TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/02837

N° Portalis 352J-W-B7H-CZFXV

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEUR

La société VIAPRIMA, SAS, de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société OUEST IMMO, SARL

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0351

PARTIE INTERVENANTE

La société STAMINA I, SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02837 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZFXV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale en date du 22 mars 2022, les copropriétaires ont, aux termes d’une résolutions n° 4, approuvé le projet de modificatif au règlement de copropriété présenté par la société VIAPRIMA consistant notamment à :

— subdiviser le lot n° 18 en deux lots n° 99 et 100, subdiviser le lot n° 39 en deux lots n° 101 et 102, réunir les lots n° 100 et 102 en un nouveau lot n° 103,

— après subdivision et réunion desdits lots, supprimer et remplacer les lots n° 99, 101 et 103 par les désignations suivantes :

* lot n° 99 : au rez-de-chaussée, un local à usage professionnel à aménager et une gaine au 1er étage et les 127 tantièmes des parties communes générales,

* lot n° 101 : au 1er étage, porte face depuis l’escalier de service, un local à usage d’habitation à aménager et les 104 tantièmes des parties communes générales,

* lot n° 103 : au 1er étage, porte face depuis l’escalier principal, un local à usage professionnel à aménager et les 240 tantièmes des parties commues générales.

Le procès-verbal de ladite assemblée précise que « cette approbation n’entraîne pas l’autorisation de création d’une porte palière, objet de la résolution n° 6, et que la société VIAPRIMA a été autorisée à créer un sas intérieur pour desservir ses lots ».

La résolution n° 6 précitée n’a pas fait l’objet d’un vote, la société VIAPRIMA ayant indiqué « renoncer en l’état à ce projet de résolution, compte tenu du caractère constructif de la présente assemblée générale ».

Le règlement de copropriété a par voie de conséquence été modifié par acte reçu le 27 juin 2022.

Lors de l’assemblée générale du 6 décembre 2022 les copropriétaires ont rejeté les résolutions n° 15.1 et 15.2, ainsi libellées :

— « 15 : A la demande de la société VIAPRIMA : autorisation d’installation d’une porte d’accès au lot n° 101 (au droit de l’entrée du lot n° 103) sur le palier du 1er étage gauche de l’escalier principal

Résolution :

Lors de l’assemblée générale extraordinaire de copropriété du 22 mars 2022, la copropriété a approuvé le modificatif au règlement de copropriété qui consistait notamment en la création d’un lot n° 101 (situé au 1er étage face depuis l’escalier de service) à savoir un local d’habitation issu de la subdivision du lot n° 39. Une fois cette assemblée générale devenue définitive, le modificatif au règlement de copropriété correspondant a été signé par le syndic le 27 juin 2022.

Toutefois, le lot d’habitation n° 101 (de 86 m² environ) nouvellement créé n’a qu’un seul accès par l’escalier de service, dont l’ascenseur est hors d’usage. Or, la société VIAPRIMA, propriétaire du lot n° 101, paye des charges de copropriété relatives à l’escalier principal mais également à l’ascenseur en fonctionnement, situé dans la cage d’escalier principal.

La société VIAPRIMA devrait donc pouvoir accéder à la cage d’escalier principal depuis le lot n° 101, ce qui est techniquement possible par l’ouverture d’une porte sur le palier du 1er étage de l’escalier principal, tout en conservant l’esthétique et l’harmonie de l’immeuble. Cet accès est le corollaire de la création du nouveau lot 101.

La société VIAPRIMA entend donc installer une porte d’accès au lot 101 (au droit de l’entrée du lot n° 103 voisin) au 1er étage.

Cette porte sera, selon le souhait de la copropriété :

— soit identique aux autres portes en bois du même palier et du reste de l’immeuble, à savoir une porte en bois (résolution 1.1.),

— soit identique à l’aspect actuel d’une fausse porte-miroir en trompe l’œil, à savoir une vraie porte-miroir (résolution 1.2).

Il est précisé à l’assemblée que :

— la durée des travaux de création de cet accès est de l’ordre de 8 jours ouvrés,

— pour éviter toutes nuisances sonores éventuelles pendant la réalisation des travaux, les percements seront effectués entre 9h00 du matin et 12h00 et entre 14h00 et 17h00 le soir, du lundi au vendredi,

— le lot 103 voisin immédiat de la porte à créer est également propriété de la société VIAPRIMA,

— seul le lot 77 donnant accès à un appartement privatif, propriété de la SCI ROCKAGE, est situé sur le même palier ; cependant la porte d’accès est tout à fait à l’opposé de la porte à créer. Ainsi l’accès (par l’escalier et/ou par l’ascenseur) au lot 101, par la porte à créer, n’occasionnera aucun passage devant la porte du lot 77 et ne pourra ainsi porter aucunement atteinte aux conditions de jouissance du propriétaire de ce lot,

— une étude de faisabilité ainsi qu’une note de calcul sur l’ouverture de la porte palière, ont été établies par un bureau d’étude technique (BET), la société Bâtiment Ingénierie Générale (B.I.G.), qui sont joints à la présente convocation.

— Résolution 15.1 : installation aux lieu et place du miroir d’une porte d’entrée à double vantaux à l’identique des autres portes

Art 25/25-1, Majorité absolue de tous les membres et seconde tour à l’article 24

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES

Résolution :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré et connaissance prise du dossier complet, autorise par application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, la société VIAPRIMA à installer aux lieu et place du miroir une porte d’entrée du lot n° 101 en bois à double vantaux (dimension totale 268 x 144) au droit de l’entrée du lot 103 (ancien lot n° 39) au 1er étage à l’identique des autres portes du même palier et du reste des étages de l’escalier principal, telle que figurée notamment dans la projection réalisée par IKA ARCHITECTES et le plan de coupe avant et après travaux et dans le respect de l’étude de faisabilité et de la note de calcul du BET, joints à la présente convocation.

Sous réserve de :

• obtenir les autorisations administratives éventuellement nécessaires,

• faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art et en conformité avec l’autorisation présentement donnée,

• souscrire toute police obligatoire et s’assurer que les intervenants ont également souscrit toute police d’assurance obligatoire,

• réaliser les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et si besoin du bureau d’études désigné par la copropriété, dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société VIAPRIMA,

• prendre en charge l’intégralité des frais afférents à son projet.

La société VIAPRIMA restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables pouvant résulter des travaux.

— Résolution 15.2 : installation aux lieu et place du miroir d’une porte d’entrée à simple vantail à l’identique du miroir actuel

Art 25/25-1, Majorité absolue de tous les membres et seconde tour à l’article 24

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 01 CHARGES COMMUNES GENERALES

Résolution :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré et connaissance prise du dossier complet, autorise par application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, la société VIAPRIMA à installer aux lieu et place du miroir une porte d’entrée du lot n°101 à simple vantail (dimension totale 268 x144) au droit de l’entrée du lot 103 (ancien lot n° 39) au 1er étage à l’identique du miroir actuel telle que figurée et dans le respect de l’étude de faisabilité et de la note de calcul du BET avec la projection photographique « Etat existant »/« Etat projeté », joints à la présente convocation.

Sous réserve de :

• obtenir les autorisations administratives éventuellement nécessaires,

• faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art et en conformité avec l’autorisation présentement donnée,

• souscrire toute police obligatoire et s’assurer que les intervenants ont également souscrit toute police d’assurance obligatoire,

• réaliser les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et si besoin du bureau d’études désigné par la copropriété, dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société VIAPRIMA,

• prendre en charge l’intégralité des frais afférents à son projet.

La société VIAPRIMA restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables pouvant résulter des travaux ».

Ces deux résolutions ont été rejetées à la majorité de 3.010 voix contre sur 4.913 tantièmes, émises par dix copropriétaires, alors que la copropriété en compte 23.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 février 2023, la société VIAPRIMA a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris 8ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux de création d’une porte en bois à double ventaux pour accéder au lot n° 101 par l’escalier principal conformément au projet soumis à l’assemblée générale du 6 décembre 2022 à la résolution 15.1.

La société VIAPRIMA a vendu ses lots à la société STAMINA I suivant acte notarié en date du 22 mars 2023.

La société STAMINA I est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées par voie électronique en date du 22 mars 2023.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, la société VIAPRIMA et la société STAMINA I demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 9, 25 b et 30 alinéa 4, le décret du 17 mars 1967, les articles 325 et suivants du code de procédure civile.

Dire et juger la SCI STAMINA I recevable en son intervention volontaire,

Dire et juger les sociétés VIAPRIMA et STAMINA I recevables et bien fondées en leurs demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Dire et juger que le refus opposé d’autoriser les travaux aux termes des résolutions n° 15.1 et 15.2 de l’assemblée générale de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 4] du 6 décembre 2022 est abusif,

Autoriser en conséquence la SCI STAMINA I, venant aux droits de la société VIAPRIMA, à exécuter à ses frais les travaux de création d’une porte en bois à double ventaux pour accéder au lot n° 101 par l’escalier principal, conformément au projet soumis à l’assemblée générale à la résolution 15.1,

Dire que les travaux seront exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les frais et honoraires seront pris en charge par la SCI STAMINA I, venant aux droits de la société VIAPRIMA, par une entreprise dûment qualifiée et assurée et après obtention des autorisations administratives et souscription des éventuelles assurances obligatoires,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 4] à payer aux sociétés VIAPRIMA et STAMINA I une somme de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris 8ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la Loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, les pièces versées aux débats,

Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4] en ses présentes écritures,

Le déclarer bien fondée,

En conséquence,

Déclarer irrecevable la demande de la société VIAPRIMA et de la société STAMINA I à être autorisées à réaliser les travaux dès lors qu’elles ne remplissent pas les conditions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter la société VIAPRIMA SAS et la société STAMINA 1 de leurs demandes visant à être autorisées à réaliser des travaux d’ouverture du lot n° 101 sur la cage d’escalier principal,

Condamner in solidum la société VIAPRIMA SAS et la société STAMINA 1 à lui payer une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la société VIAPRIMA SAS et la société STAMINA 1 aux entiers dépens,

Maintenir l’exécution provisoire,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 20 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur l’intervention volontaire de la société STAMINA I

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société STAMINA I, nouveau propriétaire du lot n° 101 directement concerné par la demande d’autorisation judiciaire de travaux.

2 – Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

La société STAMINA I et la société VIAPRIMA exposent que :

— l’essence même de l’article 25 b de la loi est la réalisation de travaux qui affectent les parties communes ; la pose d’une porte constitue, non pas une appropriation de partie commune, mais des travaux d’amélioration, pour le lot appartenant à la SCI STAMINA I, dès lors qu’une telle porte est indispensable pour pouvoir accéder à son appartement par l’escalier principal, qu’elle paye des charges relatives à l’escalier principal et à l’ascenseur qui y est installée, et que l’escalier de service, peu commode et mal entretenu, est doté d’un ascenseur qui a été hors d’usage pendant de nombreuses années,

— la création d’une nouvelle porte permettant l’accès à un logement est conforme à la destination de l’immeuble, principalement à usage d’habitation, et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; elle est le corollaire de la création du lot n° 101,

— la demande formée par la société VIAPRIMA était accompagnée d’un dossier complet portant un projet respectant l’esthétique et l’harmonie de l’immeuble ; elle produit en outre, dans le cadre du présent litige, l’avis de M. [Y] [P], architecte et expert près la Cour d’appel de [Localité 1], qui expose que le projet, qui respecte l’harmonie de l’immeuble, est réalisé couramment dans les immeubles haussmanniens,

— le refus de l’assemblée générale interdit le propriétaire du lot n° 101 de jouir pleinement de son lot ; il impose un accès par un escalier doté d’un ascenseur hors d’usage qui ne répond pas au standing attendu d’un appartement de 86 m² [Adresse 8],

— la porte qui existerait d’ores et déjà, évoquée par le syndicat des copropriétaires, est précisément la porte objet de la demande de travaux,

— la création d’un sas interne au lot entraînerait une perte conséquente de m², ce que le syndicat des copropriétaires ne peut ignorer.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] soutient que :

— la demande d’autorisation judiciaire n’est pas recevable, dès lors qu’elle ne porte pas sur des travaux relevant de la majorité prévue à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 mais sur des travaux relevant de la majorité prévue à l’article 26 de ladite loi, en ce qu’ils constituent un acte d’appropriation des parties communes puisque l’ouverture, pratiquée dans un mur commun, emporterait création d’une porte palière, qui serait qualifiée, conformément au règlement de copropriété, de partie privative,

— sur le fond, la demande d’autorisation judiciaire doit être rejetée dès lors que :

* la demande de création d’une porte palière n’obéit pas à une nécessité de désenclaver le lot n° 101, mais au souhait des sociétés demanderesses et intervenantes de donner une plus-value à ce lot,

* l’assemblée générale a voté des travaux de réfection de la peinture de l’escalier de service et des travaux de mise en conformité des deux ascenseurs,

* en votant la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 22 mars 2022, la société VIAPRIMA a accepté que la création d’une porte palière n’était pas le corollaire obligatoire de la division du lot,

* le propriétaire du lot n° 101 peut accéder à l’escalier principal s’il crée un sas intérieur à son lot,

* la société VIAPRIMA a, en sollicitant la scission de son lot n° 39 (lequel disposait d’un accès à l’escalier principal), décidé « d’enclaver » une partie de son lot, se privant ainsi d’un accès à l’escalier principal,

* lorsque la société VIAPRIMA a sollicité l’autorisation de diviser son lot, il lui appartenait, éventuellement, de prévoir le modificatif de la répartition des charges, ce qu’elle n’a pas fait,

* la création d’une troisième porte au 1er étage, avec un accès direct sur la porte du voisin de face, est directement contraire à la destination de l’immeuble, situé dans le « triangle d’or » ; elle est contraire à la configuration de l’immeuble, qui ne comporte à chaque étage que deux grands appartements, dont les portes d’accès sont à l’opposé de façon à ce que chaque copropriétaire puisse sortir, aller et venir sans passer devant la porte de l’autre ; les travaux sollicités diminueraient le standing de l’immeuble ; les copropriétaires souhaitent éviter des scissions de lots aboutissant à des multiplications d’appartements portant directement atteinte à la destination de l’immeuble,

* ce nouveau passage créerait une nuisance potentielle, pour les occupants du logement desservi par la porte palière située juste en face, et réduirait la valeur marchande de cet appartement compte tenu d’un tel vis-à-vis.

***

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d, outre que l’assemblée ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux visés ne doivent entraîner aucune aliénation des parties communes, sinon ils doivent être autorisés à la majorité de l’article 26 par l’assemblée générale sans recours possible au tribunal en cas de refus éventuel.

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Outre que la condition de caractère définitif ne se trouve pas dans le texte de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le caractère définitif ne peut que signifier que le vote de refus doit avoir été adopté à titre définitif, c’est-à-dire non provisoire et non conditionné par un événement futur, ce qui est bien le cas en l’espèce, aux termes de la résolution n° 15-1 de l’assemblée générale du 6 décembre 2022.

Il est par ailleurs constant qu’une demande d’autorisation judiciaire ne peut être accueillie si le copropriétaire intéressé a déjà fait réaliser lui-même les travaux, de sa propre autorité (ex. : Civ. 3ème, 25 avril 1990, n° 88-13.814 ; 19 janvier 1994, n° 92-13.431 ; 22 mai 1997, n° 95-16.438, 19 septembre 2012, n° 14-13.386, etc.).

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’accorder l’autorisation sans rechercher si les travaux sont de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble (Civ. 3ème, 5 avril 1995, n° 93-17.714) ou « sans constater que les travaux pour lesquels l’autorisation était demandée, étaient contraires à la destination de l’immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires » (Civ. 3ème, 2 février 1999, n° 97-14.585).

En revanche, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés (ex. : Civ. 3ème, 19 octobre 2010, n° 09-70.515). Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique, participant de la destination de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 21 mai 2008, n° 07-12.703).

Les juges du fond apprécient souverainement si le projet de travaux présente des risques pour les droits des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2012, n° 11-17.705) ou si au contraire la demande a pour objet des travaux d’amélioration ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 7 février 2012, n° 10-27.722 ; 3 octobre 2012, n° 11-12.026 ; 23 juin 2015, n° 14-13.386).

Enfin, l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis au tribunal pour autorisation soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale, le projet pouvant comporter des évolutions limitées destinées à tenir compte des critiques du syndicat des copropriétaires sans toutefois porter sur un projet différent (ex. : Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13.15.400, 23 juin 2015, n° 14-13.386, premier moyen).

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

En l’espèce, s’agissant de la recevabilité de la demande, le fait que l’ouverture du mur, partie commune, emporte création d’une porte palière qualifiée de parties privatives aux termes de la section 2 du chapitre 2 de la première partie du règlement de copropriété (règlement de copropriété, page 10, pièces n° 1 produite en demande et en défense) ne caractérise pas en soi une appropriation de parties communes, dans la mesure où cette ouverture ne prive aucunement la collectivité des copropriétaires de la jouissance d’un espace commun et n’augmente pas, inversement, la superficie du lot n° 101.

En revanche, la création d’une porte d’entrée du lot n° 101 donnant accès à l’escalier principal et à son ascenseur, sur le palier du 1er étage de l’immeuble, constitue une amélioration, pour ledit lot, en lui offrant :

— un second accès, en sus de l’accès existant par une porte donnant sur l’escalier de service,

— un accès plus confortable et plus esthétique, comme cela résulte du procès-verbal de constat du 16 décembre 2022 (pièce n° 8 produite en demande), dès lors que :

* l’escalier de service n’est accessible qu’en traversant au préalable le hall d’entrée de l’immeuble puis, après un digicode, une cour extérieure,

* quels que soit les travaux de réfection de l’escalier de service votés par l’assemblée générale, ledit escalier, s’il dispose d’un ascenseur, correspond à une cage étroite (72 cm entre le mur et la rampe), tandis que l’escalier principal, qui dispose également d’un ascenseur, est chauffé, large et répond à une esthétique choisie (tapis rouge, rampe en laiton, garde-corps sculptés, sol en marbre) sans comparaison aucune avec celle de l’escalier de service.

En outre, il ressort également du procès-verbal précité que les travaux litigieux offriraient au propriétaire du lot n° 101 la possibilité de ne plus utiliser la porte de l’appartement donnant sur l’escalier de service pour installer une chambre dans la pièce située derrière la porte d’accès à l’escalier de service.

Le fait que ces travaux, dont le coût serait pris en charge par la société STAMINA I, puisse augmenter la valeur de l’appartement de la société STAMINA I sur le marché de l’immobilier confirme que ces travaux constituent des travaux d’amélioration, pour le lot n° 101.

Il est par ailleurs constant que les travaux litigieux n’ont pas été exécutés.

La demande d’autorisation judiciaire formée par la société STAMINA I est donc recevable.

Sur le fond, le fait que la société VIAPRIMA ait renoncé « en l’état », lors d’une précédente assemblée générale du 22 mars 2022, à sa demande de création d’une porte palière donnant accès au lot n° 101 par l’escalier principal (pièce n° 5 produite en demande), et la précision portée au procès-verbal de ladite assemblée générale, au sein de la résolution n° 5, selon laquelle l’approbation du modificatif au règlement de copropriété dont est issu le nouveau lot n° 101 « n’entraîne pas l’autorisation de création d’une porte palière, (…) la société VIAPRIMA a(yant) été autorisée à créer un sas intérieur pour desservir ses lots », n’empêchait ni la société VIAPRIMA de présenter ladite demande de travaux lors de l’assemblée générale postérieure et autonome du 6 décembre 2022 ni l’assemblée générale d’y faire droit, à condition que les travaux litigieux ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

S’agissant de l’atteinte alléguée des travaux litigieux à la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété adopté en date du 10 mars 2016 prévoit que l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 4] est élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de six étages carrés et d’un septième et huitième étages distribués en chambres « de domestiques » (règlement de copropriété, page 4). Il précise que l’immeuble est « destiné à usage principal à l’habitation », en prévoyant toutefois l’usage commercial ou de bureaux des locaux situés au rez-de-chaussée et du local du 1er étage communiquant avec le rez-de-chaussée par un escalier intérieur.

Il résulte de l’adoption de la résolution n° 4 de l’assemblée générale en date du 22 mars 2022 (pièce n° 5 produite en demande), dont le modificatif au règlement de copropriété en date du 27 juin 2022 prend acte (pièce n° 6 produite en demande), que le lot n° 101 est désormais un « local à usage d’habitation ».

Dès lors que l’assemblée générale a accepté les subdivisions de lots précitées et décidé de la modification de l’usage, au premier étage, de la partie privative comprise dans le nouveau lot n° 101, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à soutenir que la configuration des paliers de l’escalier principal (deux portes palières par étage) devrait rester immuable pour préserver la destination de l’immeuble, principalement d’habitation, alors même que les travaux litigieux visent à permettre l’accès, depuis l’escalier principal, à un appartement à usage d’habitation.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les passages induits par la création de la porte litigieuse diminueraient la tranquillité des occupants des deux autres appartements dudit étage et obèreraient l’usage paisible du palier du 1er étage, dont le large espace n’est pas affecté par la création d’une porte.

La nuisance « potentielle » (purement hypothétique) aux droits du propriétaire de la porte palière située en face de la porte dont la création est demandée et la réduction de la valeur marchande de cet appartement ne sont caractérisées par aucun motif ni étayées par aucune pièce.

Par ailleurs, le présent litige ne porte pas sur une scission de lots, de sorte que le présent jugement n’a pas à se prononcer sur l’existence d’éventuelles exceptions au principe de libre scission des lots qui pourraient résulter de clauses, au demeurant non visées, du règlement de copropriété, et de la destination de l’immeuble.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que :

— la demande d’autorisation de travaux, présentée à l’assemblée générale, est précise s’agissant de la nature et de l’implantation des travaux,

— la demande repose sur un dossier technique complet (étude de faisabilité de la société BIG du 4 janvier 2022 à laquelle sont annexés des photographies de l’existant et de l’état projetée ainsi qu’un plan de coupe / note de calcul de la société BIG du 19 janvier 2022 : convocation à l’assemblée générale du 6 décembre 2022, pièce n° 3 produite en demande),

— le projet, qui consiste à poser une porte identique aux portes existantes, respecte l’esthétique et l’harmonie de la cage d’escalier principale.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’oppose aucun motif valable à la demande de travaux présentée à l’assemblée générale du 6 décembre 2022.

Par voie de conséquence, il convient :

— d’autoriser la SCI STAMINA I, venant aux droits de la société VIAPRIMA, à installer à ses frais, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 8ème, une porte d’entrée du lot n° 101, par l’escalier principal, porte à double vantaux (dimension totale 268 x 144) à l’identique des autres portes du même palier et du reste des étages de l’escalier principal, située aux lieu et place du miroir et au droit de l’entrée du lot n° 103 (ancien lot n° 39) au 1er étage, conformément à l’étude de faisabilité de la société BIG du 4 janvier 2022 et à la note de calcul de la société BIG du 19 janvier 2022,

— de dire que les travaux seront exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les frais et honoraires seront pris en charge par la SCI STAMINA I, venant aux droits de la société VIAPRIMA, par une entreprise dûment qualifiée et assurée et après obtention des autorisations administratives et souscription des éventuelles assurances obligatoires.

3 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux sociétés VIAPRIMA et STAMINA I une somme globale de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les sociétés VIAPRIMA et STAMINA I seront déboutées du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société STAMINA I,

Déclare recevable la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par la société STAMINA I,

Autorise la SCI STAMINA I, venant aux droits de la société VIAPRIMA, à installer à ses frais, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 8ème, une porte d’entrée du lot n° 101, par l’escalier principal, porte à double vantaux (dimension totale 268 x 144) à l’identique des autres portes du même palier et du reste des étages de l’escalier principal, située aux lieu et place du miroir et au droit de l’entrée du lot n° 103 (ancien lot n° 39) au 1er étage, conformément à l’étude de faisabilité de la société BIG du 4 janvier 2022 et à la note de calcul de la société BIG du 19 janvier 2022,

Dit que les travaux seront exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les frais et honoraires seront pris en charge par la SCI STAMINA I, venant aux droits de la société VIAPRIMA, par une entreprise dûment qualifiée et assurée et après obtention des autorisations administratives et souscription des éventuelles assurances obligatoires,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Adresse 11] à [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] à payer aux sociétés VIAPRIMA et STAMINA I une somme globale de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les sociétés VIAPRIMA et STAMINA I du surplus de leur demande formée au titre des frais irrépétibles,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Février 2026

La Greffière Le Président