TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05200 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA5B

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 13 avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet MATERA

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

DÉFENDERESSE

Madame [U] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 avril 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 13 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05200 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA5B

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [B] est propriétaire des lots 14 et 71 dépendants de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Par courrier recommandé daté du 18 février 2025 mais présenté le 24 février 2025, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, a adressé à Mme [U] [B] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 561,29 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, a adressé à Mme [U] [B] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 1 735,95 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Paris 17eme, représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, a assigné Mme [U] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

1) la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

2 662,27 euros représentant les charges de copropriété impayées arrêtées au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 février 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus 970,11 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,avec intérêts de droit2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens2) la voir déboutée de toute éventuelle demande de délais de paiement

3) dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] fait valoir que Mme [U] [B] accumule des arriérés de charges depuis le premier trimestre 2025 et que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété, faisant notamment peser sur les autres copropriétaires des avances de trésorerie.

A l’audience du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son nouveau syndic, le cabinet MATERA, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [U] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’arriéré de charges et travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] verse aux débats :

la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [U] [B], les procès-verbaux de l’assemblée générale en date du 21 octobre 2024 avec certificat de non recours,les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux,le décompte des sommes dues au 10 septembre 2025,une mise en demeure du 18 février 2025, présentée le 24 février 2025 et distribuée le 28 février 2025 (AR signé),un commandement de payer les charges de copropriété du 28 avril 2025,une facture de frais de gestion,le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il apparaît que Mme [U] [B] est redevable de la somme de 2 662,27 euros au 10 septembre 2025 (3eme trimestre 2025 inclus). Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 24 février 2025 sur la somme de 500 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l’avocat entrent dans les frais irrépétibles.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, il sera retenu au titre des frais de l’article 10-1 :

la mise en demeure datée du 18 février 2025 pour 61,29 euros ;le commandement de payer du 28 avril 2025 pour 128,82 euros.

Il est notamment souligné que s’agissant de la relance de la mise en demeure du 10 mars 2025 il n’est pas établi qu’elle ait été envoyée par lettre recommandée, faute de production de l’accusé de réception.

Pour le reste, il n’est pas démontré que les frais de « transmission auxiliaire de justice » de « frais de rejet » ou de « constitution du dossier assignation » aient exigé des diligences exceptionnelles.

Mme [U] [B] sera ainsi condamnée à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 190,11 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 13 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05200 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA5B

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Mme [U] [B] ne paye pas régulièrement ses charges. Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une seconde procédure judiciaire. Il convient donc de condamner Mme [U] [B] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [B], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [U] [B] à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2 662,27 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 septembre 2025 (3eme trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 24 février 2025 sur la somme de 500 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 190,11 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [U] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente