TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/57670 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2FR

N° : 4

Assignation du :

05 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

La S.A.S. CABINET [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Virginie LILLO, avocat au barreau de PARIS – #J0109

DEFENDERESSE

La société LE TERROIR S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 5 novembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Localité 7], aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée, la présente action intentée à l’encontre de la Société Le Terroir es-qualités d’ancien syndic de l’immeuble sis [Adresse 2], par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ;

— Condamner la Société Le Terroir à remettre au Cabinet [Localité 7], l’ensemble des documents comptables, archives papiers et numériques appartenant au syndicat des copropriétaires, dont notamment :

Une feuille de présence complète avec adresse physique des copropriétaires et répartition des lots par grille de répartition active de l’immeuble, Une balance comptable à la date de la reprise de l’immeuble (version simplifiée),La banque (relevés et rapprochement bancaires),La répartition individuelle des charges à la suite de l’approbation des comptes 2024,Les grands livres 2022, 2023, 2024 et 2025,La liste des dépenses au 30 juin 2025,Appels de fonds et régularisation des charges adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années,Les factures saisies, comptabilisées et reçues à ce jour, Les annexes comptables 2024 et 2025 à la date de la reprise,Le dossier social des gardiens, Le dossier procédure de l’immeuble, Le registre des assemblées générales, en ce compris les convocations des assemblées générales avec accusés de réception des convocations aux Assemblées Générales et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux et feuilles de présence des dix dernières années,Le dossier des travaux et assurance DO des travaux soumis à décennale,Le dossier mutation en cours et archivés y compris les seconds originaux des oppositions articles 20 de la loi du 10 juillet 1965,Le dossier sinistre, Plans, état descriptif de division, règlement de copropriété et modificatif éventuel,Carnet d’entretien (Article 18 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965),L’ensemble des contrats avec la liste à jour,

— Condamner la Société Le Terroir, à défaut de remise de l’ensemble des documents susvisés à compter du lendemain du prononcé de la décision à intervenir, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 300 euros par jour de retard,

— Déclarer que cette astreinte sera due jusqu’à la remise complète et intégrale au syndic actuel à savoir le Cabinet [Localité 7] de l’ensemble des documents susvisés, qui seront énoncés dans l’ordonnance à intervenir,

— Condamner la Société Le Terroir à payer au Cabinet [Localité 7], es-qualités de syndic, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à chacun, la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la Société Le Terroir à payer au Cabinet [Localité 7], es-qualités de syndic, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à chacun, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Société Le Terroir aux entiers dépens ;

Vu l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, le demandeur sollicitant le bénéfice de son assignation ;

Vu l’absence de comparution et non constitution de la société Le Terroir, bien que régulièrement assignée ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le la société Viet Passion ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de communication des documents comptables, archives papiers et numériques de la copropriété

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats :

Le procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2025 l’ayant désigné comme nouveau syndic, Les vaines mises en demeure par courrier recommandé d’avoir à communiquer les pièces demandées adressées à l’ancien syndic le 25 août 2025 et le 8 septembre 2025.

Il résulte donc de ces éléments que la Société Le Terroir a bien été informée du changement de syndic mais ne s’est pas exécutée dans son obligation de communiquer les archives du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de communication dans les termes du dispositif ci-après.

La Société Le Terroir ayant opposé une certaine résistance à son obligation pourtant légalement prévue de communication des éléments de gestion appartenant au syndicat des copropriétaires, il y a donc lieu de prononcer une astreinte.

En revanche, il y a lieu d’écarter les demandes insuffisamment précises ou formulées en doublon, la condamnation sous astreinte ne pouvant concerner que des documents dont l’existence est avérée. Ainsi sera écartée la demande concernant « le dossier social des gardiens » dès lors qu’il n’est pas justifié de l’emploi d’un gardien dans l’immeuble.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En, l’espèce, le Cabinet [Localité 7], es-qualités de syndic, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], sollicitent chacun, la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du manquement par la société Le Terroir à son obligation légale découlant de l’application des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Au cas présent, il est établi que la société Le Terroir s’est vue rappelée son obligation légale de communiquer les archives de la copropriété et a communiqué certains éléments, pas toujours exploitables tel que cela ressort de la pièce n°3 produite aux débats et sans bordereau pourtant légalement prévu.

Par conséquent, plus de six mois après la désignation d’un nouveau syndic, ce dernier ainsi que le syndicat des copropriétaires rencontrent toujours des difficultés dans la gestion de la copropriété en l’absence de la communication de l’ensemble des archives légalement prévues. Il en résulte nécessairement un préjudice dans la gestion et l’administration de la copropriété tant pour le syndicat des copropriétaires que pour le syndic qui n’est pas mis en capacité d’exécuter correctement sa mission de gestion. Par conséquent, il y a lieu d’octroyer à chacun des demandeurs une provision sur dommages et intérêts à hauteur de 1.000 euros en raison du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

La présente procédure étant nécessaire pour permettre la communication complète des éléments dus au nouveau syndic en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société Le Terroir est condamnée aux dépens et à payer à chacun des demandeurs la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Le Terroir à remettre au Cabinet [Localité 7] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision l’ensemble des documents en ce compris :

Une feuille de présence complète avec adresse physique des copropriétaires et répartition des lots par grille de répartition active de l’immeuble, Une balance comptable à la date de la reprise de l’immeuble (version simplifiée),

Les relevés et rapprochement bancaires,

La répartition individuelle des charges à la suite de l’approbation des comptes 2024,

Les grands livres 2022, 2023, 2024 et 2025,

La liste des dépenses au 30 juin 2025,

Appels de fonds et régularisation des charges adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années,

Les factures saisies, comptabilisées et reçues à ce jour,

Les annexes comptables 2024 et 2025 à la date de la reprise,

Le dossier procédure de l’immeuble,

Le registre des assemblées générales, en ce compris les convocations des assemblées générales avec accusés de réception des convocations aux Assemblées Générales et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux et feuilles de présence des dix dernières années,

Le dossier des travaux et assurance DO des travaux soumis à décennale,

Le dossier mutation en cours et archivés y compris les seconds originaux des oppositions articles 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Le dossier sinistres,

Plans, état descriptif de division, règlement de copropriété et modificatif éventuel,

Carnet d’entretien (Article 18 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965),

L’ensemble des contrats avec la liste à jour,

A défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti,

Prononçons une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de quatre mois ;

Condamnons la société Le Terroir à payer au Cabinet [Localité 7], es-qualités de syndic, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à chacun, la somme de 1.000€ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ;

Condamnons la société Le Terroir à payer au Cabinet [Localité 7], es-qualités de syndic, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à chacun, une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons le Cabinet [Localité 7], es-qualités de syndic, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] du surplus de leurs demandes,

Condamnons la société Le Terroir aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 6] le 27 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN