TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [C] [J]

Madame [B] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e ORPHELIN-BERBERON Nathalie

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00127 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBYRZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 26 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e ORPHELIN-BERBERON Nathalie, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté,

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 26 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00127 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBYRZ

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [J] et Mme [B] [J] sont propriétaires des lots n° 2 et 30 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. CABINET GESIP, a assigné M. [C] [J] et Mme [B] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice du 1 décembre 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes :

-6.430,63 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 9 septembre 2025, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025, date de la première mise en demeure,

-48 € au titre des frais engagés au titre des frais de relance et mises en demeure,

-1.000 € à titre de dommages-intérêts,

-1.080 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 25 mars 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. et a refusé la demande de délais de paiement de M. [C] [J].

M. [C] [J] et Mme [B] [J], cités à étude par actes de commissaire de justice du 1 décembre 2025, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

M. [C] [J] a néanmoins adressé un courrier au tribunal reçu au greffe le 26 mars 2026 dans lequel il sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil jusqu’à la vente du bien immobilier. Il indique qu’il ne conteste pas le principe de la dette de charges de copropriété mais que sa situation professionnelle (entrepreneur) ne lui permet pas de procéder à son règlement immédiat. Il ajoute avoir mis en vente le bien immobilier au prix de 860.000 € net vendeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires de M. [C] [J] et Mme [B] [J],

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2021, 15 juin 2022, 2 juin 2023, 13 juin 2024 et 6 juin 2025,

— une attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— un décompte arrêté au 9 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 6.478,63 € dont 132 € de frais,

— une mise en demeure de payer la somme de 6.478,63 € adressée le 12 septembre 2025 au [Adresse 6].

Le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (24 € de « relance 2 » le 03/12/2021 ; 60 € de « dernier avis » le 14/12/2021 ; 24 € de « relance 2 » le 14/03/2024 ; 24 € de « relance 2 » le 05/09/2024), pour un total de 132 €. Or, ces frais ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété. La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées s’élève donc à la somme de 6 346,63 € (6.478,63 € – 132 €).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6 346,63 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 septembre 2025, appel de charges du 3ème trimestre 2025 compris. M. [C] [J] et Mme [B] [J] seront donc condamnés à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 1er décembre 2025, et non à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2025 car la preuve de sa bonne réception par les défendeurs n’est pas rapportée (preuve de dépôt mais absence d’AR).

Par ailleurs, en application de l’article 1310 du code civil selon lequel la solidarité ne se présume pas, la condamnation ne sera pas prononcée à titre solidaire car le lien entre M. [C] [J] et Mme [B] [J] est inconnu (mariage ?) et car le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une éventuelle clause de solidarité insérée au règlement de copropriété qui n’est pas versé aux débats.

II) Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 48 € « au titre des frais engagés au titre des frais de relance et mises en demeure ». Le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve qu’il a envoyé aux défendeurs une relance le 5 septembre 2024 et une mise en demeure le 12 septembre 2025, au coût de 24 € chacune.

M. [C] [J] et Mme [B] [J] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 € au titre des frais.

III) Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts.

IV) Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, dans son courrier, M. [C] [J] indique seulement qu’il est entrepreneur et qu’il a mis le bien immobilier en vente, sans davantage de précisions et sans production de pièces justificatives.

En outre, l’antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que M. [C] [J] a déjà bénéficié de larges délais qu’il n’a pas mis à profit pour apurer sa dette.

Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

V) Sur les demandes accessoires

M. [C] [J] et Mme [B] [J], parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [C] [J] et Mme [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la S.A.S. CABINET GESIP :

— la somme de 6 346,63 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 septembre 2025, appel de charges du 3ème trimestre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2025,

— la somme de 48 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la S.A.S. CABINET GESIP, de sa demande de dommages-intérêts,

DÉBOUTE M. [C] [J] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [C] [J] et Mme [B] [J] aux dépens,

CONDAMNE M. [C] [J] et Mme [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la S.A.S. CABINET GESIP, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

le greffier le magistrat