TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 5AC

N° RG 25/00731 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T2TZ

JUGEMENT

N° B

DU : 02 Décembre 2025

[G] [W] [U] [L] [D] épouse [R]

C/

[Z] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 02 Décembre 2025

à CABINET MERCIE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 02 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Octobre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [G] [W] [U] [L] [D] épouse [R], demeurant [Adresse 14]

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Z] [N], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Maïdou SICRE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé prenant effet le 18 mai 2020, Madame [G] [D] épouse

[R] a donné à bail à [Z] [N] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 11][Adresse 3]

[Adresse 7] à [Localité 16] moyennant un loyer actuel de 660€ provision sur charge

comprise.

Par acte d’huissier en date du 14 novembre 2022, Madame [G] [D] épouse [R] a fait délivrer congé pour vendre avec effet au 17 mai 2023 au prix de 200.000€. Monsieur [Z] [N] n’a pas donné suite à cette offre et s’est maintenu dans les lieux après le 17 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, Madame [G] [D]

épouse [R] a fait assigner en référé Monsieur [I] [N] aux fins de voir valider

le congé délivré, dire que le locataire est occupant sans droit ni titre depuis le 18 mai 2023,

prononcer son expulsion immédiate, fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et

charges et le paiement de la somme de 3.506,14€ au titre des arriérés de loyer, charges et

indemnité d’occupation arrêtés au 30 septembre 2023 outre 1.200€ sur le fondement de l’article700 du Code de procédure civile.

L’affaire, après plusieurs renvois, était appelée à l’audience du 20 décembre 2024.

Madame [G] [D] épouse [R], valablement représentée, maintient ses

demandes et en réplique aux moyens soulevés par le locataire, fait valoir :

— que le motif du congé pour vendre est sérieux mais elle n’a pu engager de démarche pour

vendre du fait de l’absence de réponse du locataire à ses appels pour organiser la visite d’une

agence et qu’en outre, elle veut réaliser des travaux avant de le mettre en vente et le vendre

libre car la présence d’un locataire qui se maintient dans les lieux déprécie le bien,

— qu’elle justifie des charges locatives et rappelle que les factures ont toujours été mise s à sa

disposition,

— que contrairement à ce qui est soutenu, le bail contient bien une clause résolutoire et qu’elle

aurait pu engager une action en résiliation si elle n’avait pas réellement voulu vendre,

— elle rappelle que le locataire ne s’est acquitté d’aucun loyer depuis le mois de novembre 2023

et que la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 12.746,14€ et à la somme de

9.420,82€ sans les charges qu’il conteste aujourd’hui de toute mauvaise foi,

— qu’il ne peut apurer la dette locative compte tenu de ses revenus avoisinant les 1.000€ et qu’il n’a pas repris le paiement des loyers,

— qu’il n’existe aucune contestation sérieuse des sommes dues ni de sa volonté de vendre,

— à titre infiniment subsidiaire, elle demande le renvoi au fond en application de l’article 837 du

Code de procédure si le juge estimait être en présence de contestations sérieuses.

Monsieur [Z] [N], valablement représenté, demande au juge des référé de se

déclarer incompétent au profit du juge du fond et en tout état de cause et à titre subsidiaire il

demande de rejeter la validation du congé et d’expulsion, de rejeter les charges locatives qui

ne sont pas dues et de lui accorder les plus larges délais de paiement sur 36 mois pour apurer

sa dette locative et condamner son bailleur à payer la somme de 1.000€ sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au dépens.

Au soutien de sa position, il fait valoir :

— qu’il conteste le motif du congé puisqu’aucune démarche pour vendre le bien n’est démontrée

avant 2024 et qu’aucun élément ne démontre qu’il s’est opposé à des visites ou des

estimations ;

— que le motif du congé est fallacieux car le prix est bien trop élevé pour le quartier et que le

bailleur a préféré délivrer congé pour éviter une procédure de résiliation judiciaire puisque le

bail ne comprend aucune clause résolutoire, et la page produite dans les conclusions ne

correspond pas au bail signé,

— que les sommes dues sont contestées en ce que n’ont pas été produit les décomptes de

charges des années 2020 à 224 et que ceux produit en délibéré sans facture à l’appui devront

être écartés faute de justificatif,

— il a entamé des démarches pour retrouver un logement et ne perçoit que l’AAH.

Par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort en date du 20 février 2025 :

Constate que la contestation élevée sur la validité du congé excède les attributions du juge des Référés,

Ordonne le renvoi de l’examen de l’affaire à l’audience du 29 avril 2025 à 9h du juge des

contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, 40 avenue

[Adresse 9] [Localité 15], Salle Marianne,

A l’audience du 29 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 02/10/2025.

Dans ses dernières conclusions N°2, Madame [G] [D], épouse [R] a demandé :

A titre principal :

Prononcer la validité du congé pour vendre, délivré le 14/11/2022 à Monsieur [Z] [N],

En conséquence :

Constater la résiliation du bail signé en date du 18/05/2020,

Déclarer Monsieur [Z] [N] occupant sans droit ni titre à compter du 18 mai 2023 des lieux loués situés [Adresse 11][Adresse 4] à [Localité 16] ,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [N] des lieux loués situés [Adresse 11][Adresse 4] à [Localité 16] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, sans délais , avec si besoin le concours de la force publique,

Fixer une indemnité d’occupation conforme au montant du loyer augmentée des charges soit 660€ , révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejeter toutes demandes contraires formées par Monsieur [Z] [N],

Condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de la somme de 20 034,18€ au titre de l’arriéré locatif à Madame [R] [G] à la date du 01/09/2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

Condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral subi par Madame [R] [G] ,

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation signé e date du 18/05/2020 entre Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [N] pour manquement aux obligations contractuelles,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [N] des lieux loués situés [Adresse 11][Adresse 4] à [Localité 16] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Fixer une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentées des charges soit 660€ révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à libération effectives des lieux,

Condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de la somme de 16 956,62€ au titre de l’arriéré locatif à Madame [R] [G] à la date du 01/09/2025, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience,

En tout état de cause :

Rejeter toute demande de délais formée par Monsieur [Z] [N],

Condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de la somme de 3000 € à Madame [R] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réponse , Monsieur [Z] [N] a demandé :

Juger invalide le congé pour vendre délivré à Monsieur [Z] [N] le 14/112022,

En conséquence,

Prononcer l’annulation dudit congé pour vendre,

Rejeter la demande d’expulsion y afférente,

Condamner Madame [R] [G] à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 11 744€ à titre de dommages et intérêts en réparations de ses préjudices,

Déclarer irrecevable la demande de résiliation judiciaire pour manquements du locataire,

Juger que les charges locatives des années 2020 à 2024 ne sont pas dues à Madame [R] [G] ,

Juger que le montant de la dette locative ne peut être fixé en l’état des éléments produits par la bailleresse et en conséquence, rejeter la demande en paiement de la dette locative,

Ordonner la compensation entre les dommages et intérêts accordés à Monsieur [Z] [N] et les éventuelles sommes qui seraient dues à la bailleresse au titre de la dette locative,

Si par extraordinaire, après compensation des sommes à la charge du locataire, accorder à

Monsieur [Z] [N] les plus larges délais de paiement et dire et juger que Monsieur [Z] [N] pourra s’acquitter de son arriéré locatif en 36 échéances,

Condamner en tout état de cause Madame [R] [G] à 2000€ sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10/07/1991 ( ou en application de l’article 700 du code de procédure civile si l’ide juridictionnelle venait à être refusée) ainsi qu’au entiers dépens.

Il en renvoyée pour le surplus aux écritures déposées.

L’affaire a été mise en délibéré au 02/12/2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Vu de la Loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces justificatives produites et notamment le congé pour vendre du 14/11/2022,

Il convient de constater que le 14/11/2022, il a été signifié à Monsieur [Z] [N] un congé pour vente à effet du 17/05/2023.

Le tribunal relève que le congé aux fins de vente qui a été délivré au locataire indiquait le prix de 200.000€ ( cf article 15 de la loi du 06/07/1989) .

Il n’a pas usé de ses droits d’acquisition dans les deux premiers mois du délai de préavis.

Le tribunal relève que Monsieur [Z] [N] n’a pas pour autant quitté les lieux.

Il soutient que la bailleresse n’ avait pas, en réalité l’intention de votre son logement et que le prix mentionné serait trop élevé.

Le tribunal constate que Monsieur [Z] [N] ne produit aucun document justifiant ses allégations.

La bailleresse rappelle que son logement se situe en centre-ville quartier saint Sernin dont le prix moyen au m² est en moyenne de 4918€ (Cf Site PAP).

Il convient de rappeler au locataire que selon une jurisprudence constante : «  le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché ; l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même …( cf CA [Localité 6] du 01/06/2023).

Enfin selon la Cour d’appel de [Localité 10]/09/2019 : « … étant précisé, par ailleurs que l’on ne peut reprocher au bailleur de vouloir vendre au meilleur prix et que les évaluations versées au débat ne permettent pas de qualifier le prix proposé par M. Z de manifestement excessif ».

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal constate que le prix fixée par la bailleresse au moment du congé pour vente, n’était pas excessif et était parfaitement conforme au prix du marché.

Concernant l’intention réelle de vendre et l’absence de démonstration d’une intention frauduleuse :

Monsieur [Z] [N] soutient que le congé pour vendre est frauduleux en l’absence d’intention de vendre.

Le tribunal rappelle que selon une jurisprudence constante (TJ Nîmes du 15/07/2025), «  la décision de vendre constitue un motif de congé et le bailleur n’a pas à justifier de la réalité du motif allégué. La charge de la preuve d’une fraude pèse en conséquence sur le locataire, conformément au droit commun de la charge de la preuve ».

Enfin une décision du Tribunal judiciaire de Paris (du 09/02/2024) précise : «  on ne peut de la seule absence de visite ou de publication d’une offre de vente conclure que la volonté de vendre le bien est inexistante et que le congé a été délivre de manière frauduleuse. »

Le tribunal relève que du fait de la présence du locataire dans le logement, la bailleresse ne pouvait pas vendre son bien , ce qui s’avérerait impossible .

Enfin le tribunal ne considère pas que le congé pour vendre serait un moyen d’expulser le locataire dans la mesure ou le bail comporte bien une clause résolutoire dans les conditions générales annexées au contrat de bail susvisé.

En conséquence, le tribunal déclare Madame [R] [G] recevable en ses demandes.

La demande de résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre Madame [R] [G] et Monsieur [Z] [N] pour un logement sis [Adresse 11][Adresse 5] à [Localité 16] par l’effet du congé pour vente signifié le 14/11/2022 a effet du 17/05/2023 est donc recevable.

Monsieur [Z] [N] sera déclaré occupant sans droit ni titre à compter du 17mai 2023 des lieux loués situés [Adresse 11][Adresse 4] à [Localité 16].

Monsieur [Z] [N] devra en conséquence libérer les lieux loués.

Il sera ordonné l’expulsion de Monsieur [Z] [N] des lieux loués situés [Adresse 11][Adresse 4] à [Localité 16] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, sans délais , avec si besoin le concours de la force publique,

Il sera fixé une indemnité d’occupation conforme au montant du loyer, augmentée des charges soit 660€, révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux.

Monsieur [Z] [N] sera condamné au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Concernant la dette locative :

Monsieur [Z] [N] , sur la base des justificatifs produits, par la bailleresse , lequel n’a jamais contesté totalement le montant des charges sera condamné au paiement de la somme de 16 956,62€ correspondant à l’arriéré locatif sans le montant des charges contesté de 3077,56€).

Monsieur [Z] [N] sollicite des délais de paiement du fait d’une situation financière difficile.

D’une part , il ne produit aucun justificatif à cet effet et d’autre part Monsieur [Z] [N] n’a versé aucun loyer depuis mai 2023 et n’a pas repris le paiement de l’intégralité de ses loyers et charges courantes.

Le tribunal ne fera pas droit à cette demande de délais.

Concernant la demande reconventionnelle formée par le locataire :

Monsieur [Z] [N] sollicite la somme de 6000 € au titre des allocations CAF non perçues :

Le tribunal rappelle que les bailleurs doivent obligatoirement déclarer l’absence de paiement du loyer de la part du locataire depuis plus de deux années.

Monsieur [Z] [N] est donc responsable de son propre préjudice puisque l’arrêt des versements des aides personnelles au logement est dû à son absence de paiement des loyers.

Cette demande sera donc rejetée.

Monsieur [Z] [N] sollicite la somme de 5000 € au titre de son préjudice moral :

En l’absence de pièces justifiant d’une part de la réalité de son préjudice et d’autre part qu’il ne démontré pas avoir effectué des démarches de relogement et /ou avoir essuyé des refus, Cette demande sera donc rejetée.

Concernant la demande de condamnation de Monsieur [Z] [N] à verser à Madame [R] [G] la somme de 5000€ au titre de son préjudice moral :

Le tribunal relève l’absence de justificatif concernant le préjudice invoqué. En conséquence la demande de 5000 € sera rejetée.

Monsieur [Z] [N] est partie perdante et devra supporter la charge des dépens de l’instance.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [G] les frais qu’elle a dû exposer et non compris dans les dépens.

Monsieur [Z] [N] sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Prononce la validité du congé pour vendre, délivré le 14/11/2022 à Monsieur [Z] [N] .

Constate la résiliation du bail signé en date du 18/05/2020.

Déclare Monsieur [Z] [N] occupant sans droit ni titre à compter du 18 mai 2023 des lieux loués situés [Adresse 11][Adresse 4] à [Localité 16] .

Ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [N] des lieux loués situés [Adresse 11][Adresse 4] à [Localité 16] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, sans délais , avec si besoin le concours de la force publique .

Fixe une indemnité d’occupation conforme au montant du loyer augmentée des charges soit 660€, révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux.

Condamne Monsieur [Z] [N] au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne Monsieur [Z] [N] au paiement de la somme de 16 956,62€ au titre de l’arriéré locatif à Madame [R] [G] à la date du 01/09/2025.

Rejette la demande délais sollicitée par Monsieur [Z] [N].

Déboute Monsieur [Z] [N] de sa demande de 6000 € au titre des allocations CAF non perçues

Déboute Monsieur [Z] [N] de sa demande de 5000 € au titre de son préjudice moral :

Déboute Madame [R] [G] de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [N] au paiement de la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral .

Condamne Monsieur [Z] [N] à payer à Madame [R] [G] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [Z] [N] aux dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT