TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. [Localité 6] BRESLES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Guillaume BLANC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07058 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQPU

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 février 2026

DEMANDERESSE

SPARTIM

S.A.S dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume BLANC, avocat au barreau de la DROME

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 6] BRESLES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 04 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07058 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQPU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 17 février 2023, la SCI FONCIÈRE WASHINGTON a vendu à la société SPARTIM un immeuble situé [Adresse 3] à PARIS (75008), cadastré section AU n°[Cadastre 5].

Cet acte stipulait une faculté de rachat au bénéfice du vendeur, valable pour une durée de 12 mois, soit jusqu’au 17 février 2024.

La SCI FONCIÈRE WASHINGTON n’a pas exercé sa faculté de rachat pendant ce délai, de sorte que la société SPARTIM a, à compter de cette date, acquis la jouissance des locaux et s’est substituée à elle en qualité de bailleur de la SCI PARIS BRESLES, qui louait deux appartements situés au 4ème étage de l’immeuble (sur cour et sur rue) en vertu d’un bail verbal d’une durée de trois ans.

Le 27 juin 2024, la société SPARTIM, a ainsi fait délivrer à la SCI PARIS BRESLES une sommation de lui communiquer la date d’effet du bail et de régler désormais les loyers entre ses mains.

Cet acte étant demeuré vain, la société SPARTIM lui a fait signifier, le 28 octobre 2024, un commandement de payer les loyers impayés depuis juillet 2024 et l’a dénoncé à la CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la société SPARTIM a fait assigner la SCI PARIS BRESLES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir :

La résiliation judiciaire du bail verbal à compter du 1er avril 2025, Son expulsion des lieux, L’autorisation de faire entreposer les meubles garnissant les locaux aux risques, périls et frais de la défenderesse, Sa condamnation à lui verser la somme de 14 523,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025 et la somme de 962 euros au titre de la provision sur charges impayée, Sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit un total de 1 191,18 euros) jusqu’à libération des lieux,Sa condamnation à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens.

Lors de l’audience du 25 novembre 2025, la société SPARTIM, représentée par son conseil, a indiqué que la SCI PARIS BRESLES avait quitté les lieux. Elle s’est donc désistée de sa demande d’expulsion et a actualisé sa créance à la somme de 19 058,88 euros au titre de l’arriéré locatif.

La SCI PARIS BRESLES, bien que régulièrement assignée en étude, n’a pas comparu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance auquel elle s’est référée lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2026.

Décision du 04 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07058 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQPU

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime, régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1714 de ce même code, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. L’article 1728 dispose ainsi que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société SPARTIM a acquis auprès de la SCI FONCIÈRE WASHINGTON la propriété de l’immeuble situé [Adresse 2] à PARIS (75008) selon acte authentique du 17 février 2023.

A l’issue du délai prévu entre les parties pour l’exercice de la faculté de rachat de la venderesse, elle en est devenue pleinement propriétaire. Ainsi, à la date du 14 février 2024, elle s’est substituée à elle en qualité de bailleur de la SCI PARIS BRESLES, qui, selon l’acte notarié, bénéficiait d’un bail verbal portant sur deux appartements situés au 4ème étage (sur cour et sur rue), moyennant le versement d’un loyer global mensuel de 1 117,18 euros outre une provision sur charge de 74 euros.

La SAS SPARTIM justifie avoir notifié ce changement de bailleur à la SCI PARIS BRESLES par sommation du 27 juin 2024 et lui avoir réclamé paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 4 924,08 euros, dans un délai deux mois à compter de la signification du commandement de payer en date du 28 octobre 2024, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Si cet article prévoit désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie », force est de constater que le bail verbal auquel il est fait référence a nécessairement été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui l’a modifié, de sorte que, faute de démontrer l’existence d’une clause résolutoire, le commandement ne peut avoir produit ses effets.

En tout état de cause, il n’y a plus lieu de statuer sur la résiliation du bail et sur les demandes subséquentes, la SAS SPARTIM justifiant de ce que la SCI PARIS BRESLES a quitté les lieux en versant aux débat un procès-verbal de reprise en date du 17 juillet 2025.

La SAS SPARTIM produit un décompte locatif arrêté au 30 juin 2025, qui présente un solde débiteur de 19 058,88 euros terme du mois de juin inclus.

Il sera néanmoins relevé que sa demande en paiement ne peut porter que sur les loyers impayés et non sur de quelconques indemnités d’occupation, et qu’elle est donc fondée à réclamer, à défaut d’avoir fait signifier à la SCI PARIS BRESLES des conclusions d’actualisation de sa créance, en application de l’article 68 du code de procédure civile, uniquement les sommes sollicitées à ce titre dans son acte introductif d’instance.

Par conséquent, la SCI PARIS BRESLES, qui ne comparaît pas à l’audience et n’apporte aucun élément de nature à remettre en question sa dette, sera condamnée à verser à la SAS SPARTIM la somme de 15 485,34 euros au titre des loyers impayés (14 523,34 euros) et des charges (962 euros), entre le mois de mars 2024 et le mois de mars 2025.

Sur les demandes accessoires

La SCI PARIS BRESLES, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, par ailleurs, de la condamner à verser à la SAS SPARTIM la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail et sur la demande subséquente en expulsion formée par la SAS SPARTIM ;

CONDAMNE la SCI PARIS BRESLES à payer à la SAS SPARTIM la somme, arrêtée au 31 mars 2025, de 15 485,34 euros au titre des loyers impayés (14 523,34 euros) et des charges (962 euros), échéance de mars 2025 incluse ;

DÉBOUTE la SAS SPARTIM de sa demande au titre des indemnités d’occupation ;

CONDAMNE la SCI PARIS BRESLES à payer à la SAS SPARTIM la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI PARIS BRESLES aux dépens de l’instance,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection