TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Kamila EL-ABDI

M^e Catherine HENNEQUIN

Association APJA 75

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01955 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EGL

N° MINUTE :

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDERESSES

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Association APJA 75 es qualité de curateur de M. [H] [K] dont le siège social est sis [Adresse 2] M. [H] [K] demeure [Adresse 3]

représenté par M^e Kamila EL-ABDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1326

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, avant dire droit, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 10 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/01955 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7EGL

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 10/01/1973 à effet au 15/01/1973, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [K] [Z] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] esc [Adresse 5], pour un loyer de 409.92 francs par trimestre outre provisions sur charges mensuelles.

Par avenant du 07/04/1992, le nom de la locataire a été modifié pour Mme [Q] [Z].

Mme [Q] [Z] est décédée le 14/01/2019.

Par courrier du 23/01/2019 reçu le 30/01/2019, M. [K] [H] a demandé la transfert de bail à son nom en indiquant y demeurer depuis le 10/10/2017 et avoir effectué une demande de logement social.

PARIS HABITAT OPH a invité M. [K] [H] à produire des justificatifs . PARIS HABITAT OPH a demandé à M. [K] [H] de prendre contact pour les modalités de restitution du logement, par courrier du 28/02/2024, le transfert de bail étant refusé.

Le conseil de M. [K] [H] a contesté l’absence de communauté de vie.

Après réception des documents adressés le 27/03/2019 , le bailleur a demandé la libération des lieux le 18/07/2024, faute de preuve de communauté de vie un an avant le décès de Mme [Q] [Z] et demandé paiement de la somme de 21713.76 euros.

M. [K] [H] a été placé sous mesure de curatelle renforcée par décision du juge des tutelles de [Localité 1] du 21/06/2024 pour 5 ans , l’APJA 75 étant chargé de l’exercice de la mesure.

Par acte de commissaire de justice en date du 03/02/2025, [Localité 1] HABITAT OPH a fait assigner M. [K] [H] aux fins de:

— Voir déclarer la [Localité 1] HABITAT OPH recevable et bien fondé en ses demandes

— Voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Mme [Q] [Z] au 14/01/2019, date de son décès

— Voir juger que M. [K] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 14/01/2019

— Voir ordonner l’expulsion de M. [K] [H] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,

— Voir condamner M. [K] [H] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes , à compter du 14/01/2019 et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

— d’une somme de 23584.81 euros au 08/11/2024 titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation , à parfaire

— d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

Par acte de commissaire de justice du 07/05/2025, [Localité 1] HABITAT OPH a dénoncé et signifié à l’APJA 75 l’assignation du 03/02/2025 pour l’audience du 03/06/2025. A cette date, cette instance a été jointe à l’instance principale RG n° 25/01955.

A l’audience du 05/01/2026, le bailleur expose que M. [K] [H] a sollicité le transfert de bail , qui a été refusé , celui-ci ne remplissant pas les conditions de transfert , notamment de communauté de vie un an avant le décès de Mme [Q].

Il précise que le logement ne peut être transféré à M. [K] [H], en raison du logement également non adapté à sa situation et relève que les capacités financières de M. [K] [H] sont limitées, compte-tenu de la dette en cours.

Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite en actualisant sa demande au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation sollicité, de :

— Voir déclarer la [Localité 1] HABITAT OPH recevable et bien fondé en ses demandes

— Voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Mme [Q] [Z] au 14/01/2019, date de son décès

— Voir juger que M. [K] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 14/01/2019

— Voir ordonner l’expulsion de M. [K] [H] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique,

— Voir condamner M. [K] [H] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes , à compter du 14/01/2019 et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

— d’une somme de 30023.84 euros , décembre 2025 inclus, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation

— d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

M. [K] [H] assisté de l’APJA 75 a été représenté. Il expose avoir sollicité le transfert de bail, pour remplir les conditions de celui-ci, en précisant qu’au moment du décès de Mme [Q] [Z], il demeurait dans les lieux pour y avoir toujours vécu avec sa mère. Il ajoute qu’il n’a pu régler les sommes dues en raison d’un blocage par le bailleur des paiements effectués par sa fratrie. Il sollicite de :

— voir déclarer ses demandes recevables

— voir débouter [Localité 1] HABITAT OPH de toutes ses demandes, fins et prétentions

— Voir constater le transfert du contrat de bail à M. [K] [H]

— Voir échelonner le paiement du reste des sommes dues sur 36 mois, soit 655.11 euros par mois

— Voir juger que si M. [K] [H] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités fixés par le juge , la clause de résiliation de plein droit du bail est réputée ne pas avoir joué

— Voir débouter [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande à lui payer la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— Voir réserver les dépens

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin du bail :

En application de l’article 14 de la loi du 06/07/89 , le transfert du bail est de droit au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil aux descendants , qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès , au partenaire de PACS, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès .

L’article 40 dispose que pour les organismes HLM , l’article 14 est applicable , sous réserve que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions d’attribution desdits logements et que le logement soit adapté à la taille du ménage , sauf pour les conjoints , partenaire de PACS, concubin notoire lorsqu’ils vivaient avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans .

Mais pour les descendants , en cas de conditions de ressources remplie, l’absence de respect des conditions liées à la taille du ménage, a pour effet que le bailleur peut alors proposer un relogement dans un logement plus petit, pour lequel l’intéressé est prioritaire.

M. [K] [H] assisté de l’APJA 75 sollicite le transfert du bail à son bénéfice.

Sur la situation de handicap de M. [K] [H], [Localité 1] HABITAT OPH fait valoir que la décision de la MDPH est postérieure au décès de Mme [Q] [Z], la demande datant du 25/04/2024.

M. [K] [H] fait valoir sa situation de handicap selon décision de la MDPH du 30/10/2024 et du fait qu’il souffre d’autisme depuis son enfance , si bien que les conditions de l’article L114 du Code de l’action sociale et des familles sont remplies.

L’article 114 du Code de l’action sociale et des familles dispose :

Constitue un handicap au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle , durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant.

Il a été reconnu que selon l’article L. 5213-1 du code du travail , le travailleur handicapé bénéficie de l’exception prévue à l’article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 en faveur des personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles ( civ 3, 12/12/2019, 18.13-476), bien que les définitions des deux textes diffèrent.

La mise sous protection de M. [K] [H] date du 21/06/2024 et mentionne « une altération de ses facultés mentales consécutives à des troubles de l’attention et de la concentration qui l’empêche de pourvoir seul à ses intérêts ».

Il est donc nécessaire avant dire droit de disposer de la conclusion du médecin de la liste établie par le Procureur de la République du 19/03/2024 qui a été produite pour cette demande de mesure de protection , afin de précision sur l’altération relevée , ou de tout autre pièce médicale utile afin de déterminer si elle correspond aux critères de l’article L114 du Code de l’action sociale et des familles .

Il convient d’inviter M. [K] [H] à produire cet extrait des seules conclusions du médecin spécialiste s’il en dispose ; dans le cas contraire , il convient de l’inviter à produire tout élément de preuve médicale utile d’un médecin spécialiste pour apprécier s’il justifie des conditions définies à l’article L114 du Code de l’action sociale et des familles.

PARIS HABITAT OPH soutient que la condition de communauté de vie un an avant le décès de Mme [Q] [Z] n’est pas remplie, car l’avis d’imposition 2018 sur revenus 2017, daté du 30/04/2019, mentionne une adresse au [Adresse 6] , et non l’adresse des lieux objets du litige et que l’avis 2019 sur revenus 2018 mentionne une adresse fiscale au 01/01/2019 seulement dans les lieux objets du litige.

Dans son courrier du 21/03/2024 , son conseil a mentionné que M. [K] [H] demeurait avec sa mère depuis 2016 et présente un trouble de l’autisme. Dans le questionnaire pour la demande de transfert ,il est mentionné une arrivée dans le logement en octobre 2017.

Il est nécessaire de s’assurer des questionnaires ressources fournis par Mme [Q] [Z] pour la vérification de sa situation en bail conventionné et ce pour les années 2016, 2017, 2018 , laquelle doit mentionner les personnes demeurant dans le logement. Il résulte des éléments produits une absence de toute ressource pour M. [K] [H] en 2018 selon l’avis d’imposition 2019, qui suppose qu’il était personne à charge d’un tiers .

Il convient de l’inviter, assisté de son curateur, à justifier de tout élément vis-à-vis de la CPAM pour l’année 2018.

La cause et les parties est renvoyée en ce sens à l’audience civile Plaidoiries du PCP JCP fond du Pôle civil de proximité du lundi 1er juin 2026 à 9h .

Sur les dépens :

Il y a lieu de réserver les dépens .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement avant dire droit, contradictoire, mis à disposition au Greffe :

RÉOUVRE les débats à l’audience civile Plaidoiries du PCP JCP fond du Pôle civil de proximité du lundi 1er juin 2026 à 9h .

ENJOINT M. [K] [H] , assisté de son curateur l’APJA 75, de produire :

— la seule conclusion du médecin de la liste établie par le Procureur de la République du 19/03/2024 qui a été produite pour la demande de mesure de protection , afin de précision sur l’altération relevée

— ou de tout autre pièce médicale utile d’un médecin spécialiste afin de déterminer si la situation de santé de M.[K] [H] correspond aux critères de l’article L114 du Code de l’action sociale et des familles .

— de relevés de la CPAM pour 2018

ENJOINT [Localité 1] HABITAT OPH de produire :

— les questionnaires ressources fournis par Mme [Q] [Z] pour la vérification de sa situation en bail conventionné et ce pour les années 2016, 2017, 2018

RESERVE les dépens

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE