Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 5 juin 2026, n° 25/58800

TJ Paris 5 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 5 juin 2026, n° 25/58800
Numéro(s) :	25/58800
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	16 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric COPPINGERChristophe BORÉ
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ] à [ Localité 1 ] c/ S.C.I. RESIDENCES FRANCO SUISSE, AXA FRANCE IARD

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/58800 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOZC

N° : 1

Assignation du :

22 Décembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 juin 2026

par Ariane SEGALEN, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE, S.A.R.L.

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC19

DEFENDERESSES

S.C.I. RESIDENCES FRANCO SUISSE, Société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 3]

AXA FRANCE IARD, Société par actions à conseil d’administration, en sa qualité d’assureur de la S.C.I. RESIDENCES FRANCO SUISSE

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentées par Maître Frédéric COPPINGER, avocat au barreau de PARIS – #P0053

DÉBATS

A l’audience du 17 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Ariane SEGALEN, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, des travaux de construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Sont intervenues au titre de ces travaux :

— la société POSTO29 en qualité de maître d’œuvre d’exécution, remplacée en cours de chantier par la société M2B ENGINEERING ;

— la société ROC SOL chargée de l’étude de sol par missions dites “G2 PRO” et “G4” ;

— la société BTP CONSULTANTS en qualité de contrôleur technique;

— la SOCIETE FRANCILIENNE DE BATIMENT en charge des lots « terrassement et parois en condition spéciale » ;

— la société VAMC en charge du lot « gros-œuvre » ;

— la société DESNEUX TP en charge des travaux de démolition des existants.

Suivant actes d’huissier de justice délivrés le 2 août 2018, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE a fait assigner en référé-préventif devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris notamment le syndicat des copropriétaires de l’immeuble avoisinant situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE.

Par ordonnance du 19 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné Monsieur [J] [H] en qualité d’expert.

Par ordonnance du 8 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rendu communes et opposables les opérations d’expertise notamment à la société POSTO29, la société BTP CONSULTANTS et la société DESNEUX TP.

Par ordonnance du 22 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rendu communes et opposables les opérations d’expertise à la société M2B ENGINEERING.

Par ordonnance du 2 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rendu communes et opposables les opérations d’expertise à la SOCIETE FRANCILIENNE DU BATIMENT et la société VAMC.

Par ordonnance du 2 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rendu communes et opposables les opérations d’expertise à la société AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE, la société SMABTP en qualité d’assureur des sociétés VAMC, SOCIETE FRANCILIENNE DE BATIMENT et M2B ENGINEERING, la société ABEILLES IARD & SANTE en qualité d’assureur de la société DESNEUX TP et la société EUROMAF en qualité d’assureur de la société BTP CONSULTANTS.

Par ordonnance du 22 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rendu communes et opposables les opérations d’expertise à la société SMABTP en qualité d’assureur de la société DESNEUX TP.

Lors de sa visite du 17 février 2022, l’expert judiciaire en charge du référé-préventif a constaté des désordres affectant l’immeuble du [Adresse 1], voisin de l’immeuble en construction.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 20 mars 2025.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 17 et 18 juillet 2025, la société NABS et la société BUSTOS, respectivement exploitante et propriétaire du local commercial, exploité sous l’enseigne « CASA BOTICELLI », situé dans l’immeuble du [Adresse 1] à Paris, ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE, la société AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris aux fins de voir désigner un expert judiciaire pour apprécier les désordres affectant leur local commercial.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 28 et 29 août et 8 septembre 2025, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD ont fait assigner en intervention forcée à cette dernière instance les sociétés SOCIETE FRANCILIENNE DE BATIMENT, VAMC, BTP CONSULTANTS, POSTO29, DESNEUX TP, M2B ENGINEERING, SMABTP, ABEILLE IARD ET SANTE et EUROMAF.

Ces deux instances ont été jointes.

Par ordonnance du 23 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [Q] [W] [B] en qualité d’expert.

Par ordonnance du 27 novembre 2025, le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris a désigné Monsieur [U] [S], en remplacement de Monsieur [Q] [W] [B].

Les opérations d’expertise confiées à Monsieur [U] [S] sont toujours en cours.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble avoisinant, situé [Adresse 1] à Paris, représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE, a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, aux fins de les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 360.000€ à valoir sur la réparation de ses préjudices résultant des désordres causés à son immeuble par les travaux réalisés par la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE.

Il s’agit de la présente instance.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 03, 04, 05, 06 et 18 mars 2026 la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la SOCIETE FRANCIENNE DE BATIMENT, la société VAMC, la société BTP CONSULTANTS, la société POSTO29, la société DESNEUX TP, la société M2B ENGENEERING, la société SMABTP en qualité d’assureur des sociétés DESNEUX TP, VAMC, M2B ENGENEERING et SOCIETE FRANCIENNE DE BATIMENT, la société ABEILLE IARD & SANTE en qualité d’assureur de la société DESNEUX TP, la société EUROMAF en qualité d’assureur de la société BTP CONSULTANT, la société LLOY’DS INSURANCE COMPANY en qualité d’assureur de la société POSTO29 et la société ROC SOL aux fins de les voir condamner à les relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble avoisinant situé [Adresse 1] à Paris dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 25/58800.

Cette instance a été enrôlée sous le n° RG 26/52255.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 1 avril 2026, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la SOCIETE FRANCIENNE DE BATIMENT, la société VAMC, la société BTP CONSULTANTS, la société POSTO29, la société DESNEUX TP, la société M2B ENGENEERING, la société SMABTP en qualité d’assureur des sociétés DESNEUX TP, VAMC, M2B ENGENEERING et SOCIETE FRANCIENNE DE BATIMENT, la société ABEILLE IARD & SANTE en qualité d’assureur de la société DESNEUX TP, la société EUROMAF en qualité d’assureur de la société BTP CONSULTANT, la société LLOY’DS INSURANCE COMPANY en qualité d’assureur de la société POSTO29, la société AJILINK LABIS – CABOOTER – DE CHANAUD en qualité d’administrateur judiciaire de la société VAMC, la société JSA en qualité de mandataire judiciaire de la société VAMC et la société ROC SOL aux fins de les voir condamner à les relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble avoisinant situé [Adresse 1] à Paris dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 25/58800.

Cette instance a été enrôlée sous le n° RG 26/52457.

Ces trois affaires ont été appelées à l’audience du 17 avril 2026.

A l’audience, le juge a joint les instances enrôlées sous les numéros RG 26/52457 et 26/55255.

Dans ses conclusions visées par le greffe et oralement soutenues à l’audience, le demandeur, représenté par son conseil, sollicite de :

«  Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile

— Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] recevable et bien fondé en son action

— Débouter la SCI RESIDENCE FRANCO SUISSE et la compagnie AXA France IARD de leurs contestations et prétentions

— Condamner solidairement la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la compagnie AXA France IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à PARIS la somme de 360 000 € à titre de provision à valoir sur la réparation de ses préjudices résultant des désordres causés à son immeuble du fait des travaux réalisés par la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE

— Condamner solidairement la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la compagnie AXA France IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à PARIS la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Les condamner solidairement aux entiers dépens ".

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] soutient que les opérations d’expertise menées par Monsieur [J] [H] ont mis en évidence le fait que les travaux engagés par la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE ont causés des désordres sur l’immeuble voisin.

Il précise qu’une étude géotechnique de type G5 a révélé l’absence, ou du moins l’insuffisance, des butonnages lors de la phase terrassement et des voiles contre terre. Il ajoute que les désordres se sont aggravés du fait de la rupture d’une canalisation en sous-sol et de l’absence de protection temporaire du chantier.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] expose que les opérations d’expertise confiées à Monsieur [S] sont distinctes de celles confiées à Monsieur [H], Monsieur [S] ayant pour mission d’apprécier les préjudices propres des sociétés NABS et BUSTOS découlant des désordres situés dans leurs parties privatives, de sorte que le prononcé de cette seconde expertise ne constitue pas une contestation sérieuse au bien-fondé de sa demande de provision.

Il fait valoir que la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE est tenue de l’indemniser, ses éventuels recours en garantie n’étant pas de nature à affecter les droits que tient le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l’égard du maître d’ouvrage de la construction voisine.

Dans ses conclusions visées par le greffe et oralement soutenues à l’audience, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD, représentées par leur conseil, sollicitent de :

«  Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal de céans statuant en référé de :

— PRONONCER LA JONCTION entre l’instance enrôlée sous le numéro RG 25/58800 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la Société AXA FRANCE IARD avec l’instance enrôlée sous le numéro RG 26/52255 opposant la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la Société AXA FRANCE IARD aux Sociétés FRANCILIENNE DE BATIMENT, SMABTP, VAMC, BTP CONSULTANTS, EUROMAF, POSTO29, DESNEUX TP, ABEILLE IARD & SANTE et M2B ENGINEERING et l’instance enrôlée sous le numéro RG 26/52457 opposant la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la Société AXA FRANCE IARD aux SELARL AJILINK – CABOOTER – DE CHANAUD es qualité d’administrateur de la Société VAMC et SELARL JSA es qualité de mandataire judiciaire de la Société VAMC,

— RECEVOIR la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et son assureur la Société AXA FRANCE IARD en leur demande d’intervention forcée des intervenants à l’acte de construire et de leurs assureurs, soit la Société FRANCILIENNE DE BATIMENT et son assureur la Société SMABTP, la Société VAMC et son assureur la Société SMABTP, la SELARL AJILINK – CABOOTER – DE CHANAUD es qualité d’administrateur de la Société VAMC et la SELARL JSA es qualité de mandataire judiciaire de la Société VAMC, la Société BTP CONSULTANTS et son assureur EUROMAF, la Société POSTO 29, la Société DESNEUX TP et ses assureurs la Société SMABTP et la Société ABEILLE IARD & SANTE, la Société M2B ENGINEERING et son assureur la Société SMABTP,

A titre principal,

— JUGER les Sociétés SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et AXA FRANCE IARD recevables et bien fondées en leurs prétentions, fins et moyens,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— RENVOYER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire,

— DIRE les appels en garantie formés par la Société RESIDENCES FRANCO SUISSE et la Société AXA FRANCE IARD recevables et bien fondés,

— DEBOUTER les Sociétés DESNEUX TP et ABEILLE IARD ET SANTE de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions,

— DEBOUTER la Société LLOYD’S INSURANCE COMPANY de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— DEBOUTER la Société SMABTP de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— CONDAMNER les Sociétés FRANCILIENNE DE BATIMENT, SMABTP, VAMC, BTP CONSULTANTS, EUROMAF, POSTO29, DESNEUX TP, ABEILLE IARD & SANTE et M2B ENGINEERING à garantir la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et son assureur AXA FRANCE IARD de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

— JUGER que la somme réclamée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] au titre de la provision à valoir sur la réparation de ses préjudices résultant des désordres sera ramenée à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— REJETER toutes conclusions, fins et prétentions contraires,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à PARIS ou toute partie succombante à verser la somme de 5.000 Euros aux Sociétés SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ou toute partie succombante aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric COPPINGER dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ".

A l’appui de leurs prétentions, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD soutiennent que Monsieur [U] [S], missionné d’une nouvelle expertise, entend reprendre les travaux de Monsieur [H] et, a minima, les confronter.

Elles ajoutent que la nouvelle mesure d’expertise judiciaire dirigée désormais par Monsieur [S] aura ainsi incontestablement une incidence sur la réparation des désordres, et est susceptible de contredire les constats et analyses de Monsieur [H] sur la base desquels le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de provision.

Elle fait également valoir qu’il existe de sérieux risques de contrariétés et de doublons entre les deux expertises et que si les désordres allégués par les sociétés NABS et BUSTOS sont purement privatifs, leurs causes et origines sont identiques à celles des désordres constatés en parties communes et fondations de l’immeuble.

A titre subsidiaire, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD soutiennent que le rapport d’expertise ne retient pas la responsabilité du maître d’ouvrage, et forment des appels en garantie à l’encontre des locateurs d’ouvrage et leur assureurs respectifs.

La SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD contestent les montants sollicités par le demandeur au motif que les devis réparatoires validés par Monsieur [H] s’élèvent à 308.537,10 euros et que rien ne justifie que la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires soit largement supérieure au montant retenu par l’expert.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les jonctions

Aux termes de l’article 367 alinéa 1 du code de procédure civile : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

Aux termes de l’article 368 du code de procédure civile : « Les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire. »

En l’espèce, lors de l’audience, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD ont sollicité la jonction de la présente instance avec celles enrôlées sous les numéros RG 26/52255 et 26/52457 relatives aux appels en garantie qu’elles ont formés contre les constructeurs.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la jonction.

L’action de la demanderesse fondée sur le trouble anormal du voisinage formée à l’égard du maître d’ouvrage de son assureur étant indépendante de l’action menée par le maître d’ouvrage à l’égard des constructeurs, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, il n’est pas dans l’intérêt d’une bonne justice de joindre ces deux instances.

En conséquence, les demandes de jonction de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et de la société AXA FRANCE IARD seront rejetées.

2/ Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Si, selon l’article 544 du code civil, tout propriétaire a le droit de jouir et de disposer de sa chose de la manière la plus absolue, ce ne peut être qu’à la condition de n’en pas faire un usage prohibé par les lois ou les règlements ou de nature à nuire aux droits des tiers (Civ. 3ème 20 mars 1978, N°76-12.598).

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit (Civ. 3e 16 mars 2022 n°18-23.954).

Le trouble désigne toute atteinte aux conditions de jouissance de son immeuble par la victime. Toutes les activités sont susceptibles de créer des nuisances ouvrant droit à réparation pour la victime. Le trouble peut ainsi résulter, par exemple, d’un chantier (Civ. 3e , 25 octobre 1972, n°71-12.434).

Pour être sanctionné, le trouble doit revêtir une certaine intensité et doit ainsi excéder les limites de ce qui est considéré comme normalement supportable. En principe, l’appréciation de l’anormalité repose sur des critères objectifs, en tenant compte de ce qui est normal pour une personne « normale » (Civ. 2ème , 8 mai 1968).

Il appartient au demandeur sollicitant l’indemnisation d’un trouble anormal de voisinage d’en établir l’existence (Civ. 3ème 14 janvier 2014, N°12-29.545).

a/ Sur l’existence d’une obligation non sérieusement contestable

En l’espèce, la note aux parties n°6 émise par Monsieur [J] [H], à la suite de sa visite du 22 novembre 2021, relève l’existence d’infiltrations situées dans la cave du restaurant CASA BOTICELLI situé au [Adresse 1] à [Localité 1]. L’expert précise que « la zone infiltrée se situe au pied d’une partie de la voute, parallèle à la limite séparative ». Il constate également à cette occasion que les travaux de démolition de l’immeuble mitoyen sont achevés.

La note aux parties n°7, émise par Monsieur [J] [H], à la suite de sa visite du 17 février 2022, évoque, dans le restaurant CASA BOTICELLI, un affaissement du plancher sur une profondeur de 30 cm. L’expert envisage comme origine de ce phénomène un affaissement des lambourdes ou un affaissement ou un tassement des matériaux de remplissage de la voute qui soutient le plancher du rez-de-chaussée. Sur ce dernier point, l’expert note que « la voute est parallèle à la limite séparative et les désordres que nous pouvons constater dans la cave peuvent être à rapprocher ». L’expert relève que « la fissure horizontale à mi-voute de la faïence de la chambre froide et du BA13 de l’atelier de préparation contigu ont pu subir des infiltrations importantes qui ont entraîné une décompression du remplissage de la voute et donc provoqué l’affaissement du plancher rez-de-chaussée ». L’expert estime que " dans les deux cas on peut estimer que les désordres proviennent soit d’infiltrations en provenance du chantier contigu, soit de vibrations provoquées par les déconstructions… soit d’une conjugaison des deux phénomènes ".

Dans cette même note, l’expert judiciaire constate l’existence, sur la façade de l’immeuble du [Adresse 1], l’existence de « fissures diagonales entre les fenêtres et autour des tableaux » qui témoignent d’un mouvement structurel. Il précise que " cette question est à associer à la réflexion de la dépose du châssis métallique chargé de maintenir l’écartement entre le [Adresse 1] et le [Adresse 6], hors [lors ?] de la construction du futur immeuble " et conseille de poser des jauges afin de surveiller l’évolution des fissures.

Par note aux parties n°8, émise à la suite de la visite du 28 octobre 2022, l’expert judiciaire constate une aggravation des désordres dans le restaurant du [Adresse 1], précisant que les habillages, peints ou en carreaux-ciment, des murs et coffres contigus à la limite séparative commune avec le chantier continuent de se fissurer et de se décoller, que la baie vitrée sur rue se soulève et sort de ses gonds et que la porte de la chambre froide se dégrade et est de plus en plus difficile à manipuler. L’expert constate également, au sous-sol que les pierres meulières travaillant en claveaux sur le pied de voute semblent chassées par une pression appliquée à l’extrados.

Par note n°9, émise suite à la visite du 07 décembre 2022, l’expert judiciaire constate l’apparition de nouvelles fissures en façade plus ou moins marquées ou en formation. Il note que « les fissures les plus significatives, c’est-à-dire apparemment profondes ou traversantes, se situent à droite, côté travaux du demandeur ». Il précise en conclusion que les fissures traversantes en façade de l’immeuble du [Adresse 1] se distinguent des quelques fissures pouvant être attribuées aux mouvements inhérents à un immeuble parisien.

L’expert note également que l’exploitant du restaurant Casa Botticeli lui a signalé une aggravation des désordres le concernant, se manifestant par des difficultés de fermeture de sa porte d’entrée, la persistance de l’affaissement du sol et des « gonflements » des murs du pignon.

Dans son rapport, établi le 20 mars 2025, Monsieur [J] [H] conclut que les désordres affectant l’immeuble du [Adresse 1] se sont produits dès la mise en œuvre des déconstructions et des terrassements et que les responsabilités à retenir sont à rechercher auprès des entreprises intervenues dès le début des travaux.

Par ailleurs, il ressort de la note n°7 établie par la société ROC SOL établie, dans le cadre de sa « mission G4 », le 21 janvier 2022 que lors de la visite sur site effectuée ce même jour, des fissures ont été observées au niveau des mitoyens sur rue. La société ROC SOL préconisait l’ajout de butons supplémentaires au niveau des planchers bas des rez-de-chaussée des bâtiments mitoyens sous les plus brefs délais, l’alerte de l’expert du référé-préventif et l’installation de témoins au niveau des fissures constatées au niveau des mitoyens.

Le dossier technique, établi par la société [Y] INGENIERIE, mandatée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], corrobore les termes du rapport d’expertise en constatant que les désordres observés consistent en des fissures traversantes de façade, des fissures sur le cloisonnement et le plancher intérieur. Il a été également observé un affaissement linéaire du plancher bas rez-de-chaussée situé contre le mitoyen de l’immeuble en construction.

La société [Y] INGENIERIE relève que les désordres décrits sont clairement dus aux travaux mitoyens. Elle ajoute que ces désordres affectent les remplissages entre et contre les ossatures BA, et qu’il est assez clairement observé des schémas de fissurations montrant un déplacement général vers la construction mitoyenne en construction, pouvant indiquer un terrassement/déplacement des infrastructures au moment du terrassements / voiles par passes réalisés.

La société [Y] INGENIERIE indique que les soubassements sont humides et les jointements dégradés, précisant que ces problématiques d’humidité sont très probablement dues aux infiltrations entre mitoyens, dans la mesure où l’étanchéité entre les deux bâtiments n’est pas assurée de manière définitive au jour de la rédaction de la note. Elle ajoute que la présence d’un réseau fuyard, possiblement dégradé par le déplacement des infrastructures, n’est cependant pas à exclure totalement, et peut être concomitante aux facteurs évoqués ci-avant.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que plusieurs désordres sont apparus dans l’immeuble du [Adresse 1] tenant notamment en :

— des infiltrations dans les caves de l’immeuble ;

— des dégradations des menuiseries intérieures et des revêtements des sols et des murs du restaurant CASA BOTICELLI ;

— des fissurations traversantes en façade de l’immeuble.

La matérialité de ces désordres est établie avec l’évidence requise en référé.

Il ressort également de ces éléments qu’au regard de la date d’apparition, de la nature et de l’ampleur de ces désordres, leur imputabilité aux travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE n’est pas sérieusement contestable.

Ces désordres excèdent à l’évidence les limites de ce qui est considéré comme normalement supportables et constituent des troubles anormaux du voisinage, ce qui n’est au demeurant pas contesté par les sociétés défenderesses.

Les défenderesses se prévalent de l’expertise judiciaire en cours, sollicitée par les sociétés NABS et BUSTOS, respectivement exploitante et propriétaire du local du restaurant CASA BOTTICELLI, confiée à Monsieur [S].

Toutefois, il ressort de l’assignation délivrée par les sociétés NABS et BUSTOS et de l’ordonnance du 23 octobre 2025, que cette seconde expertise est justifiée par le fait que ces demanderesses n’étaient pas parties à l’expertise dite « référé-préventif », se plaignent de la persistance de certains désordres et sollicitent une évaluation précise de leurs préjudices propres. Il en résulte que cette seconde expertise, qui concerne les parties privatives d’un des copropriétaires de l’immeuble et les préjudices subis par son occupant et son propriétaire du fait des désordres, ne porte pas sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], en raison des désordres affectant les parties communes, qui seuls justifient la demande de provision qu’il forme à la présente instance.

Dès lors, le prononcé de cette seconde expertise ne constitue pas, en elle-même, un motif de rejet de la demande de provision formulée par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, il ne ressort pas de l’ordonnance du 23 octobre 2025 que le juge des référés ait relevé des contestations des parties sur les conclusions de Monsieur [H] quant à la matérialité des désordres et à leur imputabilité aux travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE.

A l’inverse, le juge relève que les constats qui ont pu être réalisés par Monsieur [H] dans le restaurant CASA BOTTICELLI et notamment les désordres relevés par cet expert seront « certainement utiles dans le cadre de la nouvelle mesure sollicitée ».

Si la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et son assureur, AXA FRANCE IARD, arguent que Monsieur [S] entendrait " reprendre les travaux de Monsieur [H] et, à minima, les confronter ", aucune pièce n’étaye cette allégation, qui ne ressort pas expressément de la première note aux parties établie par Monsieur [S], versée au débat par le demandeur.

Au regard de ces éléments, le risque de contrariété entre les conclusions de Monsieur [H] et de Monsieur [S], sur la matérialité des désordres et leur imputabilité aux travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE, apparaît minime et ne peut dès lors constituer une contestation sérieuse au bien-fondé des demandes du syndicat des copropriétaires.

Enfin, les demandes de mise en cause de nouveaux constructeurs formées par Monsieur [S] comme l’erreur matérielle de Monsieur [H] en ce qu’il aurait retenu la responsabilité des sociétés SFB et FRANCILIENNE DU BATIMENT qui ne seraient, en réalité qu’une seule entité, ne concernent que la responsabilité des constructeurs dans la réalisation des désordres. Ainsi, ces éléments, qui sont sans incidences sur la responsabilité de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSSE à l’égard de son voisin, ne peuvent constituer des contestations sérieuses au bien-fondé des demandes du syndicat des copropriétaires à l’égard des défenderesses.

Il en résulte que l’obligation de réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble [Adresse 1] par la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE n’est pas sérieusement contestable.

b/ Sur le montant de la provision

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une facture de la société MACONNERIE JOSE PIRES du 6 mars 2023 d’un montant de 3.312€ TTC au titre des travaux de réparation d’un tuyau cassé situé dans la cave du restaurant CASA BOTICELLI.

L’ensemble des parties ne contestent ni la nature de partie commune de ce tuyau ni le fait qu’il ait été dégradé par le déplacement des infrastructures de l’immeuble voisin. Les défenderesses n’opposent aucune contestation circonstanciée à la pertinence et au montant de ces travaux de reprise, retenus par l’expert, au montant sollicité, au titre des devis réparatoires.

En conséquence, l’obligation de payement de la somme de 3.312 euros TTC sollicité par le syndicat des copropriétaires en réparation du tuyau fuyard n’est pas sérieusement contestable.

Le syndicat des copropriétaires justifie également des notes d’honoraires, n°SIT-2401021 d’un montant de 3.132€ TTC, et n° SIT 2402076 d’un montant de 7.308€ TTC, correspondant aux frais du dossier technique réalisé par la société [Y] INGENIERIE pour définir les principes réparatoires des désordres.

Il résulte des termes de ce dossier technique que les mesures réparatoires concernent les parties communes de l’immeuble [Adresse 1], à savoir les fissures traversantes en façades et les infiltrations dans la cave du restaurant CASA BOTICELLI causées par l’absence d’étanchéité entre les deux bâtiments et un tuyau fuyard dégradé par les travaux.

Les défenderesses n’opposent aucune contestation circonstanciée à la pertinence et au montant de ces frais de dossier technique, retenus par l’expert, au montant sollicité, au titre des devis réparatoires.

Aussi, le montant de 10.440€ TTC sollicité par le syndicat des copropriétaires au titre du coût de ce dossier technique n’est pas sérieusement contestable.

Le syndicat des copropriétaires produit également un devis de la société AMARO BATIMENT du 6 mars 2025 d’un montant de 294.785,79€ TTC, au titre des travaux de reprise des désordres.

Ce devis prévoit les prestations suivantes :

— l’installation de chantier pour un montant de 19.086,06 euros HT;

— la réalisation d’un constat des lieux pour un montant 976 euros HT ;

— la reprise des maçonneries, RSO et injection en façade, comprenant la réalisation d’une longrine, pour un montant de 116.572,78 euros HT;

— la pose d’échafaudage pour un montant de 4.584 euros HT ;

— les études BA et plans de recollement pour un montant de 6.178 euros HT ;

— les traçages d’implantation pour un montant de 1.178 euros HT ;

— les travaux préparatoires pour un montant de 1.892 euros HT ;

— les travaux de rejointoiement à la chaux et de calfeutrement et « rebouchements » pour un montant de 33.441,65 euros ;

— la révision des soubassements pour un montant de 15.636 euros HT;

— la pose d’enduit à base de chaux, comprenant le traitement de l’ensemble des fissures, pour un montant de 18.636,75 euros HT ;

— les réfections intérieures comprenant :

o les reprises intérieures de la dalle basse et du sous-sol du restaurant et des étages pour un montant de 42.553,54 euros HT ;

o la fourniture et mise en œuvre d’un dispositif de sécurité, à l’usage de l’entretien et de la maintenance de l’ouvrage et de ses organes pour un montant de 1.743 euros HT.

Les défenderesses n’opposent aucune contestation circonstanciée à la pertinence et au montant de ces travaux de reprise, retenus par l’expert, au montant sollicité, au titre des devis réparatoires.

Il ressort par ailleurs des termes du devis, que les travaux ainsi prévus permettent effectivement la reprise des désordres affectant l’immeuble du [Adresse 1].

Toutefois, les travaux de reprise du doublage et de carrelage sur la dalle basse du rez-de-chaussée dans le restaurant, pour un montant total de 12.780,24 € HT, soit 14.058,26 € TTC, semblent concerner les travaux de reprise de désordres affectant les parties privatives de la société BUSTOS, occupée par la société NABS, de sorte qu’il est sérieusement contestable que ces préjudices aient été effectivement subis par le syndicat des copropriétaires.

Aussi, la provision à valoir sur le coût des travaux réparatoires des désordres affectant l’immeuble n’est sérieusement contestable qu’à hauteur de 280.727,52 € (294.785,79 – 14.058,26).

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 11.000 € au titre des honoraires du syndic dans le cadre du suivi de travaux qu’elle évalue à 3% HT du montant total des travaux.

Elle produit le contrat conclu le 10 avril 2025 entre le syndicat des copropriétaires et son syndic, la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE, stipulant que le montant des frais du syndic pour les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble feront l’objet d’honoraires complémentaires votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés.

L’expert ne s’est pas prononcé sur cette demande. Aucune pièce n’est produite (devis, procès-verbal d’assemblée générale, etc) permettant de justifier de la réalité et du montant de ces frais de syndic de sorte que cette obligation est sérieusement contestable.

Le syndicat des copropriétaires, sollicite également une provision au titre des frais d’assurance dommages-ouvrage d’un montant de 6.000€ et de maîtrise d’œuvre d’un montant de 35.000€, ne produit aucun élément permettant d’établir la réalité des montants sollicités (devis, contrat, etc), de sorte que cette obligation est sérieusement contestable.

Enfin, le syndicat des copropriétaires argue de l’ancienneté du devis de la société AMARO et de l’inflation du prix de la construction pour justifier le quantum de sa demande de 260.000 €, sans toutefois produire aucune pièce et notamment de devis actualisé.

Il en résulte que l’obligation de payement de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’est pas contestable qu’à hauteur de la somme 291.479,52 € TTC (280.727,52 + 10.440 + 3.312).

c/ Sur la garantie de la société AXA FRANCE IARD

La société AXA FRANCE IARD ne conteste ni être l’assureur de la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE ni devoir sa garantie.

Elle n’émet aucune contestation relative à l’application de sa police d’assurance.

Dès lors, il conviendra de condamner la société AXA FRANCE IARD solidairement avec son assurée, la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE.

En conséquence, il convient de condamner solidairement la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme provisionnelle de 291.479,52 € TTC, au titre de la reprise des désordres subis par l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] consécutifs à la réalisation des travaux sur l’immeuble mitoyen situé au [Adresse 5] à Paris, l’existence de cette obligation n’étant pas sérieusement contestable de celles-ci.

Compte tenu du rejet de la jonction de la présente instance avec celles initiées par la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD, il n’y a pas lieu d’examiner dans le cadre de la présente ordonnance les appels en garantie.

3/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. "

La SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD, succombant à la présente instance, seront condamnées in solidum aux dépens et à payer au demandeur la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

REJETONS les demandes de jonction ;

CONDAMNONS solidairement la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris, représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE, la somme de 291.479,52 € TTC à titre de provision à valoir sur la réparation de ses préjudices résultant des désordres causés à son immeuble du fait des travaux réalisés par la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris, représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE SAINTE AUBANE la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS in solidum la SCI RESIDENCES FRANCO SUISSE et la société AXA FRANCE IARD aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 05 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Ariane SEGALEN