TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/55473 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAN27

AS M N° : 1

Assignation du :

31 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. TANIS

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS – #C0247

DEFENDEURS

S.A.R.L. GINTOKI

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [E] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [B] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Henry SUN de la SELEURL SUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0451

DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2011, la SCI Tanis a donné à bail commercial renouvelé à la société Foudoka des locaux comprenant une boutique au rez-de-chaussée et un appartement au 1er étage situés [Adresse 1] à Paris 11ème arrondissement (75011), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012.

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2015, la société Foudoka a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Gintoki.

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2023, la SCI Tanis s’est engagée à réaliser des travaux de réhabilitation (isolation des murs extérieurs, électricité mise aux normes, révision de la plomberie, peintures) dans l’appartement occupée par la société Gintoki, M. [W] et son épouse Mme [K], au 1er étage à droite et à les reloger le temps des travaux et la SCI Tanis, la société Gintoki et les époux [W] ont convenu, qu’à l’issue des travaux, l’ancien bail serait caduc, un bail commercial serait conclu pour le rez-de-chaussée et un bail d’habitation classique non meublé serait conclu pour le 1er étage.

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2023, la SCI Tanis a donné à bail d’habitation à M. [W] et son épouse Mme [K] (ci-après, " les époux [W] ") un appartement de deux pièces au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de trois années à compter du 1er décembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros.

La société Gintoki a, par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, fait délivrer à la SCI Tanis une demande de renouvellement du bail commercial conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2025 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 juin 2025, le conseil de la SCI Tanis a mis en demeure la société Gintoki de lui donner son accord pour la réalisation, aux frais de la bailleresse, d’un raccordement de l’installation gaz vers un compteur gaz individuel à installer dans la cuisine des locaux, ces travaux de raccordement devant être effectués en urgence pour des raisons de sécurité liées au gaz.

Exposant que la société Gintoki et les époux [W] ont continué à refuser l’accès au local commercial et au local d’habitation dont elle est propriétaire en vue de la réalisation de travaux sur l’installation du gaz nécessaires pour des raisons de sécurité, la SCI Tanis, les a, par actes de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, faits assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 30 octobre 2025.

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la SCI Tanis a demandé au juge des référés, au visa des articles 834, 835 et 837 du code de procédure civile, 1182 et 1353 du code civil et L. 145-10, alinéa 4, du code de commerce, de :

«  ENJOINDRE sous astreinte définitive de 150 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir, à la société GINTOKI, à Monsieur [E] [W] et à Madame [B] [W], de :

— donner leur accord à l’entreprise EMB PLOMBERIE, mandatée par la SCI TANIS, de lui laisser l’accès à l’appartement du premier étage loué à Monsieur et Madame [W] et aux locaux commerciaux du rez-de-chaussée loués à la société GINTOKI, dans un délai maximal de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pour la réalisation, aux frais de la SCI TANIS, d’un raccordement de l’installation gaz partant de l’appartement du premier étage loué à Monsieur et Madame [W] vers un compteur à gaz individuel à installer dans la cuisine des locaux commerciaux du rez-de-chaussée loués à la société GINTOKI

CONDAMNER in solidum la société GINTOKI, Monsieur [E] [W] et Madame [B] [W], à payer à la SCI TANIS une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER in solidum la société GINTOKI, Monsieur [E] [W] et Madame [B] [W] ".

La SCI Tanis a, oralement, précisé demander à être autorisée à entrer dans les lieux en cas de refus de la société Gintoki et des époux [W] de la laisser entrer.

A l’appui de ses demandes, la SCI Tanis explique que l’installation de gaz du local commercial et du local d’habitation n’est pas conforme à la règlementation, un seul compteur ne pouvant desservir le premier étage et le rez-de-chaussée, les deux alimentations et les deux compteurs devant être séparés et l’arrêt d’urgence sécurité gaz dans le restaurant n’étant pas actuellement visible.

Elle relève que le juge des référés n’a pas à se prononcer sur la division des locaux en local commercial et local d’habitation, non plus que sur le renouvellement du bail commercial.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par leur conseil, la société Gintoki et les époux [W] ont demandé au juge des référés de :

— A titre principal, juger que les demandes de la SCI Tanis se heurtent à des contestations sérieuses,

— A titre subsidiaire, juger que le renouvellement du bail commercial est acquis aux charges et conditions du bail initial,

— A titre infiniment subsidiaire, dire que la société EMB plomberie est autorisée à accéder aux locaux du premier étage et du rez-de-chaussée à la seule fin de mettre les installations de gaz en conformité si les normes de sécurité l’exigent,

— En tout état de cause, débouter la SCI Tanis de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI Tanis à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes, la société Gintoki et les époux [W] invoquent l’existence de contestations sérieuses, dès lors qu’ils contestent la validité de l’acte du 24 septembre 2023 et du bail d’habitation du 23 novembre 2023 sur lesquels la société Tanis fonde ses demandes, une procédure étant ainsi pendante au fond en nullité pour vice du consentement.

Ils invoquent, en outre, le renouvellement du bail commercial aux charges et conditions du bail initial, la SCI Tanis n’ayant pas répondu à la demande de renouvellement que la société Gintoki lui a faite signifier le 26 juin 2025.

Ils soutiennent, en conséquence, qu’il n’y a pas lieu de procéder à la division des locaux et d’installer un nouveau compteur de gaz.

A titre subsidiaire, ils demandent à ce que les travaux soient limités à une mise en conformité des installations de gaz ou la mise en place d’un dispositif d’arrêt d’urgence mais s’opposent à l’installation d’un compter de gaz individuel dans le commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance aux écritures déposées à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes d’accès pour réaliser les travaux de raccordement

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’éminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

En l’espèce, la société Gintoki et les époux [W] refusent l’accès des locaux loués par la SCI Tanis, dès lors qu’ils contestent la validité du protocole d’accord qu’ils ont signé avec la SCI le 23 septembre 2023 et du bail d’habitation que les époux [W] ont signé avec la SCI Tanis le 23 novembre 2023 et qu’ils soutiennent que le bail commercial en date du 14 décembre 2011 s’est renouvelé dans les mêmes conditions.

Or, il convient de relever que ce contrat de bail stipule que la preneuse s’oblige à souffrir, sans indemnité, toutes les réparations ou travaux que la bailleresse croirait devoir faire alors même que ces travaux dureraient plus de quarante jours.

Dans ces conditions, en application du contrat de bail dont les défendeurs invoquent l’application, ils ne peuvent s’opposer aux travaux que la SCI Tanis entend faire réaliser dans les locaux qu’elle leur loue.

En outre, il ressort du courriel en date du 13 mai 2025 de la société EMB plomberie qui a été chargée par la SCI Tanis de réaliser les travaux de création d’une alimentation en gaz indépendante au gaz du restaurant que ces travaux sont urgents et visent à mettre en conformité l’installation de gaz actuelle qui n’est pas conforme à la règlementation.

En effet, dans ce courriel, la société EMB plomberie explique que l’installation gaz actuellement en place dans les locaux loués à la société Gintoki n’est pas conforme à la règlementation actuelle DTU, qu’il n’est pas possible de laisser un compteur gaz commun au local d’habitation situé au premier étage desservi en gaz par le restaurant situé au rez-de-chaussée, que deux alimentations et, en conséquence, deux compteurs doivent être séparés, qu’une vanne de coupure doit être mise en place à proximité et rendue accessible (et non dissimulée dans le fond plafond) et qu’un arrêt urgence sécurité gaz doit être mis en place dans le restaurant. Elle indique ainsi que, pour des raisons de sécurité du restaurant et de l’immeuble, il est impératif et urgent que les travaux soient réalisés.

Ces éléments permettent, en conséquence, de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

Or comme, il a été indiqué précédemment et sans qu’il ne soit besoin de se prononcer sur la validité du protocole d’accord, du contrat de bail d’habitation et sur le renouvellement du contrat de bail commercial, les défendeurs ont, en application du bail commercial en date du 14 novembre 2011, l’obligation de laisser l’accès aux locaux loués par la SCI Tanis pour réaliser les travaux que cette dernière juge nécessaire, en l’occurrence les travaux de mise en conformité de l’installation de gaz.

Au surplus, le refus de la société Gintoki et des époux [W] de laisser l’accès aux locaux loués par la SCI Tanis pour réaliser des travaux qui sont nécessaires à une mise en conformité de l’installation de gaz et, en conséquence, nécessaires pour des raisons de sécurité caractérise un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin.

Par conséquent, il convient d’ordonner à la société Gintoki et aux époux [W] de laisser l’accès aux locaux loués par la SCI Tanis à l’entreprise EMB plomberie que cette dernière a mandatée pour la réalisation, aux frais de la SCI Tanis, des travaux de raccordement de l’installation gaz partant de l’appartement du premier étage occupé par les époux [W] vers un compteur à gaz individuel à installer dans la cuisine des locaux commerciaux du rez-de-chaussée loués à la société Gintoki et, à défaut d’accès, de les autoriser à pénétrer dans les lieux pour ce faire, suivant les termes du présent dispositif.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de prononcer une astreinte dès lors qu’en l’absence d’exécution de la présente décision par les défendeurs, la société Gintoki est autorisée à pénétrer dans les locaux afin de faire réaliser les travaux nécessaires par la société EMB plomberie.

En cas de refus d’accès, il y a lieu de désigner un commissaire de justice qui pourra se faire assister, le cas échéant, pour la réalisation de sa mission, du concours de la force publique ou de deux témoins majeurs et d’un serrurier qui pourra, le cas échéant, procéder au changement de serrure, suivant les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

La société Gintoki et les époux [W], qui succombent, seront condamnés in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’intervention du commissaire de justice et du serrurier désignés.

Par suite, ils seront condamnés in solidum à payer à la SCI Tanis la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Enjoignons à la société Gintoki, à M. [W] et à Mme [K] de, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, laisser la SCI Tanis et toute entreprise qu’elle aura mandatée, notamment la société EMB plomberie, à pénétrer dans les locaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage droite de l’immeuble situé [Adresse 3] afin qu’elles procèdent aux travaux de raccordement de l’installation gaz partant de l’appartement situé au 1er étage vers un compteur à gaz individuel à installer dans la cuisine des locaux commerciaux du rez-de-chaussée aux frais de la SCI Tanis ;

Autorisons, en cas de refus ou d’absence de réponse de la société Gintoki, de M. [W] et de Mme [K], la SCI Tanis à pénétrer dans les locaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage droite de l’immeuble situé [Adresse 3] accompagné de toute entreprise qu’elle aura mandatée, notamment la société EMB plomberie, d’un serrurier, en présence d’un commissaire de justice, afin de permettre l’ouverture forcée de la porte et l’exécution des travaux de raccordement de l’installation gaz partant de l’appartement situé au 1er étage vers un compteur à gaz individuel à installer dans la cuisine des locaux commerciaux du rez-de-chaussée aux frais de la SCI Tanis ;

Désignons Maître [X] [R], commissaire de justice, avec faculté de substitution ou d’assistance par tout autre commissaire de justice ou clerc habilité de l’étude, avec la mission de :

se rendre sur place au [Adresse 3], local commercial situé au rez-de-chaussée et appartement situé au 1er étage droite ;accéder aux locaux loués à la société Gintoki, à M. [W] et à Mme [K] en procédant, en cas de besoin, à l’ouverture forcée de la porte par un serrurier afin de permettre à toute entreprise mandatée par la SCI Tanis, notamment la société EMB plomberie, d’entrer pour y exécuter les travaux de raccordement de l’installation gaz partant de l’appartement situé au 1er étage vers un compteur à gaz individuel à installer dans la cuisine des locaux commerciaux du rez-de-chaussée aux frais de la SCI Tanis ;se faire remettre tout document utile et recueillir toute déclaration de toute personne de nature à lui permettre de bien mener sa mission ;prendre, le cas échéant, toutes photographies utiles ; se faire assister, le cas échéant, pour la réalisation de sa mission, du concours de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont ni au service des parties ni au service du commissaire de justice instrumentaire et d’un serrurier qui procédera en cas de besoin à l’ouverture forcée des lieux et, le cas échéant, au changement de serrure ;

Disons que du tout il sera dressé procès-verbal par le commissaire de justice ;

Fixons à 900 euros (hors taxes et hors débours) la provision devant être versée au commissaire de justice par la SCI Tanis ;

Disons qu’à défaut de saisine du commissaire de justice dans le délai d’un mois suivant la présente ordonnance, sa désignation sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que le commissaire de justice devra accomplir sa mission dans le délai de deux mois à compter de sa saisine ;

Disons que, en cas de changement de serrure, la SCI Tanis devra tenir les clés à la disposition de la société Gintoki, M. [W] et Mme [K] et les leur remettre à l’achèvement des travaux ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum la société Gintoki, M. [W] et Mme [K] aux entiers dépens incluant les frais d’intervention du commissaire de justice et du serrurier désignés ;

Condamnons in solidum la société Gintoki, M. [W] et Mme [K] à payer à la SCI Tanis la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 13 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ