COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. PHARE A ON c/ [J] [N]

MINUTE N° 25/

Du 04 Novembre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 22/00372 – N° Portalis DBWR-W-B7G-N2MM

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du quatre Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Président, assisté de Louisa KACIOUI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025 , signé par Corinne GILIS, Président, assisté de Louisa KACIOUI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Ari DOMANOWICZ

, M^e Patrick GAYETTI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. PHARE A ON

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Ari DOMANOWICZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

**********************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2000, [S] [M] a consenti à [J] [N] un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 7], au rez-de-chaussée d’un immeuble, se trouvant à l’angle de la [Adresse 9], sur laquelle ils portent le numéro 19 et de la [Adresse 8], pour un loyer annuel de 36 000 Fr.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2000 pour se terminer le 30 septembre 2009.

Suite au décès de la bailleresse intervenu le 15 février 2003, son fils [T] [M] est devenu intégralement propriétaire du bien immobilier; par acte en date du 17 décembre 2014 il a vendu à la SCI Phare a on les lots objet du bail, faisant l’objet d’un loyer annuel alors égal à 8700 €.

À la suite de cette cession, par courrier du 2 avril 2015, la SCI Phare a on, nouveau bailleur, a informé [J] [N] de la cession et lui a transmis la copie de l’attestation notariée à sa demande.

Par suite, [J] [N] a engagé une action en annulation de la vente pour violation du droit de préemption du locataire au visa des dispositions de la loi Pinel; par jugement en date du 5 décembre 2019 il a été débouté de ses demandes et condamné à payer à la SCI Phare a on la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI Phare a on indique qu’en réalité [J] [N] qui n’exploite pas les locaux n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ni au répertoire des métiers ou autres et qu’il ne peut en aucun cas bénéficier du renouvellement d’un bail commercial qui suppose la réunion de plusieurs conditions qui ne sont pas remplies le concernant ; que c’est dans ces conditions qu’elle lui a fait notifier par exploit d’huissier le 16 février 2021 un congé avec dénégation du bénéfice du statut des baux, faute d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Nice pour l’établissement exploité dans les locaux loués à Nice, à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 8].

Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2021, la SCI Phare a on a assigné [J] [N] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de :

– déclarer bon et valable le congé avec dénégation du droit au statut délivré le 16 février 2021 à [J] [N] pour la date du 30 septembre 2021,

– dire et juger qu’à la date du 30 septembre 2021, [J] [N] deviendra occupant sans droit ni titre des locaux loués et devra restituer lesdits locaux libres de tous meubles et occupations quelconques,

– dire et juger qu’à défaut de restitution des locaux à la date du 30 septembre 2021, la demanderesse pourra procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de [J] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

– dire et juger qu’à défaut de restitution desdits locaux à la date du 30 septembre 2021, [J] [N] sera condamné au paiement à la demanderesse d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur, outre taxes et charges en supplément jusqu’à la date de départ effective des lieux,

– condamner [J] [N] au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner [J] [N] au paiement des dépens de l’instance distraits au profit de Maître Ari Domanowicz, avocat au barreau de Nice, sous son affirmation de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 mai 2024, la demanderesse maintient ses demandes initiales , y ajoutant, demande que le bail de sous-location produit aux débats soit déclaré nul et de nul effet, et elle sollicite la condamnation de [J] [N] au paiement d’une indemnité de 60 000 € à titre de dommages-intérêts pour l’excédent de loyers indûment perçus de mauvaise foi.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 24 avril 2025, [J] [N] demande au tribunal de :

– débouter la demanderesse de toutes ses demandes, fins et prétentions,

– constater la validité de la sous-location intervenue,

– dire et juger que la demanderesse est tenue par les accords passés par son auteur,

– recevoir les demandes reconventionnelles de [J] [N],

– condamner la SCI Phare a on à lui payer une indemnité d’éviction chiffrée à dire d’expert, le défendeur étant en droit de se maintenir dans les lieux aux conditions du bail expiré et ce jusqu’au paiement de ladite indemnité,

– condamner la SCI Phare a on à payer la somme de 10 000 € pour procédure abusive,

– condamner la SCI Phare a on à payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

– dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de droit au regard de la nature de l’affaire et de ses conséquences.

[J] [N] soutient que dès le début les parties ont entendu adopter volontairement le statut des baux commerciaux ou à tout le moins les consorts [M] aux droits de qui se trouve la SCI Phare a on, et qu’ils avaient renoncé à se prévaloir de ce défaut d’immatriculation de [J] [N] au RCS pour refuser le droit au statut.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge la mise en état par ordonnance du 25 novembre 2024 a clôturé l’instruction de l’affaire au 2 mai 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 12 mai 2025. À cette date, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de plaidoirie du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant aux dispositifs des conclusions des parties aux fins de voir “dire et juger”ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’adoption volontaire du statut

[J] [N] conclut que le bail commercial initial consenti par les consorts Roux- [X] traduisait la commune intention des parties d’adopter volontairement le régime du statut des baux commerciaux sans que les conditions requises prévues à l’article L 1456-1 et suivants pour en bénéficier soient réunies; qu’il ne faisait aucun doute qu’ils savaient que [J] [N] jamais n’exploiterait les lieux loués, ne s’y trouvant pas dès le début, et qu’une autorisation de sous-location totale avait été consentie, la première au profit de Monsieur [Y]; qu’ainsi cela n’a pas empêché les parties dans leur commune intention de consentir un bail commercial avec toutes les autres conditions prévues, à l’exception de celles ayant trait au bénéfice du statut, et en particulier l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Il convient cependant de souligner que l’adoption volontaire du régime des baux commerciaux, prévue à l’article L 145-1 du code de commerce suppose la réunion de plusieurs conditions.

En effet, ledit article relatif au statut des baux commerciaux s’applique pour les locaux loués et dont le preneur est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Il est admis en l’espèce que [J] [N] n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

S’il est constant que les parties peuvent, par une stipulation expresse, décider de soumettre volontairement leur contrat au statut des baux commerciaux,il convient cependant d’observer que le bail litigieux signé entre les parties ne prévoit pas l’adoption volontaire du régime des baux commerciaux, ni ne manifeste une volonté claire et non équivoque des parties d’y être soumises.

À supposer qu’il y ait une tolérance du bailleur ou sa connaissance de la situation exacte de [J] [N] eu égard aux formalités obligatoires d’inscription sur les registres non réalisées, cela ne peut suffire à caractériser une volonté d’adopter le statut des baux commerciaux, cette volonté ne pouvant résulter ni d’une présomption, ni d’une simple intention tacite. Elle doit être exprimée dans le contrat de bail lui-même ou par un avenant postérieur, et être donc claire et non équivoque.

En conséquence, le contrat litigieux ne relève pas du champ d’application du statut des baux commerciaux, faute de remplir les conditions posées par l’article L 145-1 du code de commerce et de comporter une adoption volontaire expresse de ce régime par les parties.

Sur la renonciation au motif de dénégation au statut

[J] [N] soutient que [T] [F] n’ignorait pas qu’il n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés mais que cela ne l’a nullement empêché de consentir au renouvellement du bail commercial et de l’autoriser à sous-louer les locaux, produisant sur ce point une attestation de ce dernier (pièce n°11) en soutenant que la SCI Phare en faisant l’acquisition du bien immobilier le savait parfaitement, et ne saurait remettre en cause les accords passés entre [T] [F] et [J] [N].

Il convient cependant d’observer que dans l’attestation susvisée de [T] [F], contrairement à ce qu’affirme [J] [N], il n’est pas dit qu’il était parfaitement au courant que ce dernier n’était nullement immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Si [T] [F] a autorisé [J] [N] à sous-louer les locaux, il n’en demeure pas moins que la sous-location d’un bail commercial pour être juridiquement valable doit répondre à un certain nombre de conditions en plus de l’autorisation donnée du bailleur:

1°) le bailleur soit être appelé à concourir à l’acte de sous-location pour rendre la sous-location régulière, la simple autorisation du bailleur ne suffit pas; il est en effet indiqpensable que le bailleur soit précisément informé des conditions de la sous-location,

2°) notamment le bailleur doit connaitre les conditions financières du contrat de sous location, du fait que le loyer de sous-location ne doit pas dépasser celui du bail principal, sauf accord exprès du bailleur. En effet le texte vise à protéger le bailleur contre la spéculation du preneur principal sur la valeur locative du bien.

Ainsi, le dépassement du loyer par le sous-locataire ne peut être validé que par un accord exprès du bailleur ; à défaut, la sous-location est irrégulière et peut justifier la résiliation du bail.

Or en l’espèce, il ressort de la pièce n°5 produite par la SCI Phare a on que par courrier recommandé avec accusé réception du 12 mai 2010 [T] [F] écrivait à [J] [N] “à ma grande stupeur, j’y ai découvert que le sous loyer que vous aviez fixé entre vous-même et Monsieur [Y] s’établissait… à la somme mensuelle de 1912,13 € hors charges alors que je percevais royalement la somme de 1578 € par trimestre! (…) Je refuse le loyer offert de 1691 € par trimestre à partir du 1er juillet 2010".

Cette sous-location effectuée sans autorisation du bailleur quant au montant du loyer réellement encaissé par le locataire principal, qui n’a pas été appelé à concourir à l’acte de sous-location, n’emporte pas la nullité de l’acte de sous location, aucune disposition légale ne prévoyant une telle sanction, mais a pour effet de rendre la sous location inopposable au bailleur. Il sera statué en ce sens.

Il ne saurait en revanche être fait droit à la demande de restitution des sommes indûment perçues par le locataire principal entre les mains de la SCI Phare a on à titre de dommages-intérêts à hauteur de 60 000 €, qui correspond au droit d’entrée que [J] [N] a fait payer au sous locataire, l’inexécution fautive de ses obligations ayant surtout causé un préjudice à [T] [F].

Sur dénégation du droit au statut des baux commerciaux

En l’espèce, la SCI Phare a on oppose à [J] [N] la dénégation du droit au statut.

Cette dénégation du droit au statut permet en effet au bailleur de refuser le renouvellement du bail en invoquant l’absence d’immatriculation au RCS du preneur.

En application de l’article L 145-8 du code de commerce, le bailleur, peut en effet, à l’occasion d’un congé ou d’un refus de renouvellement, dénier au locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux lorsque les conditions légales d’application de ce statut ne sont pas réunies.

En l’espèce, la SCI Phare a on en faisant valoir que [J] [N] n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Nice met en exergue que les conditions exigées par l’article L 145 –1 du code de commerce pour l’application du statut ne sont pas remplies. Le défendeur ne conteste pas sa non inscription au RCS de [Localité 7].

En conséquence, la dénégation du droit au statut des baux commerciaux, régulièrement notifiée avec le congé donné le 16 février 2021 est justifiée et ce congé donné pour la date du 30 septembre 2021 sera déclaré valable.

En conséquence [J] [N] qui ne peut pas se prévaloir du statut des baux commerciaux n’est pas en situation de solliciter une indemnité d’éviction.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Eu égard aux observations ci-dessus, de ce qu’il résulte des dispositions de l’article L 145 – 1 du code de commerce que le statut des baux commerciaux ne s’applique qu’aux baux de locaux dont le preneur est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers; qu’il a été jugé ci-dessus que le bail conclu entre les parties ne remplit pas les conditions d’application du statut des baux commerciaux en l’absence de cette immatriculation et du défaut d’adoption volontaire du statut ou de la renonciation à ce motif de dénégation au statut.

En conséquence, compte tenu de ce que le congé avec dénégation du droit au statut délivré le 16 février 2021 par la SCI Phare a on a [J] [N] pour la date du 30 septembre 2021 est légitime,valable, et régulier, il est admis qu’à compter de cette date [J] [N] n’est plus titulaire d’aucun droit pour l’occupation les locaux, le bail ayant pris fin de plein droit.

En se maintenant dans les lieux postérieurement à l’expiration du délai de congé, [J] [N] est devenu occupant sans droit ni titre, de sorte que le bailleur est fondé à solliciter la restitution des locaux et l’expulsion de [J] [N] et de tout occupant de son chef.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de [J] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin, ainsi que la restitution des locaux libres de tout meuble, dans les conditions précisées au dispositif.

Il sera en outre fait droit à la demande de condamnation de [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, correspondant au montant du loyer antérieurement dû, à fin d’indemniser la SCI Phare a on du préjudice résultant de l’occupation irrégulière outre taxes et charges en sus.

Sur la demande en paiement d’une somme de 10 000 € pour procédure abusive

Compte tenu de la solution du litige, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par [J] [N] ne peut être qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

[J] [N] qui succombe supportera l’intégralité des dépens.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Phare a on, de sorte que [J] [N] sera condamné à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles. Corrélativement la demande formée à ce titre par [J] [N] sera rejetée.

En l’espèce, aucune circonstance particulière, ni aucun élément du dossier ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement. En effet la juridiction estime qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire, sans risquer d’engendrer des conséquences manifestement excessives.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle s’applique de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, par mise à disposition et en premier ressort,

Dit que le contrat de sous-location du 13 août 2010 est inopposable à la SCI Phare a on,

Constate la validité du congé avec dénégation du droit au statut délivré le 16 février 2021 par la SCI Phare a on a [J] [N] pour la date du 30 septembre 2021,

Ordonne l’expulsion de [J] [N] des locaux donnés à bail sis à [Localité 7] situés à l’angle de la [Adresse 9] sur laquelle ils portent le numéro [Adresse 3] et de la [Adresse 8] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, et d’un serrurier,

Ordonne le cas échéant la séquestration et le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur aux frais, risques et périls de [J] [N],

Condamne [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer antérieurement dû tel que résultant du bail outre sa révision selon les modalités prévues par le bail, comprenant en sus les charges et taxes contractuellement prévues, et ce rétroactivement à compter du 30 septembre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

Déboute SCI Phare a on de sa demande en paiement de la somme de 60 000 € à titre indemnitaire,

Déboute [J] [N] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne [J] [N] à payer à la SCI Phare a on la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [J] [N] aux dépens de l’instance distraits au profit de Maître Ari Domanowicz, avocat au barreau de Nice, sur son affirmation de droit.

Rappelle l’exécution provisoire de droit du jugement,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE