TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sabine CHARDON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ludivine DE LEENHEER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04475 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YK2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [D], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ludivine DE LEENHEER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,

DÉFENDERESSE

Madame [K] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0101

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2025-016184 du 09/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 mars 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04475 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YK2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2012, à effet au 1er septembre 2012, la société civile immobilière [D] a consenti un bail d’habitation non meublé à [K] [N] relatif à un appartement et une cave, situés [Adresse 3], pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel de 1.030 euros et une provision pour charges de 220 euros.

Par exploit en date du 19 février 2024, le bailleur a donné congé pour vente, à terme le 31 août 2024, au prix de 470.000 euros, net vendeur.

[K] [N] est demeurée dans les lieux postérieurement au 31 août 2024.

Par exploit du 7 janvier 2025, la société civile immobilière [D] a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à [K] [N].

Par exploit en date du 1er avril 2025, la société civile immobilière [D] a fait assigner [K] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1].

A l’audience du 6 janvier 2026, la société civile immobilière [D], représentée, a sollicité de la juridiction qu’elle :

— constate la résiliation du bail à la date du 31 août 2024 par l’effet du congé pour vendre délivré le 19 février 2024,

— ordonne l’expulsion de [K] [N] et de tous les occupants de son chef du bien situé [Adresse 3] avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonne l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux risques et périls de [K] [N] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

— condamne [K] [N] au paiement de la dette locative de juillet et août 2024, soit la somme de 1.906 euros,

— condamne [K] [N] au paiement des indemnités d’occupation depuis le 1er septembre 2024, soit la somme de 1.478 euros par mois, charges comprises, soit la somme de 15.076 euros,

— déboute [K] [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamne [K] [N] à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière [D] expose avoir fait délivrer un congé pour vente à la locataire, que celle-ci n’a pas souhaité acquérir le bien et est demeurée dans les lieux, faisant obstacle aux visites nécessaires à sa mise en vente. Elle mentionne qu’aucun grief ne résulte d’une éventuelle imprécision de la superficie des lieux, en l’absence de doute sur leur consistance. Elle indique que le prix de vente proposé est justifié puisqu’il se fonde sur les mutations enregistrées et souligne que la défenderesse ne justifie pas de l’excès allégué par une évaluation contraire. Elle indique que la demande de communication des quittances de loyer sous astreinte devra être rejetée, la défenderesse ne récupérant pas les courriers recommandés qui lui sont adressés.

[K] [N] sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il prononce la nullité du congé délivré le 31 août 2024, qu’il lui accorde des délais de 3 ans pour acquitter la dette de loyers et ordonne la suspension de la clause résolutoire, ordonne à la société bailleresse de communiquer les quittances de loyer sous astreinte de 150 euros, rejette les demandes de la bailleresse et condamne la société civile immobilière [D] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [K] [N] soulève la nullité du congé délivré, au regard de la différence entre la surface du bien mentionnée dans l’avis de valeur et dans le congé, constitutive d’une erreur sur la consistance du bien loué et souligne le mauvais état du bien. Elle sollicite des délais pour acquitter la dette et la communication des quittances de loyer sous astreinte.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.[…] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, la société civile immobilière [D] a fait délivrer à [K] [N], par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2024, un congé pour vente des lieux loués au prix de 470.000 euros, à terme le 31 août 2024.

[K] [N] conteste la validité de ce congé au motif que les lieux ne sont pas précisément désignés et que le prix proposé n’est pas justifié.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail est relatif à un appartement de 65/68 mètres carrés, 3 pièces, avec 1 balcon et 2 balconnets, situé [Adresse 3], appartement auquel s’ajoute une cave, n°21. Le congé pour vente désigne les lieux de façon strictement identique à la désignation stipulée au bail, en précisant le numéro du lot correspondant à la cave. Dès lors, aucun grief sur la consistance des lieux objets du congé ne peut être invoqué.

En outre, la société civile immobilière [D] produit un avis de valeur émis par le cabinet APIA IMMOBILIER au prix de 470.000 euros et produit également les mutations immobilières de biens comparables à la même adresse, entre juillet 2020 et mars 2024, établissant que le prix appliqué au bien est inférieur au prix au mètre carré le plus bas constaté.

Alors que la société civile immobilière [D] justifie du montant proposé pour la vente de l’appartement et de la cave, correspondant exactement aux locaux objets du bail, [K] [N] ne justifie pas que le prix serait supérieur à la valeur du bien.

En conséquence, il convient de considérer que le congé a été valablement délivré pour vente, avec une offre de prix justifiée.

Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 31 août 2024, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, [K] [N], qui s’est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupante sans droit, ni titre, à compter du 1er septembre 2024.

Sur l’expulsion de l’occupante

La société civile immobilière [D], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [N], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [K] [N], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupante d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [K] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, soit la somme de 1.178 euros, outre la provision mensuelle pour charges, soit la somme de 300 euros, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur l’arriéré locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, la société civile immobilière [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, [K] [N] lui devait la somme de 16.982 euros, correspondant à des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges impayés.

[K] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

La situation financière dont justifie [K] [N] aux débats ne permet pas de lui accorder de délais de paiement. Cette demande sera rejetée.

En l’absence de demande principale fondée sur la clause résolutoire, mais fondée sur un congé pour vente, déclaré valable, il ne saurait être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de communication de quittances sous astreinte

La société civile immobilière [D] justifie avoir adressé les avis d’échéance de loyers, avec la mention de l’arriéré, à [K] [N], par courrier recommandé qu’elle n’a pas réclamé au bureau de poste. Sa demande de communication sous astreinte de 150 euros est donc mal fondée et sera rejetée. En outre, aucune quittance ne saurait lui être communiquée, compte-tenu de l’existence de l’arriéré.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[K] [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière [D] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner [K] [N] à lui payer la somme de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Rejette la demande de nullité du congé du 19 février 2024;

— Constate la validité du congé délivré par la société civile immobilière [D] à [K] [N], le 19 février 2024, à effet au 31 août 2024;

— Constate que [K] [N] est occupante sans droit, ni titre des lieux, appartement et cave, situés [Adresse 3], depuis le 1er septembre 2024;

— Autorise la société civile immobilière [D] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [N], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement et cave, situés [Adresse 3] ;

— Dit que l’occupant devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [K] [N] à payer à la société civile immobilière [D] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, soit la somme de 1.178 euros, outre la provision mensuelle pour charges, soit la somme de 300 euros, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion ;

— Condamne [K] [N] à payer à la société civile immobilière [D] la somme de 16.982 euros, correspondant à des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges, dus au 31 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse ;

— Déboute la société civile imobilière [D] du surplus de ses demandes,

— Déboute [K] [N] du surplus de ses demandes, notamment de délais pour apurer la dette, de suspension des effets de la clause résolutoire et de communication des quittances de loyers sous astreinte de 150 euros ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

— Condamne [K] [N] aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle;

— Condamne [K] [N] à payer à la société civile immobilière [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection