TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jacqueline BENICHOU, M^e Jean-Max DELAISSER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03220 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PTW

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [D] [B] [R]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jacqueline BENICHOU, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

Madame [Z] [S] épouse [R]

demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Jacqueline BENICHOU, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

DÉFENDEURS

Monsieur [T], [X], [U] [P]

demeurant [Adresse 3]

assisté par M^e Jean-Max DELAISSER, avocat au barreau de PARIS, toque : B430

Madame [Y], [W] [N] épouse [P]

domiciliée : chez Madame [P] [V], [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Max DELAISSER, avocat au barreau de PARIS, toque : B430

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours mise à disposition le 09 janvier 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 09 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03220 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PTW

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 novembre 2018, M. et Mme [R] ont donné à bail à M. [T] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 900 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Mme [Y] [N] épouse [P] s’est portée caution solidaire de M. [T] [P] par acte du 23 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, M et Mme [R] ont fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2024, comportant offre de vente au prix de 300 000 euros.

M. [T] [P] n’a pas donné suite à l’offre de vente ni libéré les lieux.

Par actes de commissaire de justice en date des 7 et 11 mars 2025, M. et Mme [R] ont fait assigner M. [T] [P] et Mme [N] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé pour vente notifié le 2 mai 2024 à effet au 30 novembre 2024, juger que M. [T] [P] est depuis cette date occupant sans droit ni titre des lieux loués,ordonner l’expulsion de M. [T] [P] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,fixer à compter du 1er janvier 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1027 euros,condamner solidairement M. [T] [P] et Mme [N] épouse [P] à payer cette indemnité, révisable selon les modalités d’indexation prévues au bail, jusqu’à la complète libération des lieux,condamner solidairement M. [T] [P] et Mme [N] épouse [P] à leur payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les sommes suivantes :- 352 euros au titre de l’indexation des loyers due de janvier 2024 à février 2025

—  579,02 euros au titre de la régularisation de charges 2022 à 2023

—  505 euros au titre des taxes d’ordures ménagères de 2022 à 2024

condamner les défendeurs à leur payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 05 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 7 novembre 2025 pour conclusions en défense.

A l’audience du 7 novembre 2025, M. [R] représenté par son conseil et Mme [R], assistée de son conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et le débouté des demandes reconventionnelles.

Les époux [R] indiquent que le prix de vente de l’appartement a été fixé sur la base de la fourchette haute d’une évaluation réalisée en 2024. Ils rappellent que l’intégralité des peintures a été refaite en 2018 et qu’il revenait au locataire d’entretenir le logement. Ils allèguent que les neuf dégâts des eaux dont se plaint le locataire n’ont jamais été signalés aux bailleurs, sauf un, pour lequel le locataire a reçu 900 euros sans réaliser les travaux. Ils estiment que si la valeur actuelle de l’appartement est inférieure au prix de vente, c’est en raison des dégradations commises par le locataire. En outre, ils signalent que depuis l’assignation, M. [T] [P] a cessé de payer son loyer et que sa dette s’élève à ce jour, échéance de novembre 2025 incluse à 6472 euros. Ils s’opposent à tout délai de paiement, au soutien duquel aucun justificatif n’est versé.

M. [T] [P], assisté de son conseil et Mme [Y] [P], représentée par son conseil ont sollicité le bénéfice de leurs écritures par lesquels ils demandent de:

débouter les demandeurs de leur demande,désigner un conciliateur de justice pour tenter de trouver un accord amiable,Subsidiairement :

constater l’annulation du congé pour vente délivré pour mention d’un prix dissuasif compte-tenu de l’état de délabrement de l’appartement,constater l’état de délabrement de l’appartement depuis plusieurs mois, notamment au vu du constat d’huissier du 4 novembre 2025 et faire droit à la demande de M. [T] [P] de réduire à hauteur de 60 % le montant du loyer demandé, soit à un montant de 400 euros par mois, sur une durée de 36 mois,En tout état de cause :

accorder les plus larges délais de paiement à M. [T] [P].

M. et Mme [P] exposent que le prix proposé pour la vente de l’appartement dans le congé était dissuasif et sans rapport avec la valeur réelle de l’appartement, compte-tenu de son état très dégradé, lequel résulte du constat du commissaire de justice du 4 novembre 2025. Ils expliquent le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic refuse d’intervenir sur les fuites subies car les propriétaires, M. et Mme [R] ne paieraient pas leurs charges de copropriété. Ils expliquent que seul un sinistre a fait l’objet d’une indemnisation par l’assurance qui désormais refuse d’indemniser car l’origine des sinistres n’a fait l’objet d’aucune intervention pour la réparer.

Compte-tenu du préjudice subi par le locataire qui ajoute qu’à ce jour il n’a plus d’eau chaude, ils demandent une baisse de 60 % du loyer.

Il sera référé aux écritures soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la réouverture des débats

Selon l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, M. et Mme [R] sollicitent la validation du congé pour vente qu’ils ont délivré à M. [T] [P], lequel soutient que ce congé serait nul, eu égard au prix dissuasif et sans commune mesure avec la valeur réelle de l’appartement.

M. [T] [P] produit un constat de commissaire de justice qui fait état d’un logement très dégradé eu égard à l’humidité et privé d’eau chaude qui justifierait selon lui une diminution de son loyer de 60% sur les derniers 36 mois.

Les parties évoquent une multitude de dégâts des eaux qui seraient à l’origine de cet état dégradé sans produire aucune pièce à ce sujet. Aucun constat de sinistre n’est produit, qui pourrait permettre de déterminer la date, l’origine des sinistres et leur imputabilité. Aucune correspondance entre le locataire, les bailleurs et le syndic de copropriété n’est produite non plus, de sorte qu’il est impossible de savoir si l’état dégradé actuel de l’appartement est imputable au locataire, qui n’aurait ni déclaré les sinistres auprès de son assureur habitation ni procédé à des réparations ou s’il est imputable aux propriétaires qui n’auraient pas procédé aux réparations qui leur incombaient.

Dès lors, il n’est pas possible à ce stade de dire si au moment de la délivrance du congé, le prix de l’appartement pouvait être fixé à 300 000 euros, étant observé que l’avis de valeur a été donné le 31 janvier 2024 et le congé délivré le 2 mai 2024 et que les époux [R] ne produisent aucune pièce démontrant qu’ils ont effectivement tenté de mettre en vente le bien immobilier à ce prix.

Il n’est pas plus envisageable de déterminer si M. [T] [P] subit réellement un trouble de jouissance du fait de l’inaction des propriétaires qui doit être indemnisé ou s’il est doit être déclaré responsable des dégradations locatives.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats, aux fins de permettre aux parties de produire tous les éléments qu’elles souhaitent sur les dégradations de l’appartement et leurs conséquences juridiques sur le présent litige.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties d’apporter les clarifications et pièces relatives aux dégradations de l’appartement loué à M. [T] [P] et leurs conséquences juridiques ;

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 01 avril 2026 à 14h00 ;

SURSOIT à statuer dans l’attente sur l’ensemble des demandes et réserve les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la notification de la présente décision vaudra convocation des parties.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge