TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître SERROR FIENBERG

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GIOVANNETTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05136 – N° Portalis 352J-W-B7J-C754L

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 02 juin 2026

DEMANDERESSE

Madame [P] [Z],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître GIOVANNETTI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1982

DÉFENDERESSE

S.C.I. IMMO 84,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître SERROR FIENBERG, avocat au barreau des Hauts de Seine

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 02 juin 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05136 – N° Portalis 352J-W-B7J-C754L

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 septembre 2021, La SCI IMMO 84 a donné à bail à Madame [P] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1112 euros outre 65 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, Madame [P] [Z] a fait assigner La SCI IMMO 84 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la réduction du loyer contractuel à 1040,31 euros par mois depuis le 24 septembre 2021 et la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme de 3104,12 euros au titre du trop-perçu depuis l’entrée dans les lieux, subsidiairement, la réduction du loyer contractuel à 1151,79 euros par mois depuis le 13 janvier 2025 et la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme de 156,37 euros au titre du trop-perçu depuis cette date,

— la condamnation du bailleur à lui verser 2000 euros en réparation du préjudice moral,

— sa condamnation à lui verser 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A l’audience, Madame [P] [Z] a fait viser des écritures, soutenues oralement, par lesquelles elle a réitéré les prétentions de son acte introductif d’instance.

La SCI IMMO 84, représentée par son conseil à l’audience utile, a fait viser des conclusions, développées oralement, aux termes desquelles elle a sollicité :

— le cas échéant, la réduction du loyer contractuel à 1151,79 euros par mois depuis le 13 janvier 2025 et sa condamnation à rembourser à la locataire la somme de 134,33 euros au titre du trop-perçu entre le 13 janvier 2025 et le 31 mars 2026,

— le rejet des autres prétention adverses,

— la condamnation de la locataire à lui verser 2000 euros pour procédure abusive,

— sa condamnation à lui payer 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réduction du loyer

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 septembre 2021 fait référence à une superficie de 40 m². Or l’attestation de surface du 5 novembre 2024 fait état d’une superficie de 36,76 m², soit une différence de plus de 1/20ème avec celle mentionnée au contrat. Le loyer correspondant aurait donc dû être de 1040,31 euros à compter du 24 septembre 2021 (36,76x28,30/m²). Le loyer sera donc porté à la somme de 1151,79 euros par mois à compter du 1er octobre 2024, compte-tenu de l’indexation du loyer sur l’indice IRL en octobre 2024.

Sur le point de départ de la réduction, il sera relevé que la demande en réduction du loyer de Madame [P] [Z] est intervenue plus de 6 mois après la prise d’effet du bail. La réduction du loyer prendra donc effet à la date de réception de la demande, soit le 13 janvier 2025.

Dans ces conditions, à la lecture du décompte du bailleur (page 5 de ses écritures), celui-ci sera condamné à payer à Madame [P] [Z] la somme de 134,33 euros en restitution du trop-perçu de loyers jusqu’au 31 mars 2026. Les intérêts au taux légal courront à compter du 7 mai 2025.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Madame [P] [Z] n’apporte aucun élément concret pour étayer le préjudice moral qu’elle invoque et qui se différencierait du préjudice résultant du retard dans le respect de ses obligations par le bailleur, ce préjudice étant réparé par l’octroi d’intérêts moratoires.

En conséquence, la demande indemnitaire au titre du préjudice moral sera rejetée.

Ayant été fait droit à la demande de Madame [P] [Z], la prétention indemnitaire de la SCI IMMO 84 au titre de la procédure abusive sera tout autant rejetée.

Sur les mesures accessoires

La SCI IMMO 84, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il sera alloué à Madame [P] [Z] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort

REDUIT le montant du loyer mensuel au titre du contrat de bail du 22 septembre 2021 conclu entre la SCI IMMO 84 et Madame [P] [Z] à la somme de 1040,31 euros à compter du 24 septembre 2021, soit la somme de 1151,79 euros par mois à compter du 13 janvier 2025 compte-tenu de l’indexation du loyer sur l’indice IRL en octobre 2024 ;

CONDAMNE la SCI IMMO 84 à restituer à Madame [P] [Z] la somme de 134,33 euros au titre du trop-perçu de loyer pour la période du 13 janvier 2025 au 31 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2025 ;

CONDAMNE la SCI IMMO 84 à payer à Madame [P] [Z] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI IMMO 84 aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection