TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER

— M^e David BOUSSEAU

Copie certifiée conforme à :

— M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER

— M^e David BOUSSEAU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07226

N° Portalis 352J-W-B7H-CZUEV

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERES ACTUELLES, S.A.R.L

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Stéphanie BENHAMOU-KNELER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: B188

DÉFENDERESSE

Madame [E] [G]

[Adresse 12]

[Localité 5] – ITALIE

représentée par M^e Marielle WALICKI de la SCP WABG, avocat au barreau de Nice, avocat plaidant, vestiaire n°118 et par M^e David BOUSSEAU de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire: R231

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Brigitte BOURDON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 20 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07226 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZUEV

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [E] [G] est propriétaire des lots de copropriété n°45 et 46 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 février 2023 et remise au destinataire le 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [E] [G] de payer la somme de 22 640,59 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 23 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 11ème arrondissement a fait assigner Mme [E] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 7 décembre 2023.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, et au visa des articles 10-1, 14-1, 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« DECLARER le syndicat demandeur recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

CONDAMNER Madame [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 9], les sommes suivantes :

-23.811,66 € représentant l’arriéré de charges et de travaux échu et impayé jusqu’à l’appel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce avec intérêt au taux légal à compter du 16 février 2023 sur la somme de 22.640,59 € et à compter de la signification des présentes pour le surplus.

-4.166,58 € au titre des appels de charges et de travaux échu et impayé jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions.

-183 €, au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-2.500,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par le syndicat demandeur du fait de sa carence chronique ;

-1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DEBOUTER Madame [E] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion.

RAPPELER que l’exécution provisoire sera attachée à la décision à intervenir.

CONDAMNER la défenderesse en tous les dépens »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, et au visa de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1240, 1241, 1347 et 1343-5 du code civil, Mme [E] [G] demande au tribunal de :

« Constater au besoin dire et juger que le syndicat de copropriété [Adresse 3] à [Localité 9] a causé un préjudice à Madame [G] dans le cadre des travaux de ravalement,

En conséquence :

Condamner le syndicat de copropriété [Adresse 3] à [Localité 11] paiement de la somme de 84.000 € en indemnisation du préjudice causé à Mme [G], correspondant à la perte de revenus locatifs durant la période des travaux et ce en raison de la gestion déficiente des travaux de ravalement par le syndicat ;

Ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

Subsidiairement :

Ordonner un échelonnement de la créance de 23.811,66 € sur une durée de 24 mois.

En tout état de cause :

Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 10] payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 9] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître David BOUSSEAU, avocat, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 2 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [E] [G] est propriétaire des lots n° 45 et 46 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 septembre 2021, 23 juin 2022, 26 septembre 2023, 2 juillet 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 20 novembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [E] [G], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 27 978,24 euros arrêté au 4ème trimestre 2024.

Mme [E] [G] ne conteste pas dette de charges mais soutient avoir suspendu le paiement de ses charges à la suite des travaux réalisés sur les parties communes au motif qu’elle aurait subi des nuisances de chantier et impacté la visibilité et l’accessibilité de son local commercial. Elle sollicite une compensation de dettes de charges avec sa créance de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

Mme [E] [G] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

Elle ne peut refuser d’acquitter sa quote-part de charges courantes et d’appels de travaux, afférents à ses lots, lesquels ont été votés en assemblée générales, au motif que les travaux réalisés lui ont causé un trouble de jouissance. Un trouble de jouissance des parties privatives ne la dispense pas de son obligation de payer ses charges de copropriété.

Au surplus il n’y a pas de compensation possible entre cette dette et la créance invoquée représentant un dommage lequel n’est pas liquidé.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 27 978,24 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 4ème trimestre 2024, comprenant :

—  23.811,66 € représentant l’arriéré de charges et de travaux échu et impayé jusqu’à l’appel du 2ème trimestre 2023 inclus ;

—  4.166,58 € au titre des appels de charges et de travaux échu et impayé jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus ;

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 183 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 16 mars 2023 (156 euros), ainsi que les frais hypothécaires exposés pour un montant de 27 euros, postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les seuls frais de relance et de recherche hypothècaire pouvant être qualifiés de nécessaires au sens de l’article précité s’élèvent à la somme de 183 euros.

En conséquence, Mme [E] [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 183 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [E] [G] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [E] [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, la bonne foi du débiteur doit être présumée et il n’est pas démontré que Mme [E] [G] a agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur la demande subsidiaire de délai de paiement de Mme [E] [G]

A titre subsidiaire, Mme [E] [G] invoque des difficultés financières résultant directement des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaire la privant de loyers et sollicite un échelonnement de sa dette sur 24 mois à compter du jugement.

Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés au débiteur ou s’il doivent être refusés.

En l’espèce, Mme [E] [G] ne justifie d’aucune difficulté financière permettant de prendre en compte sa situation particulière et de lui octroyer des délais de paiement.

En conséquence, il n’y a pas lieu de lui accorder un report de paiement de sa dette.

4 – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de Mme [E] [G]

Mme [E] [G] invoque un trouble de jouissance, les travaux de ravalement « ayant impacté la visibilité et l’accessibilité du local commercial et causé des nuisances olfactives et un environnement de travail inutilisable ». Elle indique ne pas avoir pu louer son local, entraînant des pertes financières importantes. Elle précise que la présence notamment de débris et d’un WC de chantier devant le local, représente un trouble de gravité grave, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une simple gêne inévitable comme la présence d’un échafaudage, dans le cadre de tels travaux de ravalement. Elle produit un constat d’huissier et des photos.

Il ressort des éléments produits que :

— les nuisances de chantier subies ne se limitent pas aux lots de Mme [E] [G], mais à l’ensemble de la copropriété compte tenu de l’ampleur des travaux ;

— Mme [E] [G] ne justifie pas de troubles de chantier dépassant les inconvénients normaux de chantiers de cette nature ;

— Elle ne justifie pas plus d’une perte de loyers étant relevé que la convention précaire datée du 22 février 2022 versée aux débats n’est pas signée par le preneur ; que la lettre de rétractation du 22 avril 2022 indique que la convention venait d’être finalisée ; que cette convention est envisagée peu de temps avant la réception des travaux ; qu’enfin Mme [E] [G] indique elle-même occuper les lieux lors de ses passages à [Localité 7], ce qui est peu compatible avec un projet de location ;

— Elle ne justifie pas plus d’une perte commerciale.

Dans ces circonstances non seulement aucun trouble dépassant les inconvénients normaux de chantier n’est démontré, mais aucun préjudice de jouissance n’est établi.

En Conséquence, il convient de débouter Mme [E] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier adressé au copropriétaire le 16 mars 2023. En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date, sur la somme de 22 640,59 euros, à compter du 23 août 2024 pour le surplus de la somme de 23 811,66 euros.

Décision du 20 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/07226 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZUEV

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [G], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [E] [G] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] les sommes de :

—  27 978,24 € au titre des charges et de travaux échu et impayé (arrêtés au 4ème trimestre 2024) et ce avec intérêt au taux légal à compter du 16 février 2023 sur la somme de 22.640,59 €, à compter du 23 août 2024 des présentes sur la somme de 23 811,66 euros et à compter du 20 novembre 2024 pour le surplus,

—  183 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

—  1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [E] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE Mme [E] [G] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une compensation ;

CONDAMNE Mme [E] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 20 Novembre 2025

La Greffière La Présidente