Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représenté par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substituée par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [I]

3 Bis Chemin du Clos de l’Etang

44640 LE PELLERIN

comparant en personne

Madame [H] [J]

13 Bis Rue de la Gilarderie

44340 BOUGUENAIS

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 octobre 2024

date des débats : 10 octobre 2024

délibéré au : 28 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01188 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M5UM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [W] [I] +Madame [H] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 février 2023, ayant pris effet le 7 mars 2023, Monsieur et Madame [V] [U] et [K] ont donné à bail à Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] une maison à usage d’habitation leur appartenant sis, 13 bis rue de la Gilarderie – 44340 BOUGUENAIS, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 900 €, outre une provision sur charges de 20 € par mois.

Monsieur [U] [V] et la société par actions simplifiée Action Logement Services ont signé un contrat de cautionnement Visale le 13 février 2023.

Le 24 janvier 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4.402,86 € au titre des loyers échus et impayés au 20 décembre 2023.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 25 janvier 2024.

Par acte de Commissaire de justice des 3 et 8 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 9 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.749,86 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 sur la somme de 4.402,86 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des bailleurs par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 8.704,86 € selon le décompte établi par les bailleurs et arrêté au 6 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse après déduction des allocations logement versées par la Caisse d’Allocations Familiales.

Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] ont comparu et actualisé leur situation personnelle et financière, précisant qu’ils n’étaient pas mariés et qu’ils étaient séparés, Monsieur ajoutant avoir quitté les lieux loués après avoir délivré congé, ce dont il n’a pas justifié. Madame [H] [J] a indiqué ne pas vouloir rester vivre dans les lieux et les locataires ont sollicité des délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire, sur 24 mois.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont fait état d’aucun dossier de surendettement.

Les locataires ne s’étant pas présentés aux rendez-vous qui leur ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil (ancien article 2305), la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

L’article 2309 du code civil (ancien article 2306) dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 13 février 2023 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Il ressort du décompte du 3 octobre 2024 et de la quittance subrogative du 9 septembre 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à Monsieur [U] [V] la somme de 8.191,86 € au titre des impayés de loyers dus par Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J], échéance du mois de septembre 2024 incluse.

En outre, au jour de l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte établi par le bailleur, Monsieur [U] [V], laissant apparaître une absence de règlement de leur loyer par les locataires en octobre 2024, à hauteur de 386 €, portant ainsi les impayés de loyers à la somme de 8.704,86 €, dont il convient de déduire les 127 € versés par les locataires en juillet 2023, comme cela apparaît sur le décompte du 3 octobre 2024.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait Monsieur [U] [V] à l’encontre de Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 9 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 janvier 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant d’une part, Monsieur et Madame [V], et d’autre part, Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J], contient en son article VIII une clause résolutoire rédigée comme suit :

« À défaut de paiement de tout ou partir du loyer, des charges, du dépôt de garantie et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit (…) ».

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] le 24 janvier 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 4.402,86 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois aux locataires pour s’acquitter de leur dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des décomptes, que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

Dès lors, Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] seront en outre redevables in solidum, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses, étant précisé que Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] seront condamnés à payer ces indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées aux bailleurs.

En effet, dès lors que la clause de solidarité insérée au contrat de bail ne vise pas expressément les indemnités d’occupation, il n’y a pas lieu de prévoir la condamnation solidaire des locataires au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative du 9 septembre 2024 et du détail de la créance arrêté au 6 octobre 2024 que la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 5.749,86 € au 25 mars 2024, date de la résiliation du bail, cette somme correspondant aux loyers et charges laissés impayés par Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] pour la période de juin 2023 à mars 2024 inclus.

Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] n’ont pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération, et si Monsieur [W] [I] indique avoir quitté les lieux loués il convient de relever qu’il ne justifie pas avoir valablement délivré congé, de sorte qu’il doit être considéré comme occupant encore les lieux.

Enfin, une clause de solidarité est insérée au contrat de bail s’agissant du paiement des loyers et charges.

En conséquence, Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] seront condamnés solidairement à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.749,86 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 25 mars 2024, date de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 sur la somme de 4.402,86 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Il ressort également des décomptes produits que la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des indemnités d’occupation s’élève, depuis la résiliation du bail, à la somme de 2.828 €.

Dans ces conditions, il convient donc de condamner in solidum Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.828 € au titre des indemnités d’occupation versées par cette dernière aux bailleurs depuis la résiliation du bail, soit pour la période d’avril 2024 à octobre 2024 inclus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)”.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] n’ont effectué aucun règlement depuis plus d’un an, seuls les versements de la Caisse d’Allocations Familiales au titre des allocations logement ayant permis à la dette de ne pas davantage s’accroître.

Lors des débats, Monsieur [W] [I] a déclaré être en arrêt à la suite d’un accident de travail et percevoir des revenus de l’ordre de 2.700 € par mois, tandis que Madame [H] [J] a indiqué que le montant de ses ressources était compris entre 1.400 et 1.500 € par mois. Le couple, séparé, a fait valoir que chacun des parents recevait les deux enfants en alternance au domicile de chacun d’eux.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’expulsion prononcée ce jour, et malgré l’importance de la dette, il convient, dès lors que Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter de leur dette par le versement d’une échéance mensuelle, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 24 janvier 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] seront condamnés in solidum à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 25 mars 2024, du contrat de bail conclu entre d’une part, Monsieur et Madame [V] [U] et [K], et d’autre part, Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J], portant sur le logement 13 bis rue de la Gilarderie – 44340 BOUGUENAIS ;

DIT que Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.749,86 € (CINQ MILLE SEPT CENT QUARANTE NEUF EUROS ET QUATRE VINGT SIX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 25 mars 2024, date de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2024 sur la somme de 4.402,86 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.828 € (DEUX MILLE HUIT CENT VINGT HUIT EUROS) au titre des indemnités d’occupation versées par cette dernière aux bailleurs depuis la résiliation du bail, soit pour la période d’avril 2024 à octobre 2024 inclus ;

ACCORDE à Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, de 23 fois 356 € (soit 178 € chacun par mois), la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] à payer une indemnité d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées aux bailleurs à ce titre ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [I] et Madame [H] [J] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 24 janvier 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET