DOSSIER N° : N° RG 24/00019 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPT2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

EXPROPRIANT

Société AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE), immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 752 100 461, prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe PONS de la SCP VERBATEAM, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPROPRIEES

M. [T] [M] [X]

né le 10 Août 1957, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sonia ALLEGRET-DIMANCHE, avocat au barreau de NIMES

Mme [P] [S] épouse [V]

née le 20 Juillet 1959, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sonia ALLEGRET-DIMANCHE, avocat au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 6], domicilé au [Adresse 5]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 28 novembre 2024, en présence de Madame BRUCCI Stéphanie, Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025 , les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCEDURE

La société AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE (ci-après dénommée la SPL Agate) a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par le Conseil Communautaire de [Localité 8] Métropole suivant délibération du 3 février 2020 pour accompagner la réalisation de l’opération de requalification du secteur du Marché Gare.

Par arrêté préfectoral n°30-2023-01-19-00001 du 19 janvier 2023, l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de ZAC « Marché Gare » a été ouverte.

Par arrêté n°30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le représentant de l’Etat dans le département a déclaré d’utilité publique le projet de création de la ZAC du « Marché Gare ».

Dans le périmètre du projet, M. [T] [M] [X] et Mme [P] [S] épouse [M] [X] sont propriétaires du lot de copropriété n°15 du bâtiment B situé dans l’ensemble immobilier situé à [Adresse 10] cadastré section KL n°[Cadastre 3].

Par courrier du 9 mai 2023, la SPL Agate a formulé des offres d’acquisition à M. et Mme [M] [X] à hauteur globale de 70 762 euros (indemnité principale de 63 420 euros et indemnité de remploi de 7 342 euros).

Par courrier du 30 mai 2023, M. et Mme [M] [X] ont exprimé leur désaccord sur l’offre.

Par mémoire de saisine enregistré au greffe le 13 mai 2024, la SPL Agate a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité totale de dépossession à allouer à M. et Mme [M] [X] au titre de l’expropriation du lot de copropriété n°15 dans l’ensemble immobilier situé à [Adresse 9] [Adresse 4] cadastré section KL n°[Cadastre 3] à la somme globale de 138 500 euros, décomposée comme suit :

— indemnité principale : 125 0000 euros,

— indemnité de remploi : 13 500 euros.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 4 juillet 2024 a été rendue le 15 mai 2024.

Le transport s’est déroulé le 4 juillet 2024 en présence de l’ensemble des parties et du commissaire du gouvernement.

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 24 octobre 2024.

Venue à cette audience, l’affaire a été renvoyée de manière contradictoire à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, l’affaire a été retenue, plaidée et mise en délibéré au 23 janvier 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (conclusions récapitulatives) :

La SPL Agate expose que la copropriété est située sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 3] d’une surface de 4721m², [Adresse 4] à [Localité 8].

Le lot concerné est un local commercial en rez-de-chaussée d’une surface carrez de 245 m² (construction antérieure à 1997). Le local est loué à la société Proforain selon bail commercial de 9 ans du 1er mars 2019. Le loyer annuel initial est de 13 200 euros, l’actuel de 13 800 euros. Le bien est à usage d’entrepôt pour matériels forains et emballages (matériels de marché).

La parcelle assiette de la copropriété se situe en zone VUEa du règlement du PLU de [Localité 8], couverte par la servitude d’attente de projet n°1. Il s’agit d’une zone d’activité.

La SPL Agate soutient que la date de référence à retenir est celle du 23 juillet 2018, date à laquelle le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 8] approuvé le 19 juillet précédent a été publié.

L’acte de propriété indique les surfaces suivantes :

—  245,40 m2 de local en rez-de-chaussée,

—  67,20 m2 de quai à l’avant et 16,60 m2 de quai arrière,

—  38,40 m2 d’ancienne voie ferrée.

Afin de valoriser les quais, une pondération de 0.3 a été retenue. La superficie pondérée s’établit à 270,42 m2 SUP.

Le bien étant occupé, un abattement de 30% doit être appliqué.

La SPL Agate conteste l’estimation proposée par la partie expropriée. Elle relève que M. et Mme [M] [X] ne pondèrent pas les surfaces correspondant aux quais et à la voie de chemin de fer située à l’arrière du bâtiment, alors que ces superficies ne sauraient être estimées au même prix que le local en lui-même.

Elle estime que les pondérations proposées par le commissaire du gouvernement sont pertinentes.

La SPL Agate rappelle qu’à ce jour 11 des 15 lots qui composent la copropriété KL n°[Cadastre 3] ont déjà été cédés au prix moyen de 372,24 euros /m² SUP. Elle précise que la valeur haute retenue est 517,80 euros/m² en raison de la présence de bureaux et d’une chambre froide en très bon état et que la valeur basse retenue est 242,58 euros/m². Elle en déduit que le prix de 460 euros/m² est donc parfaitement fondé et satisfactoire pour l’exproprié.

La SPL [N] estime que le commissaire du gouvernement a parfaitement justifié le choix du taux de capitalisation retenu à 11%. Elle ajoute que l’indemnité principale sollicitée par M. et Mme [M] [X], 2,5 fois supérieure au prix d’acquisition il y a 11 ans, est disproportionnée.

L’indemnité de remploi doit être calculée selon la méthode découlant de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Demande de la partie expropriée (mémoire en réponse) :

La parcelle est classée dans la zone VUEi du PLU dans sa dernière version, destinée à recevoir des activités de services.

M. et Mme [M] [X] soutiennent que la dernière approbation du PLU est le 4 novembre 2023. Ils en déduisent qu’il convient de retenir le 4 novembre 2023 comme date de référence.

M. et Mme [M] [X] affirment que le bien objet d’expropriation est un local d’activité d’une superficie totale de 367,60 m² (bâti de 245,40 m², quai de 67,20 m², quai arrière de 16,60 m², terrain nu de 38,40 m²), loué depuis le 1er mars 2019, situé dans la [Adresse 11], très recherché au regard de sa très bonne visibilité commerciale. Ils précisent que le bien présente des atouts techniques incontestables :

— il s’agit d’un entrepôt particulièrement bien entretenu,

— il dispose de très beaux volumes intérieurs avec plus de 7,40m de poutres par endroit,

— il inclut des quais de déchargement à l’avant et à l’arrière permettant une utilisation optimale du local,

— il inclut une aire de manœuvre permettant un accès poids lourds,

— il dispose d’un grand parking.

M. et Mme [V] relèvent que suivant la méthode par comparaison, le prix moyen de cession d’entrepôt est de 582,55 euros/m² de sorte que le prix de 600 euros/m² peut aisément être retenu.

L’abattement sollicité par la SPL AGATE n’est pas justifié.

S’agissant de la méthode par capitalisation, ils affirment qu’il est totalement faux de retenir un taux de capitalisation à hauteur de 11% au motif que l’immeuble serait en mauvais état avec un manque de visibilité de la zone d’activité. Ils concluent que le taux de capitalisation ne saurait excéder 6%.

Aussi, les époux [M] [X] entendent voir fixer l’indemnité principale à la somme de 230 000 euros.

L’indemnité de remploi sera en suivant fixée à la somme de 25 250 euros.

Enfin ils demandent au juge de l’expropriation de condamner la SPL Agate aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Propositions du Commissaire du Gouvernement :

La commissaire du gouvernement estime que la date de référence se situe au 23 juillet 2018, soit au dernier acte modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Elle précise que l’immeuble est situé en zone VUEa.

La commissaire du gouvernement propose 8 termes de comparaison :

— deux termes à 320 et 352 euros/m² : cessions les plus anciennes (acquis en 2021),

— trois termes entre 400 et 425 euros/m² : deux acquisitions de grandes surfaces et une petite surface mais petit entrepôt sans prestation (pas de sanitaires, pas de bureau),

— trois termes entre 457 et 518 euros/m² : surfaces de locaux < 500 m2.

Elle retient une valeur de 460 euros/m² SUP soit une indemnité de 124 393 euros.

Un recoupement par la méthode par le taux de capitalisation est effectué : la commissaire du gouvernement expose que l’immeuble est décrit comme état dans un état médiocre et comprend de l’amiante, il ne bénéficie pas de terrain attenant, il manque de visibilité et la zone d’activité n’est plus attractive même si sa situation sur un axe routier très passant reste un atout. Elle en déduit que le local est loué au prix du marché pour le secteur et conclut à un taux de capitalisation de 11%.

La commissaire du gouvernement conclut à une indemnité principale de 125 000 euros et une indemnité de remploi de 13 500 euros.

Par une note en délibéré à la demande du juge de l’expropriation, elle produit les actes afférents aux 8 termes de comparaison listés dans le tableau joint à ses écritures et précise que les surfaces pondérées impliquent la prise en compte de toutes les surfaces (entrepôt + quais + voies ferrées).

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R 311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1- Sur la désignation du bien exproprié

1-1 Description du bien

Le bien exproprié dépend d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 9] [Adresse 4] cadastré section KL n°[Cadastre 3]. Il s’agit plus précisément du lot n°15 dans le bâtiment B. Il comprend un local à usage principal d’entrepôt sécurisé par volet roulant mécanique, une pièce aménagée en bureau avec porte d’accès indépendante en PVC donnant sur les quais, un bureau d’accueil (pièce aveugle), sanitaires avec WC, douche et lavabo. De l’amiante est présente dans les plaques en fibre ciment formant une partie de la toiture.

Le local en rez-de-chaussée a une surface de 245,40 m². Le quai à l’avant a une surface de 67,20 m². Le quai à l’arrière a une surface de 16,60 m². Le quai d’ancienne voie ferrée a une surface de 38,40 m².

Il est constant qu’une pondération de certaines des surfaces susvisées s’impose afin de pourvoir comparer des locaux similaires.

Il convient donc d’affecter à chacune des zones un coefficient pondérateur traduisant sa valeur commerciale ou sa valeur d’utilisation dominante par comparaison avec celle de la zone la plus favorisée affectée du coefficient 1.

Le local en rez-de-chaussée, local à usage d’entrepôt sécurisé par un volet roulant métallique, est affecté du coefficient 1.

Le quai à l’avant, destiné au déchargement/chargement des marchandises, est affecté d’un coefficient de 0,3. Il en sera de même du quai situé à l’arrière.

Quant à la surface d’ancienne voie ferrée, elle n’a pas de valeur d’utilisation de sorte que le coefficient pondérateur est nul.

Il s’ensuit une surface utile pondérée (SUP) de :

245,40 m² + (67,20 m² + 16,60 m²) x 0,3 + (38,40 m² x 0) = 270,54 m²

1-2 Sur la date de référence et la qualification du bien

Dans le cadre d’un bien situé dans un périmètre de préemption urbain et hors secteur ZAD, la date de référence est déterminée selon les dispositions de l’article L 322-6 du code de l’urbanisme. Elle doit correspondre à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Sur ce point les analyses des parties divergent.

La commissaire du gouvernement et la partie expropriante considèrent que la date de référence est le 23 juillet 2018, date d’entrée en vigueur du dernier PLU, la partie expropriée la fixe au 4 novembre 2023.

En l’absence de démonstration d’une modification du règlement de la zone VUEa dans laquelle se situe le bien concerné, intervenue en suite de la délibération du conseil municipal de [Localité 8] en date du 4 novembre 2023, la date de référence est arrêtée au 23 juillet 2018.

Ainsi, au 23 juillet 2018 la municipalité de [Localité 8] disposait d’un plan local d’urbanisme selon lequel la parcelle cadastrée [Cadastre 7] [Cadastre 3] est touchée :

— par la zone VUEa regroupant des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit ;

— par une servitude d’attente de projet n°1 de sorte que seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées, dans la limite de 10% du plancher existant ;

— par un droit de préemption urbain renforcé ;

— par un PPRI aléa modéré.

Le bien exproprié doit être évalué selon son usage effectif, c’est-à-dire un local principalement en nature d’entrepôt, comprenant des aménagements, situé dans un bâtiment ancien de la zone d’activité « Marché Gare ».

2- Sur l’indemnisation

2-1 L’indemnité principale

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.

Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En toute hypothèse, le juge choisit la méthode qu’il utilise à l’exception des procédures d’expropriation poursuivie sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Lorsque les parties emploient des méthodes différentes, il convient de rechercher si chacune est appropriée à l’espèce et si tel est le cas, il convient d’évaluer le bien selon chacune d’elle et de retenir la valeur la plus favorable au propriétaire.

En effet, il ne saurait y avoir une hiérarchisation et une priorisation d’une méthode au détriment d’une autre.

En l’espèce, deux méthodes pertinentes d’évaluation sont proposées.

* application de la méthode par comparaison

Nous raisonnerons par prix au m² de SUP, étant arrêtée (cf développements ci-dessus) une SUP pour le bien exproprié de 270,54 m².

Les deux termes de comparaison récents ci-dessous retenus concernent des biens comparables, c’est-à-dire de surface utile pondérée avoisinante (après vérification de la pondération dans chaque acte de vente) et se situant dans la même zone géographique (même parcelle ; même bâtiment) :

— acte de cession du 14 novembre 2023 des lots n°8, 9 et 10 dans le bâtiment B sur la parcelle [Cadastre 7] [Cadastre 3] ; SUP globale de 965 m², le lot 8 étant principalement un espace de stockage de 250 m² en rez-de-chaussée : 404 €/m² ;

— acte de cession vente du 13 novembre 2023 du lot n°6 dans le bâtiment B sur la parcelle KL [Cadastre 3] ; SUP de 262 m² : 518 €/m² ;

Eu égard à la situation du bien exproprié, il convient de retenir le prix de 518 €/m² SUP.

L’autorité expropriante entend voir appliquer un abattement de 30% tenant l’occupation du bien exproprié, ce dernier étant loué à la société PROFORAIN.

La valeur de 518€/m² retenue par application de la méthode de comparaison est une valeur reposant sur un terme de comparaison d’un bien estimé en valeur libre.

Un abattement de 10% sur le montant de l’indemnité principale pour occupation du bien sera donc appliqué.

Il s’ensuit une indemnité principale arrêtée selon la méthode par comparaison avec abattement pour occupation du bien, à la somme de :

270,54 m² SUP x 518 € x 0,90 = 126 125,74 euros arrondis à 126 126 euros.

* application de la méthode par capitalisation

La méthode par capitalisation ou valeur de rentabilité permet d’obtenir la valeur vénale d’un immeuble en appliquant à son revenu un coefficient de capitalisation.

Plus le bien présente des risques pour l’investisseur (tels qu’un mauvais emplacement, un bail précaire, le mauvais état du bâtiment), plus le taux de capitalisation sera élevé.

A l’inverse, un local commercial en bon état, bénéficiant d’une excellente situation géographique et d’un bail de longue durée admettra un taux de capitalisation faible.

Il est admis dans le secteur industriel des taux de capitalisation de 6 à 13% selon donc l’état du bien, sa situation, son attractivité.

En l’espèce, le bien exproprié est donné à bail commercial depuis le 1er mars 2019 à la société PROFORAIN pour un loyer annuel actuel de 13 800 euros.

S’il est constant que le site du Marché Gare s’est particulièrement dégradé au fil des années, nul ne peut contester l’identification du site par les professionnels du secteur, l’absence de site équivalent sur la commune de [Localité 8], la persistance de son attractivité, tenant les superficies des entrepôts, les quais de chargement/déchargement, les parkings et l’axe routier très passant et stratégique à proximité immédiate.

Un taux de capitalisation de 9% est donc justifié.

Il s’ensuit une indemnité selon la méthode par capitalisation, arrêtée à la somme de :

13 800 € x 100 / 9 = 153 333,33 euros.

* en conséquence

L’indemnité principale est fixée à la somme de 153 333,33 euros.

2-2 L’indemnité de remploi

Il est constant que le propriétaire exproprié bénéficie en sus d’une indemnité principale, d’une indemnité complémentaire destinée à couvrir les frais qu’il aura supportés lors du remploi de celle-ci.

Le juge de l’expropriation fixe le montant de cette indemnité selon un pourcentage dégressif du montant global de l’indemnité principale.

Les dispositions de l’article R 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique doivent être appliquées.

Ainsi, l’indemnité de remploi doit être fixée à :

– 20 % de l’indemnité principale jusqu’à 5 000 € : 1 000 euros ;

– 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15 000 € : 1 500 euros ;

– 10 % de l’indemnité principale au-delà de 15 000 € : 13 833,33 euros ;

Soit un total de 16 333,33 euros.

3- Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par la SPL Agate.

L’équité commande de faire supporter à la SPL Agate une partie des frais non compris dans les dépens engagés par M. [T] [M] [X] et Mme [P] [S] épouse [M] [X], en la condamnant à payer à ces derniers une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’expropriation, par jugement contradictoire, rendu publiquement, susceptible d’appel,

FIXONS ainsi les indemnités revenant à M. [T] [M] [X] et Mme [P] [S] épouse [M] [X] au titre de la dépossession du lot de copropriété n°15 du bâtiment B situé dans l’ensemble immobilier sis à [Adresse 10], cadastré section KL n°[Cadastre 3] :

— indemnité principale : 153 333,33 euros ;

— indemnité de remploi : 16 333,33 euros.

CONDAMNONS la SPL Agate à payer à M. [T] [M] [X] et Mme [P] [S] épouse [M] [X] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits ;

Le greffier, Le juge de l’expropriation,