TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/54255 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACNJ

N° : 13/JJ

Assignation du :

17 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS – #D0285

DEFENDERESSE

Madame [Q] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS – #D0806

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 08 août 2013, la société Foncière Romain d’Investissements a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société [Q] [B] [O], portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour y exploiter l’activité exclusive de commerce de livres anciens, vieux papiers, brocante et galerie d’art, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er juin 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 8.689,44€, payable mensuellement par avance.

Par acte du 07 octobre 2016, la société [Q] [B] [O] a cédé son droit au bail à Mme [Q] [B].

Par acte du 15 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [Q] [B] un commandement pour inexécution des obligations locatives « D’avoir à exploiter les lieux pour l’usage de COMMERCES DE LIVRES ANCIENS, [Localité 5] PAPIERS, BROCANTE ET GALERIE D’ART », conformément à la destination prévue au bail.

Par acte délivré le 17 juin 2025, la société Foncière Romain d’Investissements a fait assigner Mme [Q] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 17 septembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2026.

A l’audience, par écritures déposées à l’audience et soutenues oralement par l’intermédiaire de son conseil, la société Foncière Romain d’Investissements demande au juge des référés de :

* Débouter Madame [Q] [B] de l’ensemble de ses demandes, conclusions et fins,

* Constater qu’à défaut d’avoir exploité dans les lieux loués une activité conforme à la destination contractuelle du bail, après commandement délivré pour inexécution des obligations locatives, valant sommation, passé le délai d’un mois à compter du 15 avril 2025, la clause résolutoire du bail commercial du 1 er juin 2013 se trouve acquise au 16 mai 2025,

* Constater, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial du 1 er juin 2013,

* Dire Madame [Q] [B] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe à [Adresse 3] – [Adresse 2] à compter du 16 mai 2025,

* Ordonner l’expulsion de Madame [Q] [B] et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe [Adresse 4] dans le délai de quinze jours courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

*Fixer les indemnités d’occupation dues à la société FONCIERE ROMAIN INVESTISSEMENTS par Madame [Q] [B] au montant des loyers contractuellement prévus, outre les charges et taxes locatives, et la condamner à régler ces indemnités d’occupation prorata temporis à compter du 16 mai 2025 et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux loués et la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

* Condamner Madame [Q] [B] à régler à la société FONCIERE ROMAIN INVESTISSEMENTS la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* Condamner Madame [Q] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement du 15 avril 2025, le coût des procès-verbaux de constat du 7, 10 avril et 20 mai 2025 et les frais de recouvrement. ».

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Mme [Q] [B] sollicite du juge des référés de :

DECLARER la société FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS irrecevable en ses demandes en référé.

DEBOUTER la société FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de l’ensemble de leurs demandes non fondées.

CONDAMNER la société FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à payer à Madame [Q] [B], la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts du fait de sa procédure abusive.

CONDAMNER la société FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à verser à Madame [Q] [B] la somme 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera observé que le dispositif des écritures de Mme [Q] [B] comporte une demande tendant à voir « Déclarer la société FONCIERE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS irrecevable en ses demandes en référé », alors même qu’aucun moyen ni aucune prétention de nature à fonder une fin de non-recevoir ne sont développés dans le corps de ses conclusions ou oralement lors de l’audience de plaidoirie.

Il n’y sera ainsi pas répondu.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, charges et accessoires, ou en cas d’infraction à l’une des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement d’avoir à exécuter les obligations locatives délivré à Mme [Q] [B] le 15 avril 2025 mentionne le délai d’un mois et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. Il reproduit par ailleurs la clause résolutoire prévue au bail et rappelle les termes de la clause de destination.

Le bailleur dénonce la violation par Mme [Q] [B] de la clause de destination du bail qui prévoit expressément que :

« Les locaux présentement loués devront servir exclusivement à l’exploitation d’un commerce de :

COMMERCE DE LIVRE ANCIENS, [Localité 5] PAPIERS, BROCANTE ET GALARIE D’ART ».

Au soutien de ses prétentions, la société Foncière Romain d’Investissements produit un procès-verbal de constat établi le 7 avril 2025, lequel observe que « A travers de la vitrine, je relève à l’intérieur du local que sont disposés plusieurs luminaires sur pied (…) Au niveau des parties visibles, je constate également plusieurs luminaires fixés au plafond ». Les constatations du commissaire de justice sont illustrées par plusieurs photographies jointes au constat.

Elle produit par ailleurs un second procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 20 mai 2025, duquel il ressort qu’à cette date, soit plus d’un mois après la délivrance du commandement pour inexécution des obligations locatives, Mme [Q] [B] continue à entreposer des luminaires « sur les murs et au sol » des locaux qu’elle exploite.

Mme [Q] [B] soulève néanmoins des contestations qu’elle estime sérieuses.

La défenderesse explique qu’elle expose des œuvres d’art dans la galerie depuis 17 ans ; qu’elle a un statut de designer-artiste et est inscrite à la maison des artistes, ce qui ne l’empêche pas de disposer par ailleurs du statut d’auto-entrepreneur ; qu’elle réalise, en tant que créatrice, des luminaires uniques et les expose dans les locaux qu’elle loue et que cette activité est conforme à la destination prévue au bail ; que chaque pièce qu’elle propose dans sa galerie est créée et fabriquée par elle manuellement, à la commande, chaque exemplaire étant parfaitement unique en raison des variations apportées par la fabrication à la main ; que les dispositions du code général des impôts invoquées par le bailleur visent uniquement à définir un régime fiscal et n’ont pas vocation à définir les œuvres d’art.

Pour toutes ces raisons, Mme [Q] [B] estime que le commandement a été délivré de mauvaise foi par la société Foncière Romain d’Investissements.

En réponse, la société Foncière Romain d’Investissements reproche à sa locataire d’avoir dénaturé la destination contractuelle en raison de la mise en vente de luminaires ; qu’en application de l’article 98 A Annexe III du code général des impôts, des luminaires fabriqués en série ne peuvent être considérés comme des œuvres d’art ; que Mme [Q] [B] est par ailleurs enregistrée sous le statut d’entrepreneur individuel et artisan et n’a donc pas la qualité d’artiste et qu’elle se présente sur son site internet comme un professionnel de la vente ; qu’enfin, il résulte de la lecture des conditions générales de vente du site internet de Mme [Q] [B] que la défenderesse revendique l’application des dispositions du code de la consommation et qu’elle organise son activité comme un commerce de biens de consommation et non comme une galerie d’art.

En l’espèce, il résulte des différentes plaquettes de présentation produites aux débats, destinées à mettre en avant son activité de création, que Mme [Q] [B] se présente comme une créatrice, ainsi qu’en atteste la mention figurant sur la devanture des locaux « Conceptrice Créatrice de lumière » et qu’elle a suivi une formation aux [Localité 6]-Arts, ainsi qu’une formation aux métiers du Multimédia à l’Institut [Etablissement 1] de l’audiovisuel.

Il ressort également de ces documents que les créations « sur-mesure » et « uniques » sont réalisées à la main par Mme [Q] [B] et que ces œuvres sont proposées à la commande et personnalisables selon les souhaits des clients, ce qui traduit la volonté de réaliser des objets dont la conception est individualisée et une démarche créative propre à chaque pièce.

En outre, la défenderesse produit une attestation de l’URSSAF établissant qu’elle relève du régime des artistes-auteurs, ce qui implique qu’elle est reconnue comme exerçant une activité de création originale relevant du champ artistique, et non une simple activité commerciale.

Ainsi, la réunion de ces différents éléments suffit à démontrer que Mme [Q] [B] a la qualité d’artiste-auteur et que les luminaires, bien qu’ayant une fonction utilitaire, sont susceptibles de relever d’une démarche artistique et de recevoir la qualification d’œuvre d’art, entrant dans la destination contractuelle de galerie d’art.

A titre surabondant, il sera relevé que le fait que Mme [Q] [B] bénéficie du statut d’auto-entrepreneur ne l’empêche en rien de relever également du statut des artistes-auteur.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré avec l’évidence requise que l’activité de création exercée par Mme [Q] [B] est contraire à la destination prévue au bail et l’acquisition de la clause résolutoire se heurte ainsi à une contestation sérieuse.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande du bailleur relative à l’acquisition de la clause résolutoire, mais également sur ses demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion, à la condamnation de Mme [Q] [B] à lui payer une indemnité d’occupation, ainsi que la demande relative aux meubles.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Mme [Q] [B] sollicite la condamnation de la société Foncière Romain d’Investissements à lui payer une provision de 500 euros à titre de dommages et intérêts, expliquant que l’introduction de la présente instance par le bailleur à son encontre, de mauvaise foi et sans tentative préalable de règlement amiable, lui a causé un préjudice moral et ce alors qu’elle est une locataire exemplaire depuis de nombreuses années.

En réponse, la société Foncière Romain d’Investissements s’oppose à cette demande, indiquant qu’il n’a jamais manifesté aucune mauvaise foi à l’égard de sa locataire, que son action est fondée en droit et reposait sur deux pièces objectives et que Mme [Q] [B] ne démontre en rien l’existence d’un préjudice.

Sur ce

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

En l’espèce, Mme [Q] [B] sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut pour elle de rapporter la preuve d’une quelconque faute ou légèreté blâmable de la part de la demanderesse et d’établir l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais exposés pour sa défense.

Sur les demandes accessoires

La société Foncière Romain d’Investissements, échouant en ses prétentions, doit supporter la charge des dépens.

En outre, la société Foncière Romain d’Investissements sera condamnée à payer à Mme [Q] [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation et au titre des meubles formées par la société Foncière Romain d’Investissements ;

Rejetons la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [Q] [B] ;

Condamnons la société Foncière Romain d’Investissements aux entiers dépens ;

Condamnons la société Foncière Romain d’Investissements à payer à Mme [Q] [B] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 20 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE