TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/12823

N° Portalis 352J-W-B7G-CYGWR

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [G] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [A] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0199

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la société DUPOUY FLAMENCOURT

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1383

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/12823 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYGWR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Dans cet immeuble, M. [G] [K] et Mme [A] [E] sont propriétaires, depuis le 28 juin 2019, des lots n° 833, 1045 et 1173, respectivement constitués d’un emplacement de parking et d’une cave au sein du bâtiment I et d’un appartement situé au 5ème étage du bâtiment III.

Leur acte de propriété précise, s’agissant du lot n° 1173 que ce dernier correspond à « un appartement de cinq pièces principales (…), balcon sur jardin, trois balcons sur la [Adresse 7] » et que, « suite à la fermeture des balcons, la désignation actuelle du bien est la suivante : dans le bâtiment III, au cinquième étage, un appartement de cinq pièces principales (…), balcon sur jardin, trois loggias sur la [Adresse 7] » (page 5).

Il précise, en page 16, que « le vendeur a fait réaliser les travaux ci-après indiqués à partir de 2004 sans accord particulier de la copropriété : fermeture des balcons côté [Adresse 7] les transformant en des loggias fermées de respectivement 4,40 m², 4,91m² et 4,90 m². Le vendeur déclare n’avoir reçu aucune demande particulière sur ce point depuis et que plusieurs autres copropriétaires (environ 70 %) ont fait réaliser les mêmes travaux et certains il y a plus de trente ans. L’acquéreur fait son affaire personnelle de cette situation sans le recours contre le vendeur ».

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2022, la résolution n° 24-1 a été adoptée, à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans les termes suivants :

« Il a été constaté que deux appartements ont supprimé la cloison entre leur loggia et leur appartement, à l’occasion de la fermeture de leurs loggias. Cette cloison fait partie intégrante de la façade de la résidence et ne peut être enlevée sans autorisation de l’assemblée générale.

Il est rappelé que la suppression de cette cloison modifie sensiblement le volume de chauffe des appartements et peut entrainer des dysfonctionnements du chauffage, des ponts thermiques et des surconsommations.

Les appartements en question ont fait l’objet d’une mise en demeure de remise en état sans résultat pour l’instant.

Résolution : L’assemblée générale donne mandat au syndic, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, (pour) engager et poursuivre toute action judiciaire tant en référé qu’au fond et plus généralement devant toute juridiction compétente tendant à obtenir la reconstruction des cloisons de façade détruites lors de la fermeture de leur loggia de l’appartement de M. et Mme [K], de voir condamner ces propriétaires à la reconstruction des dites cloisons.

Le syndic missionnera l’avocat de la copropriété ou tout autre avocat pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires ».

Par acte de commissaire de justice délivré 27 septembre 2022, M. [G] [K] et Mme [A] [E] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à Paris 19ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2022 dans son entier et, à titre subsidiaire, la nullité de la résolution n° 24-1 de cette même assemblée.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a donné acte :

— à M. [K] et à Mme [E] du « désistement » de leur demande visant à voir prononcer la nullité de l’assemblée générale dans son entier,

— au syndicat des copropriétaires de son désistement d’incident afférent à l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son entier.

Par courriel du 6 mai 2024, M. [K] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une demande de « remise en l’état initial des baies vitrées fixes et des portes-fenêtres qui n’existent plus ».

Lors de l’assemblée générale du 17 juin 2024, la demande de M. [K] et de Mme [E] visant à être autorisé à « remettre les parois de façade séparative entre la pièce du séjour, les chambres et les loggias conformément au projet joint en convocation » a été approuvée.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, M. [G] [K] et Mme [A] [E] demandent au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Déclarer recevable et bien fondés les demandes des consorts [K] et [E],

Constater que les consorts [K] et [E] renoncent à leur demande visant à voir prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2022, mais maintiennent toutes leurs autres demandes,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 3] de toutes ses demandes,

Prononcer la nullité de la résolution n° 24-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2022,

En tout état de cause,

Constater que la résolution n° 24-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2022 est désormais sans objet,

Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, dont le recouvrement sera effectué par Maître Frédéric CATTONI, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 8] à Paris 19ème demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété régissant l’immeuble, vu les articles 14, 15, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre,

Déclarer valable la résolution n° 24-1 de l’assemblée générale du 21 juin 2022,

Condamner in solidum /solidairement les consorts [O] à lui payer la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens qui, seront directement recouvrés par Maître Tiphaine EOCHE-DUVAL conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 20 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 24-1 de l’assemblée générale du 21 juin 2022

M. [G] [K] et Mme [A] [E] soutiennent que la résolution critiquée procède d’un abus de majorité caractérisé par une rupture d’égalité dès lors que l’assemblée générale a mandaté le syndic pour agir seulement contre eux et un autre copropriétaire en reconstruction des cloisons de façade, alors que :

— la majorité de la façade est déjà pourvue de fermeture des balcons pour créer des loggias,

— de nombreux copropriétaires ont procédé à des aménagements similaires, pour certains (Mme [S] et Mme [T]) avec l’autorisation préalable de l’assemblée générale,

— il ne peut pas être soutenu qu’il y a modification de l’aspect extérieur de l’immeuble par l’installation litigieuse, d’autant que la destruction de la cloison a été faite en 2004 par leur vendeur sans que le syndicat des copropriétaires ait réagi, notamment à l’occasion de la cession du lot, et ce jusqu’à l’assemblée générale du 21 juin 2022,

— la résolution litigieuse est guidée par le conseil syndical, qui s’est décidé à engager une guerre contre les derniers copropriétaires installés dans l’immeuble, à l’exclusion des autres,

— ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier et du droit ; ils sont de bonne foi ; ils n’ont jamais eu la volonté de réaliser des travaux contraires au règlement de copropriété ; ils ont demandé à l’assemblée générale du 17 juin 2023 d’être autorisés à remettre la paroi en l’état initial et ont déjà versé un acompte de 30 %.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 3] soutient que la résolution critiquée ne procède d’aucun abus de majorité, dès lors que :

— tout en ayant conscience de l’illégalité des travaux de fermeture des trois balcons de leur appartement par des baies vitrées réalisés par leur vendeur, les consorts [O] ont supprimé, sans autorisation de l’assemblée générale, le mur/paroi d’origine, partie commune, constituant la façade de l’immeuble séparant leur appartement des balcons extérieurs qui avaient été fermés au moyen de baies vitrées sans autorisation par leur vendeur, agrandissant ainsi leurs parties privatives d’une superficie supplémentaire de 14,21 m²,

— les travaux affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, car ils sont visibles depuis l’extérieur,

— vouloir faire respecter le règlement de copropriété aux fins de conserver et de récupérer les parties communes irrégulièrement annexées par un copropriétaire, après que des mises en demeure préalables soient restées vaines, ne relève pas d’un abus de majorité,

— aucune rupture d’égalité n’est démontrée ; les exemples d’autorisation de travaux donnés par l’assemblée générale à d’autres copropriétaires au sein de l’immeuble, qui sont cités par les consorts [O], ne concernent nullement une autorisation de démolir le mur/paroi de façade d’origine séparant les parties privatives du copropriétaire concerné du/des balcons extérieurs dont il a la jouissance,

— le syndicat des copropriétaires et le syndic mettent en œuvre les démarches légitimes et de droit pour faire respecter et appliquer le règlement de copropriété à l’égard de tous les copropriétaires, sans opérer de distinction de traitement,

— la demande d’autorisation des consorts [K] [E] inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée du 17 juin 2024 constitue un aveu de ces derniers et démontrent que ce sont bien eux-mêmes qui ont réalisé les travaux illégaux objets de la résolution n° 24-1 contestée de l’assemblée du 21 juin 2022,

— tant que les travaux effectifs de remise en état du mur de façade/paroi de façade d’origine ne sont pas effectués, la résolution n° 24-1 n’est nullement sans objet.

***

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (en ce sens, Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (en ce sens, Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (en ce sens Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (en ce sens : Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146 ; 8 avril 2014, n° 13-11.983, etc.).

Les tribunaux ne peuvent, dans le cadre du contrôle des abus de majorité, se livrer à un véritable contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

En l’espèce, à titre liminaire, il est constant que la résolution critiquée donne mandat au syndic pour agir en justice afin d’obtenir « la reconstruction des cloisons de façade détruites » situées entre les loggias donnant sur la [Adresse 7] et l’appartement des consorts [K] et [E]. Son objet vise lesdites cloisons et non la transformation des balcons en loggia.

En premier lieu, les demandeurs ne contestent pas que lesdites cloisons relèvent des parties communes selon les termes du règlement de copropriété et que leur destruction a été réalisée sans approbation préalable de l’assemblée générale.

En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires peut mandater son syndic pour former une action en remise en état d’une partie commune uniquement à l’encontre du copropriétaire actuel, à condition que son action ne soit pas prescrite, de sorte que le moyen des consorts [K] et [E] tiré de ce que les cloisons litigieuses auraient été détruites par leur vendeur et non par eux est indifférent, étant au surplus précisé que :

— les consorts [K] et [E] ne démontrent pas que leur vendeur avait détruit lesdits cloisons, leur acte de propriété (pièce n° 1 produite en demande) mentionnant seulement que le vendeur a fermé, en 2004, les balcons donnant sur la [Adresse 7] pour les transformer en loggias,

— les consorts [K] et [E] n’allèguent ni ne démontrent que le syndicat des copropriétaires aurait ratifié, avant l’assemblée générale du 21 juin 2022, la destruction des cloisons litigieuses du lot n° 1173.

En troisième lieu, les autorisations de travaux par ailleurs accordées par l’assemblée générale à Mme [S] (procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 2018, résolution n° 29 relative à la fermeture de la loggia de la cuisine de l’appartement donnant sur la [Adresse 7] en installant quatre fenêtres en double vitrage coulissantes et profilées en aluminium gris conformes à toutes celles installées sur la façade de la rue, pièce n° 4 produite en demande) et à Mme [T] (procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022, résolution n° 22 relative à l’élargissement de la fenêtre donnant sur la terrasse située côté cour afin d’y installer une porte fenêtre) ne caractérisent pas une rupture d’égalité dès lors qu’elles portent sur des travaux dont la nature et l’emplacement diffèrent. Lesdits travaux ne portent pas sur la destruction des cloisons situées entre les loggias donnant sur la [Adresse 7] et les pièces principales des appartements concernés.

Inversement, les photographies produites par le syndicat des copropriétaires en pièces n° 5 à 8, dont l’authenticité n’est pas contestée par les demandeurs, démontrent que les cloisons litigieuses (baies vitrées munies de volets roulants) sont visibles, en arrière-plan des baies vitrées fermant les loggias, depuis la rue, s’agissant des 3ème, 4ème et 6ème étages de l’immeuble.

En outre, l’assemblée générale a approuvé, lors de l’assemblée générale du 21 juin 2022, une résolution n° 24-2, dont les termes sont identiques à ceux de la résolution critiquée, à l’encontre d’un autre copropriétaire (pièce n ° 2 produite en demande).

Aucune rupture d’égalité n’est donc caractérisée, s’agissant du mandat litigieux.

En quatrième lieu, le rapport du conseil syndical joint à la convocation de l’assemblée générale du 21 juin 2022 ne manifeste aucune intention de nuire à l’égard des consorts [K] et [E], ledit rapport exposant en son point 8 que « plusieurs dérives au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ont été observées. Elles conduisent notamment à des changements de fenêtres sans respect de l’existant et à l’appropriation de parties communes sans autorisation de la copropriété. Des actions ont été engagées auprès des copropriétaires concernés. Ces points seront à l’ordre du jour de l’assemblée générale » (pièce n° 5 produite en demande). Le courrier de mise en demeure du syndic en date du 29 mars 2022 (pièce n° 5 produite en demande) ne contient pas davantage de propos caractérisant une intention de nuire.

Les consorts [K] et [E] ne caractérisent donc par aucun moyen l’abus de majorité dénoncé.

Enfin, la demande de M. [K] et à Mme [E] visant à être autorisés à « remettre les parois de façade séparative entre la pièce du séjour, les chambres et les loggias conformément au projet joint en convocation », approuvée par l’assemblée générale du 17 juin 2024 (pièce n° 10 en demande), la justification du versement d’un acompte à l’entreprise mandatée ainsi que les démarches réalisées en vue de la réalisation effective des travaux (pièces n° 14 et 15) démontrent, à ce stade, la bonne foi des consorts [K] et [E] mais ne prouvent pas que lesdits travaux de remise en état ont effectivement été réalisés. La résolution n° 24-1 critiquée n’est donc pas devenue sans objet.

Les consorts [K] et [E] seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 24-1 de l’assemblée générale du 21 juin 2022.

2 – Sur les demandes accessoires

Les consorts [K] et [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Tiphaine EOCHE-DUVAL conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, les consorts [O] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [G] [K] et Mme [A] [E] de leur demande d’annulation de la résolution n° 24-1 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 3] en date du 21 juin 2022,

Condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [A] [E] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Tiphaine EOCHE-DUVAL conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 3] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 3] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [G] [K] et Mme [A] [E] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Février 2026

La Greffière Le Président