TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître SMADJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05497 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFGR

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 02 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2],

représenté par son syndic, la SAS [A] [Y]

[Adresse 2]

représenté par Maître SMADJA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1434

DÉFENDEUR

Monsieur [N], [S], [I] [F],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 02 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05497 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFGR

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [N] [S] [I] [F] est propriétaire des lots n°66 et n°83 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 signifié à tiers présent au domicile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société [A] [Y], a fait assigner Monsieur [N] [F] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 993,89 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte au 15 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024 ;

—  960,02 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi susvisée arrêtés au 15 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024 ;

— rejeter toute demande de délai ou d’échelonnement ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 février 2026. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société [A] [Y] et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il s’oppose à tout délai dans la mesure où le défendeur ne procède à aucun règlement de charges et précise qu’celui-ci n’habite pas les lieux visés. Il indique qu’il s’agit de la première procédure à l’encontre du copropriétaire pour impayés de charges de copropriété.

Monsieur [N] [F] ne comparaît pas et n’est pas représenté. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un relevé de propriété dont il résulte que Monsieur [N] [F] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°66 et n°83 (1/1 000 et 22/1 000èmes) ;deux décomptes individuels pour les périodes du 01 janvier 2023 au 01 octobre 2023 et du 27 décembre 2023 au 1er avril 2025, charges du 2ème trimestre 2025 incluses ;les appels de fonds individuels correspondants ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de 2022, 2023 et 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;un commandement de payer les charges de copropriété à hauteur de 2 320,49 euros selon décompte au 24 juin 2024 signifié le 09 juillet 2024 à étude, soit 1 905,49 euros hors frais (mises en demeure, relance et contentieux) de 415 euros ;les relances et mises en demeureles justificatifs des frais.

Il ressort des décomptes produits arrêté au 15 avril 2025 que le compte de copropriétaire de Monsieur [N] [F] était débiteur à cette date de la somme de 3 993,89 euros pour la période du 01 janvier 2023 au 01 avril 2025 au titre des charges de copropriété impayées, 2ème trimestre 2025 inclus, hors frais de recouvrement d’un montant total de 960,02 euros comprenant les frais de relance, de mises en demeure et de contentieux, et le coût de la signification du commandement de payer du 09 juillet 2024.

Informé des enjeux de la présente procédure, Monsieur [N] [F], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis11 [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société [A] [Y], la somme de 3 993,89 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01 janvier 2023 au 01 avril 2025, charges du 2ème trimestre 2025 incluses, suivant décompte arrêté au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 juillet 2024 sur la somme de 1 905,49 et à compter de l’assignation du 17 juillet 2025 sur la somme de 3 993,89 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 165 euros au titre des honoraires de mise en demeure, celle de 136 euros au titre des honoraires de relance et de relance après mise en demeure, la somme de 518 euros au titre de « CONTENTIEUX » et la somme de 141,02 euros du coût du commandement de payer.

Il convient de relever que :

les frais de relance de 136 euros du syndic relèvent d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété de même que les frais de mise en demeure de 165 euros dont l’envoi par la voie recommandée n’est, de plus, pas établiles frais de contentieux de 518 euros, s’agissant de la remise du dossier à l’avocat selon facture du 24 juin 2024 et des frais dossier pour l’assignation selon facture du 25 mars 2025, ne seront pas retenus en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion couranteles frais de commandement de payer par commissaire de justice de 141,02 euros seront également écartés, s’agissant d’une mise en demeure pouvant être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par le syndic, la délivrance par exploit de commissaire de justice n’étant pas obligatoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société [A] [Y] sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longue date d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, s’il convient de relever que s’il s’agit de la première procédure judiciaire à l’encontre de Monsieur [N] [F], il est établi qu’il n’a réglé aucune charge depuis le 19 juillet 2023, sans s’expliquer quant aux impayés récurrents.

En conséquence, il devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société [A] [Y] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [F], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [N] [F] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société [A] [Y], la somme de 3 993,89 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01 janvier 2023 au 01 avril 2025, charges du 2ème trimestre 2025 incluses, suivant décompte arrêté au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024 sur la somme de 1 905,49 et à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 3 993,89 euros ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société [A] [Y] de sa demande formée au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société [A] [Y], la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société [A] [Y], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la Société [A] [Y] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 1], le 02 avril 2026.

La greffière La juge des contentieux de la protection