TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DUMAINE-MARTIN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DUMAINE-MARTIN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09509 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5NMK

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [P] [A], administrateur judiciaire,ésigné en cette qualité suivant ordonnance sur requête en date du 1er février 2017, mission régulièrement prorogée depuis,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NMK

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 17 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 16 Avril 2026 puis prorogée au 7 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [V] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°1, 5, 6, 8, 10 12 à 15, 17, 18, 22 à 26 d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5].

Par ordonnance sur requête du 1er février 2017, le délégué du président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Me [P] [A], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de cet immeuble, pour une durée de 12 mois. Sa mission a été régulièrement prorogée, pour la dernière fois suivant ordonnance sur requête du 29 janvier 2024.

Par acte du 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à Paris 9ème à Paris a fait assigner M. [V] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 février 2025, aux fins de le voir condamner au paiement de la somme, en principal, de 35.077,14 euros pour la période du 13 juin 2022 au 12 avril 2024.

Par conclusions reçues au greffe par la voie électronique le 28 juillet 2025 signifiées à M. [W] par acte du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Paris 9ème demande au tribunal, au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de

Condamner M. [W] à lui payer : La somme de 179.051,92 euros en principal, arrêtée au 23 juin 2025 pour la période du 13 juin 2022 au 2 avril 2025, Les intérêts au taux légal ayant couru sur cette somme à compter de la délivrance de l’assignation, Prononcer la capitalisation des intérêts, Condamner M. [W] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamner M. [W] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Bien qu’assigné à domicile, M. [W] n’a pas comparu à l’instance. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 26 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, prorogé au 7 mai 2026, dans l’attente de la communication des pièces et observations sollicitées par le tribunal, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par message électronique du 14 avril 2026, le tribunal a sollicité du syndicat des copropriétaires la communication d’un relevé de publicité foncière.

Par message reçu au greffe par la voie électronique le 15 avril 2026 et par courrier le 16 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a transmis au tribunal un relevé de publicité foncière et par note en délibéré, fait valoir que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 3 février 2011, confirmé par arrêt du 17 octobre 2012, vaut attestation de propriété.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NMK

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et par la communication du jugement rendu le 3 février 2011 par le tribunal de grande instance de Paris, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 17 octobre 2012, valant attestation de propriété, et par l’attestation de vente des lots 3, 9 et 20 le 29 décembre 2015, que M. [V] [W] est propriétaire des lots n°1, 5, 6, 8, 10 12 à 15, 17, 18, 22 à 26 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à Paris 9ème à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire des 14 juin 2022, 14 novembre 2022, 29 mars 2023, 28 juillet 2023, 1er juillet 2024, 8 janvier 2025 et 17 mars 2025, par lesquelles l’administrateur provisoire a approuvé les comptes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025, et voté la réalisation de divers travaux;

— un décompte de répartition des charges, les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur, ainsi que les avis de régularisation de charges annuels ;

— un décompte de créance actualisé au 18 juin 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [V] [W] est débiteur de 179.051,92 euros.

M. [V] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 23 juin 2025 pour la période du 13 juin 2022 au 2 avril 2025 inclus, qui produira intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date de l’assignation devant la juridiction de céans.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [V] [W] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [V] [W] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2022.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [V] [W] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 mars 2024, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [V] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

M. [V] [W], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] à [Localité 1] les sommes de :

—  179.051,92 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 23 juin 2025 pour la période du 13 juin 2022 au 2 avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 ;

—  10.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  3.00,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne M. [V] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026.

La Greffière La Présidente