TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06658 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALHH

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

La société SEQENS, SA d’HLM dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0744

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [K]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06658 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALHH

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2022, la SA [Adresse 4] a donné en location à Monsieur [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer de 386,76 euros par mois.

Monsieur [K] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA d’HLMSEQENS lui a fait délivrer un commandement de payer le 27 décembre 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 1699,03 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour non respect par le locataire de son obligation principale d’avoir à payer régulièrement ses loyers,

▸ ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et si besoin est, avec l’aide de la force publique,

▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre de son choix, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

▸ condamner Monsieur [K] à lui payer en principal la somme de 3983,33 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024 au titre des loyers et charges impayés,

▸ condamner Monsieur [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

▸ condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024.

La dénonciation au préfet est intervenue le 04 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2025.

A cette date, la SA d’HLM SEQENS par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 4574,24 euros.

En défense, Monsieur [K] a comparu en personne et exposé sa situation financière et personnelle, sollicitant son maintien dans les lieux et des délais de paiement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la SA d’HLM SEQENS a fait part de son accord à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 04 juillet 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la CAF le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er juillet 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 27 décembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [K], locataire d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 20 octobre 2022, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 1699,03 euros à la date de délivrance du commandement de payer et qu’il n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 février 2025.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte établi le 18 novembre 2025 démontrant que Monsieur [K] restait devoir la somme de 4574,24 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’octobre 2025 incluse. Les frais d’enquête n’ayant pas été expurgés du décompte produit, alors qu’ils ne font pas partie de la dette locative, il convient de les retirer et d’actualiser la dette à la somme de 4528,52 euros.

Monsieur [K] sera en conséquence condamné à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il convient de prendre en compte les paiements effectués par le locataire avant l’audience et l’accord du bailleur concernant la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement, pour autoriser Monsieur [K] à rembourser la dette dans le cadre d’un plan d’apurement dont les modalités seront fixées, compte-tenu de la situation des parties, à la somme de 130 euros par mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [K] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [K] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [K] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [K] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 28 février 2025 du bail consenti par la SA d’HLM SEQENS à Monsieur [K] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Monsieur [K] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 4528,52 euros au titre des loyers, et/ou indemnités et charges impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [K] à s’acquitter de la dette en 34 fractions mensuelles minimum de 130 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 35e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [K] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [K] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Monsieur [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM SEQENS pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Monsieur [K] sera condamné à verser à la SA [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 29 janvier 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.