TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [F]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Géraldine GAUVIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08515 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GI5

N° MINUTE :

5/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 mai 2024

DEMANDEUR

Monsieur [D] [S]

demeurant [Adresse 3] et actuellement [Adresse 1] à [Localité 5]

représenté par Maître Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B708

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [F]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/08515 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GI5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 mai 1976, M. [S] a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [U] [F] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 francs et une provision sur charges de 30 francs.

Par avenant au contrat de bail du 2 juin 2016, le bail a été repris pas M. [K] [F] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 434,35 euros et une provision sur charges de 46 euros.

Par acte notarié du 8 décembre 2022, M. [D] [S] s’est vu attribuer la pleine propriété du bien.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5439,26 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [F] le 26 juillet 2023.

Par assignation du 10 octobre 2023, M. [D] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de M. [K] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 945,20 euros, charges en sus, à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance et jusqu’à libération des lieux,5534,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5439,26 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 janvier 2024, M. [D] [S], représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 janvier 2024, s’élève désormais à 6754,49 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Comme sollicité, M. [D] [S] a produit dans le temps du délibéré un décompte débutant à l’origine de la créance.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [D] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 24 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5439,26 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [D] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [K] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [D] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2024, M. [K] [F] lui devait la somme de 6604,49 euros, frais de relance déduits.

M. [K] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3289,89 euros à compter du 24 juillet 2023, sur la somme de 2244,57 euros à compter du 10 octobre 2023 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

M. [K] [F] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 9 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, y compris le commandement de payer du 24 juillet 2023. Les dépens ne comprendront pas le commandement de payer du 16 septembre 2022 non nécessaire dans le cadre de la présente instance.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [D] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 19 mai 1976 entre M. [D] [S], d’une part, et M. [K] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] est résilié depuis le 25 septembre 2023,

ORDONNONS à M. [K] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETONS la demande d’astreinte,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [K] [F] à payer à M. [D] [S] la somme de 6604,49 euros (six mille six cent quatre euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêté au 8 janvier 2024 (échéance de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3289,89 euros à compter du 24 juillet 2023, sur la somme de 2244,57 euros à compter du 10 octobre 2023 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS M. [K] [F] à payer à M. [D] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS M. [K] [F] à payer à M. [D] [S] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [K] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023 et celui de l’assignation du 10 octobre 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge