l’intégralité du coût de remise en état de locaux vétustes ; qu’elle-même n’a jamais fait opposition à ce que des travaux soient faits pour la remise en état.

Elle constate que Mme [A] [N] ne produit pas l’état des lieux d’entrée établi lors de la prise de possession des lieux par le précédent exploitant alors même que les énonciations du bail du 7 octobre 1998 font état de cet état des lieux ; qu’elle ne peut lui imputer les dépenses relatives à la vétusté des locaux ; qu’elle se prévaut de constat d’huissier établi postérieurement à la libération des lieux pour prétendre à de nouveaux désordres. Elle conteste avoir percé un mur et affirme que ce percement n’existait pas lors des opérations d’expertise. Elle rappelle que la clause d’un bail commercial qui met à la charge du bailleur les seules grosses réparations de l’article 606 du code civil ne l’exonère pas des réparations locatives liées à la vétusté des lieux et que le locataire ne peut être tenu de remplacer ou de remettre à neuf ce qui a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou du fait de la vétusté ; que la loi Pinel applicable aux baux renouvelés après le 5 novembre 2014, ce qui est le cas en l’espèce, interdit que les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté puissent être imputés au locataire s’ils relèvent des grosses réparations; que tel est bien le cas comme le démontrent par les rapports d’expertise ; que Mme [A] [N] doit donc être déboutée de sa demande de condamnation présentée à son encontre.

Elle relève que les devis produits sont prohibitifs et souligne que, lors de son départ, elle s’est efforcée de nettoyer les locaux et de les remettre en peinture ; qu’elle n’a jamais déposé le compteur de gaz ; que les demandes concernant l’appartement sont injustifiées alors qu’elle y a entrepris de nombreux travaux avec l’accord des propriétaires et que les problèmes d’infiltration et d’humidité relèvent de la seule responsabilité des bailleurs ; que les devis produits sont établis aux noms de personnes distinctes des bailleurs ; qu’en ce qui concerne le magasin, elle n’est pas intervenue sur la verrière ; qu’elle a supprimé une cloison et démonté des éléments de cuisine avec l’accord des propriétaires ; que les éléments de cuisine ne sont pas dissociables des murs ; que l’obligation de remise en état initial existe seulement pour les aménagements réalisés au cours du dernier bail expiré alors que les travaux entrepris l’ont été avant 2016 ; que le démontage du four pourrait entraîner l’effondrement de la toiture. Elle conteste enfin avoir créé une extension et souligne que la place pour la plonge est mentionnée dans les baux mais également dans l’acte de cession du 1er septembre 2014 ; que le coût de la démolition ne peut lui être imputé ; que les propriétaires connaissaient l’existence des fuites de canalisation dans la cave et qu’ils ne sont pas intervenus ; qu’elle n’a démonté aucun radiateur lors de son arrivée dans les locaux.

Elle demande la déconsignation des sommes versées par elle à la Caisse des dépôts et consignations et le remboursement du dépôt de garantie et affirme que la bailleresse peut prétendre, au plus, au paiement de la somme de 3 038,50 euros au titre des loyers, somme devant être imputée sur celle qu’elle réclame au titre du préjudice de jouissance.

Elle s’oppose à la demande présentée au titre d’une perte financière alors qu’aucun préjudice n’est établi et que l’éventuelle dépréciation de l’immeuble ne résulte que de sa vétusté.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que suite au décès en cours d’instance de [W] [A], Mme [A] intervient à l’instance en son nom personnel mais également en sa qualité d’ayant droit, conjoint bénéficiaire d’une donation entre époux. En ses qualités et indépendamment de l’intervention d’autres ayants droit, elle est fondée à poursuivre l’instance.

Sur la demande en paiement des travaux de réfection des locaux :

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code dispose qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 du même code ajoute qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il en découle qu’en matière de bail commercial, le locataire a la charge de maintenir le local dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de son entrée dans les lieux. Il a ainsi l’obligation d’assumer le coût de la reprise des dégradations subies par le local donné à bail commercial.

Cependant, les dégradations causées par force majeure ou par vétusté sont, en principe, assumées par le bailleur. L’obligation pour le bailleur d’assumer le coût des dégradations causées par la vétusté n’étant pas d’ordre public, un bail commercial peut valablement mettre le coût de reprise de ces dégradations à la charge du locataire. Si une telle clause est valable encore faut-il qu’elle soit rédigée en des termes suffisamment clairs et précis.

En outre, elle ne peut avoir pour effet de mettre à la charge du locataire des travaux qui pourraient être qualifiés de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Il en découle que, sauf clause contraire, le locataire doit supporter le coût des réparations locatives liées à la vétusté pour la part résultant de son défaut d’entretien lorsque le bail commercial stipule expressément que le locataire devait tenir les lieux loués en parfait état de réparations et d’entretien et prendre à sa charge toutes les réparations, quelle qu’en soit la cause.

Dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les dépenses ayant pour objet de remédier à la vétusté ne peuvent pas être imputées au locataire si elles relèvent des grosses réparations et, s’il est toujours possible de prévoir conventionnellement que le preneur prendra à sa charge les travaux liés à la vétusté, par dérogation à l’article 1755 du code civil, c’est à la condition impérative que de tels travaux ne relèvent pas des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil (article R. 145-35 al.2 du code de commerce).

En l’espèce, le contrat de bail initial portant sur le local situé à [Adresse 6] a été régularisé entre M. et Mme [A] [N] d’une part et M. et Mme [E] [O] d’autre part le 7 octobre 1998.

Ce bail vise notamment l’existence d’une plonge professionnelle. Il précise également que le bailleur ne supportera que les travaux prévus à l’article 606 du code civil et précise qu’un état des lieux doit être effectué par huissier.

Le fonds a été cédé, en ce compris le bail commercial, par M. et Mme [E] à la société Chez Manuel selon acte notarié du 1er septembre 2014 pour un prix de 105 000 euros dont 13 000 euros au titre du matériel, du mobilier et de l’outillage.

Le 1er septembre 2014, un procès verbal de constat d’huissier a été établi relevant des éléments de vétusté notamment dans la salle arrière du commerce (sol, cloisons noircies), dans l’atelier boulangerie (sol usagé, peinture sale aux murs et plafonds, tôles ondulées translucides sales avec poutres tachées).

Un nouveau bail a été régularisé entre M. et Mme [A] [N] et la société Chez Manuel le 19 septembre 2016 avec un avenant portant sur le montant du loyer le 21 janvier 2019. Ce bail vise encore la salle de plonge professionnelle et précise qu’un état des lieux doit être effectué dans les 15 jours, le preneur étant, à défaut, réputé avoir reçu les lieux en bon état. Les gros travaux de l’article 606 du code civil sont mis à la charge des bailleurs, le preneur devant entretenir les locaux et prendre en charge les autres réparations ainsi que les dégradations. Il est également indiqué que « le preneur verse au bailleur qui lui donne quittance la somme de 2 470 euros correspondant à deux mois de loyer, en garantie du paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et conditions du bail ».

Aucune des clauses du bail liant les parties ne met donc expressément à la charge du preneur les travaux de reprise liés à la vétusté alors que le contrat de bail a été renouvelé après l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Ainsi, la société Chez Manuel doit supporter les travaux de remise en état qui seraient la conséquence d’un défaut d’entretien ou de dégradations commises lors de son occupation étant relevé qu’aucun constat d’état des lieux n’apparaît avoir été établi en 2016, le seul produit datant de 2014, dressé lors de la cession du fonds.

En août 2018, la société Chez Manuel a avisé les propriétaires de désordres affectant le toit de l’atelier de boulangerie ainsi que la verrière du magasin, ces éléments générant des infiltrations. Faute de travaux des propriétaires, une expertise amiable a été organisée par leur assureur. Le rapport du 12 août 2019 note des infiltrations d’eau par l’avancée de type véranda du magasin en façade rue, en très mauvais état (étanchéité dégradée et traces de moisissures sur les poutres). Elle relève également que la partie de toiture en tôles translucides sur la partie laboratoire est fuyarde et que les pièces en bois maintenant cette toiture se désagrègent avec un système de ventilation défaillant.

Le rapport d’expertise judiciaire du 4 juin 2022 fait état de ce que :

— les plafonds sont noirs, couverts de moisissures ; le four (qui a plus de 50 ans) produit une forte quantité de vapeur d’eau et le local n’est pas isolé thermiquement ni ventilé de manière efficace ; l’électricité est dangereuse,

— l’ouverture qui existait en toiture a été supprimée, et ce avant que l’exploitant actuel ne prenne en possession les locaux ; la capacité d’extraction n’est pas adaptée ni les matériaux qui ne sont pas faits pour un environnement humide,

— s’agissant du laboratoire, la configuration du gros oeuvre implique qu’en cas de pluies chassantes, l’enveloppe n’est pas étanche ; il existe des trous pour ventiler et des briques ajourées,

— il existe des infiltrations dans le magasin en provenance de la verrière (problème au niveau des joints),

— le laboratoire est « dans son jus », tel que l’on pouvait l’exploiter il y a 30 ou 40 ans mais est inadapté aux exigences actuelles ; il existe d’importants problèmes d’hygiène et de sécurité avec des risques sanitaires, des risques pour le personnel et l’exploitant,

— il existe un manque d’entretien de l’exploitant qui ne nettoie pas régulièrement les portes, les fenêtres, le four mais qui ne peut nettoyer quotidiennement les murs et plafonds,

— pour la partie habitation, les problèmes proviennent de trous dans le mur,

— il faut refaire l’étanchéité de la verrière et refaire entièrement le laboratoire pour le mettre aux normes en sa partie exploitation.

L’état des lieux de sortie dressé le 30 septembre 2022, outre des traces de saletés dans pratiquement tous les locaux loués, des traces de moisissures, des traces de coulée, des traces d’usure, des peintures défraîchies avec des éclats, un sol carrelé ancien avec parfois des éclats, des manques,….

Ainsi, l’état de vétusté avancé des locaux ressort tant des différents procès verbaux de constat dressés, que des photographies annexées mais également du rapport de l’expert judiciaire.

Si un défaut d’entretien peut également être reproché à la société Chez Manuel, il n’en demeure pas moins que ce défaut d’entretien n’est pas à l’origine des désordres relevés puisqu’il n’a « que » pour conséquence un état de saleté généralisé. A ce sujet, il faut cependant noter que l’expert judiciaire a mis en évidence un état de découragement du preneur alors que, compte tenu de l’état des locaux, il n’est pas possible de maintenir l’ensemble propre (ainsi l’expert précise qu’il n’est pas possible de nettoyer tous les jours les murs et plafonds, ce qui aurait été nécessaire compte tenu de l’humidité relevée).

Il sera ajouté que ce problème d’humidité n’est pas la conséquence de travaux effectués par la société Chez Manuel, l’expert ayant clairement indiqué que le couloir et l’ouverture en toiture avait été supprimé par les anciens exploitants. Cette affirmation est confirmée par le fait que les précédents exploitants, M. et Mme [E], rencontraient déjà des problèmes importants d’humidité. M. [V] atteste ainsi que "la toiture fuyait de partout (…). Ils (c’est à dire les propriétaires) ont bien voulu changer la toiture et ils ont fait passer des artisans jusqu’à ce qu’ils en trouvent un qui a bien voulu poser des tôles sur une charpente totalement pourrie. Monsieur [E] a dû mettre du placoplâtre partout (mur et plafond) car ses propriétaires ne voulaient pas en entendre parler. En attendant, moi je devais travailler torse nue avec des bottes en caoutchouc car il pleuvait tellement dans la boulangerie que mon tee-shirt en était trempé (…)".

En conséquence, l’état de vétusté des locaux n’est pas la conséquence du défaut d’entretien pouvant être constaté mais bien de locaux inadaptés à une exploitation de boulangerie avec les équipements actuels et vétustes pour n’avoir pas été refaits depuis de nombreuses années (l’expert précisant des locaux « dans leur jus »).

Par ailleurs, il ne peut être sérieusement soutenu par Mme [A] [N] que les locataires successifs ne l’ont pas avertie des désordres affectant les locaux alors que la société Chez Manuel justifie de courrier adressé au notaire de Mme [A] [N] l’informant des fuites en toitures et dans les locaux depuis 2018 et que le précédent exploitant se plaignait déjà de tels désordres.

Mme [A] [N] demande la condamnation de sa locataire à prendre en charge les travaux suivants :

— frais de nettoyage du local : 3 000 euros ; tel que constaté dans le procès verbal d’état des lieux de sortie, les locaux étaient sales avec des traces de coulures, des vitrages non nettoyés,… Dès lors, la demande de la bailleresse à ce titre est justifiée peu important qu’aucune facture ne soit produite, le préjudice de la bailleresse existant au regard de l’état de saleté des locaux.

— frais de pose d’un compteur à gaz, mise en service et ouverture : il ne ressort d’aucune des pièces qu’un tel compteur à gaz était posé lorsque la société Chez Manuel a pris les locaux à bail, ni qu’elle a supprimé ce compteur. La demande de ce chef sera rejetée.

— frais concernant l’appartement :

* le sol du salon est en parquet usé mais surtout manquant dans la partie supérieure selon l’état des lieux de sortie. Il était en bon état à l’arrivée de la société Chez Manuel qui produit des éléments d’état des lieux de Me [T]. Si ce procès verbal n’est pas complet, force est de constater qu’il est corroboré par les attestations concernant l’état du logement également produites. Il n’est pas indiqué en quelle autre occasion, l’huissier aurait pu faire un état du logement, qui n’est visiblement pas récent. Il sera donc tenu compte de cet élément. Le sol de la salle de bains comportait déjà des éclats mais une baignoire a été remplacée par une douche, une dalle en béton grossière ayant été posée à l’ancien emplacement de la baignoire. De même, si lors de l’état des lieux de sortie, le sol de la chambre de droite était en mauvais état, la situation était déjà existante à la prise de possession des lieux de la société Chez Manuel. Aucun élément ne permet de dire que le sol de la chambre de gauche a été dégradé. En conséquence, il sera mis à la charge de la société Chez Manuel les seuls frais découlant de dégradations, à savoir la réfection du sol du salon et de la salle de bains à l’exclusion de ceux des chambres. Cependant, s’agissant les éléments concernant le sol du salon et de la salle de bains sont au nom de M. [Y] [M], leur beau-fils. Il sera donc alloué une somme de 366,84 euros à ce titre.

* s’agissant des autres éléments, les attestations produites et les éléments photographiques de Me [T] démontrent un état de vétusté avancé, déjà en 2014, des peintures y compris dans la cage d’escalier, des tapisseries, des portes, toilettes. Les demandes de ce chef seront rejetées.

* s’agissant du garde corps, aucun élément ne permet de dire que les vitres auraient été endommagées ou abîmées par la société, étant observé que le constat d’huissier de 2022 met en avant les traces d’usure et de rouille de ce garde corps en aluminium, éléments ne pouvant que découler de la vétusté. Ainsi, il n’est pas sollicité le seul remplacement des vitrages mais celui de l’entier garde-corps dont l’état général ne résulte que de la vétusté de cet équipement, de sorte que les frais de ce chef ne peuvent être mis à la charge de la société Chez Manuel.

— frais concernant le rez-de-chaussée :

* les pierres du seuil d’entrée : il ressort du procès verbal d’état des lieux de sortie que les pierres du seuil sont cassées. Si ces éléments relèvent du gros oeuvre, il n’en demeure pas moins que les désordres découlent nécessairement de dégradations faites à ce gros oeuvre sans que le preneur n’en explique l’origine et ainsi n’établisse que la cassure est consécutive à la vétusté ou à un problème de structure. En conséquence, la somme de 970,14 euros sera mise à sa charge.

* les travaux en façade et de peinture du magasin : Les preneurs avaient contractuellement la charge des frais de ravalement et d’entretien des fenêtres et vitrages. Il ressort de l’état des lieux de sortie que la peinture est défraîchie avec d’importants éclats. Alors qu’en 2014, la devanture commerciale était en bon état et que la société preneuse se devait d’entretenir régulièrement sa façade, les frais de remise en peinture extérieurs sont à sa charge soit 2 068 euros TTC. S’agissant du store, il était existant en 2014 et a été retiré au départ de la société locataire qui se devait pourtant de rendre les lieux en l’état, peut important que cet équipement soit dissociable. Il sera donc mis à la charge de la société Chez Manuel la somme de 5 193,54 euros TTC à ce titre. Pour les travaux de peinture du magasin, l’état est dû au caractère fuyard de la verrière. Si Mme [I] a pu indiquer avoir fait changer les vitres lors de l’expertise amiable de 2021, il ressort également de ses déclarations que cette verrière était déjà fuyarde alors que ces fuites avaient été signalées aux bailleurs dès 2019. Il ne saurait donc être prétendu que la société locataire est à l’origine des désordres affectant la verrière ni même, en conséquence, les peintures du magasin, de sorte que les demandes de ce chef seront rejetées.

* l’état des lieux de sortie fait état d’une porte absente dans le passage soit des frais de remplacement de 845 euros à la charge de la locataire.

* alors que le carrelage était décrit comme étant en bon état en 2014, des carreaux sont fissurés , un carrelage est éclaté et un carrelage présente des traces de percement important. Ces désordres ne peuvent résulter de la seule vétusté mais résultent de dégradations commises lors de l’exploitation des lieux de sorte que les frais de réfection de 4 972 euros doivent être à la charge de la locataire. Si celle-ci estime le devis excessif, elle n’en produit pas d’autre ni aucun élément pour chiffrer des travaux de reprise.

* le procès verbal de 2014 fait état d’une cuisine ancienne en cours de démontage. Il n’est donc nullement démontré qu’une cuisine aménagée équipait les lieux loués, le bail faisant référence à « une cuisine » sans autres précisions et le bail initial conclu par M. et Mme [E] faisant également référence à une cuisine, le mot aménagée ayant été barré. S’agissant du mur de la cuisine détruit par la locataire, il apparaît que les bailleurs avaient donné leur accord pour ces travaux puisqu’ils indiquaient dans leurs conclusions devant le juge des référés qu’ils « avaient donné leur autorisation uniquement pour ce mur » à savoir le mur de la cuisine. Il n’est pas établi que leur accord ait pu concerner un autre mur. Les demandes au titre de la cuisine seront donc rejetées.

* il ressort des conclusions de l’expert que le four est présent dans les locaux depuis une cinquantaine d’année. En conséquence, Mme [A] [N] n’explique pas en quoi ce four, présent depuis son exploitation personnelle des locaux et présent lors de la conclusion du bail devrait être retiré par la locataire. La demande de ce chef sera rejetée. S’agissant du carrelage, il était décrit comme étant en mauvais état en 2014 et les frais de réfection intégrale ne peuvent être mis à la charge de la locataire.

* il ressort des différents éléments produits que si Mme [I] a indiqué avoir fermé l’extension, cette dernière existait lors de la conclusion du contrat de bail (figurant d’ailleurs sur l’état des lieux de 2014 et sur les photographies des lieux avant la prise de possession des lieux par la société Chez Manuel). Mme [A] [N] ne peut donc prétendre à la destruction totale de cette avancée étant d’ailleurs observé que le devis produit prévoit également la construction d’un mur, la pose de faïence sur ce mur, d’une gouttière,… de tels travaux n’étant justifiés par aucun élément. La demande de ce chef sera donc rejetée.

* la demande au titre des frais de cumulus qui n’est étayée par aucun élément sera rejetée.

— frais concernant la cave :

* la facture de nettoyage pour 1 800 euros est justifiée au regard de l’état de la cave avec des traces de saleté, des toiles d’araignée, des excréments de rongeurs ainsi que les frais de dératisation de 5 euros (étant précisé que les précédents frais de nettoyage ne concernaient pas la cave mais le rez-de-chaussée et l’étage). Pour le surplus, il n’est pas établi qu’un bloc porte a été enlevé et le lave-mains figurait dans les éléments matériels cédés, de sorte qu’il n’avait pas à être laissé en place.

— frais de radiateurs : il n’existe pas d’éléments justifiant de l’enlèvement de radiateurs par la société Chez Manuel, la demande de ce chef devant être rejetée.

Au total, les frais de reprise résultant de dégradation devant être mis à la charge de la société Chez Manuel sont de 17 152,52 euros. La demande d’indexation de cette somme à compter de septembre 2022 sera rejetée alors que certains devis sont postérieurs à cette date, que d’autres dépenses ont d’ores et déjà été exposées. La somme allouée à titre de dommages et intérêts portera intérêts à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement des loyers :

Il n’est pas contesté que la société Chez Manuel n’a pas réglé entre les mains du bailleur ses loyers à compter de mai 2022 et qu’au mois de septembre 2022, date de libération des lieux, elle était redevable de la somme de 13 464,38 euros.

De cette somme, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 2 470 euros. En effet, si Mme [A] [N] justifie que le paiement de cette somme n’est pas intervenu par le biais des notaires gérant ou ayant géré les locaux, il n’en demeure pas moins que les bailleurs ont donné quittance du paiement de cette somme en signant le bail (passé par acte sous seing privé) le 19 septembre 2016. La preuve du paiement de cette somme est donc rapportée et elle doit être déduite des loyers qui restent dus. Le seul fait que le courrier du notaire incluant dans un décompte de sommes dues ce montant n’ait pas été contesté par la SARL ne suffit aucunement à justifier du défaut de paiement de cette somme malgré les énonciations du bail, signé par les bailleurs qui ont affirmé le versement du dépôt de garantie.

La société Chez Manuel prétend également à l’absence de loyers entre la date de libération des lieux à savoir le 27 mars 2022 et la fin du bail, invoquant une exception d’inexécution des bailleurs.

Cependant, il découle des éléments produits que la société locataire a eu la jouissance des locaux, dans lesquels elle a exploité, malgré les éléments relevés par l’expert, son fonds jusqu’en mars 2022, jusqu’au terme du bail, ne permettant pas l’accès aux bailleurs (malgré un sinistre affectant la cheminée), l’expert mandaté par l’assureur de ces derniers n’ayant pas accéder à l’immeuble en avril 2022. Alors même que les bailleurs justifient de travaux de dépoussiérage dans les locaux en mars 2022 et de la demande de devis pour des extracteurs d’air à cette même période, aucun défaut de délivrance total n’est établi et la demande de dispense de loyer au titre d’une exception d’inexécution sera rejetée.

La SARL Chez Manuel sera donc condamnée au paiement de la somme de 10 994,38 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La déconsignation des loyers sera ordonnée entre les mains de Mme [B] [A] [N], la somme consignée devant alors être déduite des sommes dues au titre des loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts pour perte financière :

Mme [A] [N] prétend à un préjudice financier faute de pouvoir relouer le bien. Elle ne justifie cependant d’aucune démarche en ce sens, ce préjudice ne pouvant, en tout état de cause, représenter qu’une perte de chance, en l’état non démontrée.

Elle invoque également une perte de valeur du bien. Cependant, dans la mesure où elle est indemnisée des conséquences des dégradations commises par les locataires, elle ne peut prétendre à l’indemnisation d’une perte de valeur qui ne serait que la conséquence de la vétusté des lieux, de son non-respect de ses obligations de bailleur et de prise en charge des travaux de toiture notamment ou même de variation du marché immobilier. Sa demande au titre d’une perte financière sera donc rejetée.

Sur la demande d’indemnisation de la perte du fonds de commerce :

D’une part, il ne ressort d’aucun élément que le fonds de commerce exploité par la société Chez Manuel a été perdu du fait de son déménagement alors que celle-ci continue son activité dans d’autres locaux. D’autre part, elle a pris la décision de déménager, invoquant l’état des locaux qui existait depuis plusieurs années, alors qu’en parallèle, elle avait sollicité une expertise judiciaire invoquant l’urgence de travaux pour continuer son activité alors que les opérations d’expertise étaient en cours et que l’expert n’avait pas déposé ses conclusions.

En conséquence, elle n’est pas fondée à invoquer une perte de fonds de commerce due à l’attitude des bailleurs s’agissant d’une décision de sa part pour pérenniser son activité et ainsi maintenir son fonds.

Sa demande de dommages et intérêts de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

Il sera rappelé que la société Chez manuel a acquis le fonds en 2014 et qu’un nouveau contrat de bail a été régularisé en 2016. Ce n’est qu’à compter de 2018 qu’elle s’est plainte de désordres. Après l’expertise amiable, les bailleurs ont fait réaliser des travaux à savoir la pose d’une VMC préconisée par l’expert amiable (en octobre 2020 après relances de l’entrepreneur mandaté auprès de la locataire), la pose d’une EPDM en octobre 2020. Ils ont également mandaté un couvreur. Cependant, les bailleurs, avisés par la société locataire, ne pouvaient ignorer que les travaux réalisés étaient insuffisants et que les infiltrations et l’humidité persistaient. Notamment, en 2021, un procès verbal de constat a été établi relevant les différents désordres affectant les locaux.

En conséquence, alors que les travaux nécessaires concernaient la couverture, relevant des travaux incombant aux bailleurs, ou pour certains, de la vétusté des locaux, les bailleurs ont partiellement manqué à leur obligation de délivrance. Si l’exploitation des locaux est ainsi devenue difficile compte tenu des conditions de travail décrites dans l’expertise judiciaire, il n’en demeure pas moins qu’elle a perduré jusqu’à la libération des lieux. Au regard de l’importance des désordres, une indemnité de 400 euros par mois sera mise à la charge de Mme [A] [N] à compter du mois de septembre 2019 alors que le rapport Polyexpert d’août 2019 mettait en évidence les fuites en toiture et jusqu’au mois de septembre 2022, date de restitution des locaux (alors qu’aucune inexécution totale n’a été retenue mais seulement une inexécution partielle de l’obligation de délivrance des bailleurs), pendant 37 mois soit 14 800 euros.

Sur la demande de la société Chez Manuel au titre du préjudice moral :

La société Chez Manuel ne rapporte la preuve d’aucun préjudice moral distinct du préjudice de jouissance. Sa demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature du litige, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens liés à l’instance de référé.

Les frais de constat d’huissier ne ressortent pas des dépens mais relèvent des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’existe aucun motif pouvant justifier que l’exécution provisoire de droit, prévue par l’article 514 du code de procédure civile soit écartée, de sorte que la demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la société Chez Manuel à payer à Mme [B] [A] [N] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [L] [A] la somme de 17 152,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne la société Chez Manuel à payer à Mme [B] [A] [N] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [L] [A] la somme de 10 994,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que les sommes consignées par la société Chez Manuel auprès de la Caisse des dépôts et consignation devront être libérées entre les mains de Mme [B] [A] [N] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [L] [A] et qu’elles viendront en réduction de la somme due au titre des loyers ;

Déboute Mme [B] [A] [N] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [L] [A] de sa demande de dommages et intérêts pour perte financière ;

Déboute la société Chez Manuel de sa demande de dommages et intérêts pour perte du fonds de commerce ;

Condamne Mme [B] [A] [N] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [L] [A] à payer à la société Chez Manuel la somme de 14 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute la société Chez Manuel sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral ;

Fait masse des dépens, en ce compris ceux liés à l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la société Chez Manuel d’une part et Mme [B] [A] [N] en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de [L] [A] d’autre part chacun à la moitié des dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT