— N° RG 25/00009 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYUD

Date : 19 Mars 2025

Affaire : N° RG 25/00009 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYUD

N° de minute : 25/00134

Formule Exécutoire délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Catherine FRANCESCHI + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 24-03-2025

à : M^e Julien SFEZ + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur [I] [H], Président du tribunal judiciaire de MEAUX au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

Société NARFLO

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Julien SFEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Priscillia BALLE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Syndic de copropriété BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE – BSGI

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 12 Février 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, la société NARFLO a fait délivrer une assignation à comparaître au syndic de copropriété BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BGSI) devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, actualisée par conclusions soutenues à l’audience, aux fins de le voir condamner à rembourser la somme de 46.400 euros au titre du préjudice de jouissance, procéder aux réparations des dégâts des eaux, désamiantage, dératisation, à la mise en place des radiateurs manquants, et à l’installation d’un réseau d’évacuation eaux usées / eaux vannes pour les sanitaires de la SCI NARFLO, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de procédure à la désolidarisation de la SCI NARFLO aux charges de chauffage, à la régularisation des charges et notamment aux charges de chauffage de tout l’immeuble, et à la modification du lieu de dépôt des ordures et encombrants, et de le voir condamner à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— N° RG 25/00009 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYUD

Elle a maintenu ses demandes à l’audience du 12 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant avoir acquis, auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], le lot 1111 au sein de la résidence [9] situé [Adresse 2], [Adresse 1], [Adresse 6] [Adresse 5]. Le bien a été scindé à des fins locatives puis mis à bail.

Par courrier en date du 12 janvier 2023, la société NARFLO sollicitait le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] en vue d’organiser une assemblée générale pour voter les travaux notamment en lien avec les canalisations. Après plusieurs renvois, une assemblée générale s’est tenue le 5 décembre 2023. Les travaux ont été votés puis débutaient au mois de janvier 2024. La demanderesse explique avoir subi plusieurs dégâts des eaux au cours de l’année 2024 et sollicitait dans ces circonstances l’organisation d’un audit lequel a été voté par le syndic en juin 2024.

Par courrier en date du 22 mai 2024, la société NARFLO sollicitait de nouveau le syndic en vue de la transmission d’un devis de désamiantage.

Par lettre recommandée avec accusé de réception le 16 septembre 2024, la société NARFLO mettait en demeure le syndic, par le biais de son conseil, de procéder aux réparations des dégâts des eaux, de désamiantage, de dératisation des locaux, de procéder à la mise en place des chauffages manquants et de régulariser les charges relatives au chauffage.

Par courrier recommandé en date du 31 octobre 2024, le syndic BSGI a donné son accord sur un devis de mesures conservatoires du 17 octobre 2024 s’agissant des dégâts des eaux, a refusé de procéder aux travaux de désamiantage et a donné son accord pour une dératisation les 7,14, 21 et 28 octobre 2024.

Lors de l’audience, après avoir demandé le rejet des conclusions du défendeur en raison de leur tardiveté, la société NARFLO a indiqué ne pas vouloir y répondre ni solliciter de renvoi.

Par conclusions écrites déposées à l’audience par son conseil, le syndic de copropriété BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BGSI) a demandé au juge des référés, à titre principal, de déclarer les demandes de la société NARFLO irrecevables comme dépourvues d’intérêt à agir à son encontre. En tout état de cause, il demande de constater l’existence de contestations sérieuses et dès lors de débouter la demanderesse de toutes ses fins, moyens et prétentions. Il demande à ce que la société NARFLO soit condamnée aux dépens et à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’intérêt à agir de la société NARFLO

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu 'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32 du même code est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action étant rappelé par ailleurs que l’intérêt qu’à une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond (Cass, Civ1, 4 novembre 1980).

Est irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l’encontre de laquelle les prétentions peuvent effectivement être formées (Cass, Civ1, 5 décembre 1995)

En l’espèce, le syndic de copropriété BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BGSI) sollicite du juge des référés de déclarer la demanderesse irrecevable en sa demande en l’absence d’intérêt à agir considérant que l’action aurait dû être dirigée envers le syndicat et non contre le syndic.

Toutefois, l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (….)”

Dès lors, la demanderesse a, à bon droit, dirigé son action à l’encontre du syndic qui demeure débiteur d’une obligation de gestion et d’exécution des décisions prises en assemblée générale.

L’exception d’irrecevabilité sera donc rejetée.

2 – Sur la demande principale de procéder aux réparations sous astreinte et l’existence de contestations sérieuses

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.

Le syndic de copropriété BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BGSI) excipe d’une contestation sérieuse tant sur la demande d’exécution de travaux que sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

La demanderesse à l’action fait valoir avoir subi plusieurs dégâts des eaux au cours de l’année 2024. Elle fait également valoir la nécessité de procéder à divers travaux relevant notamment du désamiantage, des radiateurs manquants, de la désolidarisation, de la régularisation des charges et notamment des charges de chauffage lui étant exclusivement imputé, la dératisation, la modification du lieu de dépôt des ordures et des encombrants, de l’installation du réseau d’évacuation d’eau usées et vannes pour les sanitaires.

A l’appuie de sa demande elle produit notamment le procès-verbal d’assemblée générale du 5 décembre 2023 ainsi qu’un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 23 juillet 2024.

Toutefois, les prétentions de la demanderesse se heurtent à des contestations sérieuses pour plusieurs raisons. D’une part, la demanderesse n’apporte pas la preuve d’une imputabilité exclusive des désordres allégués à une mauvaise gestion ou à un dépérissement de la part du syndic de copropriété. D’autre part, elle n’apporte pas la preuve de ce que les désordres toucheraient exclusivement les parties communes et que dans cette occurrence la copropriété serait débitrice d’une obligation de réparation. Enfin, la résolution du litige suppose de prendre en considération une répartition des travaux tant par appréciation de l’acte de vente que de la répartition actée par procès-verbal d’assemblée de copropriété. Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter les clauses contractuelles (Cass, Civ 1, 26 avril 1978). Au contraire, le défendeur apporte tant sur les demandes relatives au préjudice de jouissance, que sur les demandes de réparation des éléments résultant d’échanges avec la demanderesse, ou des dispositions de l’acte de vente qui ne sauraient être rejetés sans une analyse précise des clauses contractuelles ce qui ne relève pas de l’office du juge des référés et constitue d’autant de contestations sérieuses.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de rejeter la demande et inviter les parties à mieux se pourvoir au fond.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

La société NARFLO succombant à l’instance, il y a lieu de la condamner à verser au syndic de copropriété BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BGSI) la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société NARFLO qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Rejetons l’exception d’irrecevabilité,

Rejetons les demandes de la société NARFLO,

Condamnons la société NARFLO à verser au syndic de copropriété BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BGSI) la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société NARFLO aux dépens,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,