TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e KOUDOYOR

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e KOUDOYOR

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00136 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6VID

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires immeuble du, [Adresse 1] représenté par son syndic, [Localité 2], [Adresse 2],

[Localité 3]

Représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1635

DÉFENDERESSE

Madame, [X], [Z],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00136 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VID

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 27 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au, [Adresse 4] à PARIS a assigné Madame, [X], [Z], propriétaire au sein de cet immeuble des lots numérotés 8 et 40 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 16.563,32 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété, travaux au 20 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 310,70 au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de M^e KOUDOYOR.

Madame, [Z] n’étant pas représenté en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 1er octobre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 27 janvier 2026 pour être mise en délibéré au 19 mars 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens aux conclusions notifiées par la partie demanderesse à la partie défenderesse ; seule partie représentée à l’instance.

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00136 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VID

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 17 septembre 2020, 24 mars 2021, 25 novembre 2021, 22 novembre 2022, 27 février et 5 décembre 2023 l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Madame, [Z].

Il résulte des décomptes produits, et notamment celui établi par la société SARL, [Localité 2], alors syndic en exercice, lequel a été arrêté au titre des sommes dues arrêtées à la date du 20 décembre 2024, et des appels de charges y afférents qui sont également versés aux débats pour ladite période, que Madame, [Z] reste débitrice de la somme de 16.563,32 euros.

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00136 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VID

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer adressée le 5 décembre 2024 à Madame, [Z], et ce, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur à l’instance à lui payer les sommes suivantes au titre des frais :

—  29 euros au titre des frais de relance du 7 décembre 2020,

—  29,90 euros au titre des frais de relance du 22 février 2021,

—  132 euros au titre des frais de relance par avocat en date du 16 juin 2022,

—  29,80 et 90 euros au titre des frais de relance et de transmission du dossier à l’avocat, et ce, respectivement les 25 septembre et 23 octobre 2024.

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, l’absence de production des courriers de relance qui auraient été effectivement adressés par le syndic conduit à rejeter l’ensemble de demandes de frais formées en ce sens, outre le fait qu’elles correspondent, par leur seul intitulé, aux missions ordinaires dévolues au syndic et qu’une seule mise en demeure est suffisante pour pouvoir ensuite solliciter judiciairement les charges de copropriété sollicitées.

S’agissant des frais relatifs aux honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, ces frais ne sauraient s’apparenter à ceux dus au titre des dispositions précitées mais relèvent des dispositions énoncées à l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin les frais de transmission du dossier à l’avocat du syndicat des copropriétaires rentrent dans la mission habituelle d’un syndic de copropriété, en sorte que cette demande ne saurait prospérer.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’ensemble des frais sollicités au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront rejetés.

A toutes fins utiles, il sera rappelé qu’il serait inéquitable de les imputer aux autres copropriétaires, dès lors que les démarches prétendument effectuées par le syndic ne sont justifiées par aucune pièce.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il sera relevé que par jugement en date du 26 juin 2015, Madame, [Z] a été condamnée par le tribunal de grande instance de PARIS à payer la somme de 12.455,40 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté à l’issue de l’année 2024 et dû au syndicat des copropriétaires précité.

Dans ces conditions, Madame, [Z] ne saurait être considérée de bonne foi, après qu’une première décision de justice l’a condamnée à procéder au paiement d’un précédent arriéré de charges de copropriété, et qu’elle a poursuivi, depuis lors et continuellement, à ne pas payer les sommes qu’elle doit au syndicat des copropriétaires pour l’administration, la gestion et l’exécution des travaux votés en assemblée générale.

Par la récurrence de ses défauts de paiement, Madame, [Z] a causé, de mauvaise foi, un préjudice distinct du simple retard de paiement au syndicat des copropriétaires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame, [Z] sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice matériel causé à ce dernier.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame, [Z] sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame, [Z] sera condamnée à payer la somme de 2.600 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame, [X], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au, [Adresse 4] à, [Localité 1] au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 décembre 2024, la somme de 16.563,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date de la mise en demeure ;

Condamne Madame, [X], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au, [Adresse 4] à, [Localité 1] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice matériel subi ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au, [Adresse 4] à, [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

Condamne Madame, [X], [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au, [Adresse 4] à, [Localité 1] la somme de 2.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame, [X], [Z] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 19 Mars 2026.

La Greffière Le Président