TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. YUE PROPERTY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06307 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQSJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social Le Cabinet MY SYNDIC est sis- [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. YUE PROPERTY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 10 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06307 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQSJ

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI YUE PROPERTY est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant le lot 116 de la Copropriété et cadastré AP [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 16/10/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC, a assigné la SCI YUE PROPERTY, aux fins de :

— voir condamner la SCI YUE PROPERTY au paiement de:

— la somme de 2655,84 euros pour les charges dues au 3ème trimestre 2025 inclus,

— ordonner la capitalisation des intérêts

— voir condamner la SCI YUE PROPERTY au paiement de:

— la somme de 3000 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1320 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit et qu’aucune circonstance ne justifie de l’écarter

L’affaire a été retenue le 5/ 01/ 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il précise que les appels sont adressés au siège social et qu’aucun paiement n’est effectué depuis 2022.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

La SCI YUE PROPERTY n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

La SCI YUE PROPERTY a été régulièrement assigné à l’adresse de son siège social , la LRAR prévue à l’article 659 du code de procédure civile étant revenue non réclamée, adresse où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès verbaux d’assemblée générale en date du 29/06/2022, 28/06/2023, 01/07/2024 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 1/ 07/ 2024

— le grand livre journal pour les appels du 01/10/2022 au 31/12/2023 et les appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2024 , 1er, 2ème, 3ème trimestre 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2023,2024

— une lettre de mise en demeure du 25/ 06/ 2024 et du 31/07/2024

— un décompte des sommes dues entre le 01/10/2022 et le 12/ 05/ 2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 01/10/2022 et le 27/08/ 2025, il est dû la somme de 2475,84 euros, appel du 3ème trimestre 2025 et fonds travaux ALUR inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 25/ 06/ 2024 et 31/07/2024 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier : leur caractère suffisamment interpellatif pour valoir mise en demeure n’est pas démontré. Les autres frais réclamés ne font pas l’objet de justificatifs.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée.

La SCI YUE PROPERTY sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC la somme de 2475,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16/10/2025, pour les charges dues entre le 01/10/2022 et le 27/08/ 2025 , appel 3ème trimestre 2025 et fonds travaux ALUR inclus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 16/10/2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts si le débiteur est de mauvaise foi.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; le copropriétaire n’a pas répondu aux lettres pour rechercher une modalité de paiement amiable , alors que la LRAR de l’article 659 du code de procédure civile pour la formalité après la signification de l’assignation démontre qu’il reçoit des courriers, si bien qu’il n’est pas de bonne foi .Cette carence cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

La SCI YUE PROPERTY sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC est recevable en son action

CONDAMNE la SCI YUE PROPERTY à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC la somme de :

—  2475,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16/10/2025 pour les charges dues entre le 01/10/2022 et le 27/08/ 2025 , appel 3ème trimestre 2025 et fonds travaux ALUR inclus

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 16/10/2025

CONDAMNE la SCI YUE PROPERTY à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC la somme de 200 euros de dommages et intérêts

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE la SCI YUE PROPERTY à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SCI YUE PROPERTY aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT