TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/09764 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IVK

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 01er Avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [J] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [V] [H] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [E] [X] veuve [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Agnès SIMERAY, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire #A0732, et par M^e Armand TANOH, avocat plaidant au barreau de la CHARENTE, [Adresse 4]

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [W]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Décision du 01 Avril 2026

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/09764 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IVK

Société [1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentés par Maître Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0075

S.E.L.A.R.L [W] AVOCAT, représentée par Me [R] [W], son liquidateur amiable

[Adresse 5]

[Localité 4]

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026, tenue en audience publique, devant Madame Valérie MESSAS, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Cécile VITON a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte extrajudiciaire du 25 juin 2019, M. [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [K] ont délivré à la société [2] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à compter du 31 décembre 2019 pour des locaux à usage commercial et d’habitation situés au [Adresse 7] à [Localité 6].

Dans un rapport en date du 14 décembre 2020, l’expert judiciaire missionné par ordonnance de référé du 30 juin 2020, a conclu à une indemnité d’éviction d’un montant de 160.000 euros et une indemnité d’occupation annuelle de 33.900 euros.

Par acte du 11 février 2021, M. [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [K], représentés par Me [W], avocat, ont assigné la société [2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 2.948,33 euros et de l’indemnité d’éviction à la somme de 160.000 euros.

Dans le cadre de cette instance enrôlée sous le n° RG 21/02395, la société [2] a soulevé la nullité, pour irrégularité de fond, du congé avec refus de renouvellement du 25 juin 2019, de l’assignation signifiée le 11 février 2021 et de tous les actes subséquents au motif que M. [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [K] n’avaient pas la capacité à agir puisque les locaux appartenaient à la société Sci [3] [Y] [Q]. Par conclusions du 30 juin 2022, M. [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [K] ont acquiescé à la demande de la société [2] tendant à la nullité du congé délivré le 25 juin 2019 et se sont désistés de cette instance. Par ordonnance du 02 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de la procédure du rôle du tribunal.

Par acte extrajudiciaire du 1er juillet 2022, M. [J] [H], Mme [V] [H] épouse [K] et Mme [E] [X] veuve [H] ont délivré à la société [2] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à compter du 31 mars 2023.

Dans un rapport en date du 10 novembre 2023, l’expert judiciaire missionné par ordonnance de référé du 06 juin 2023, a conclu à une indemnité d’éviction d’un montant de 196.500 euros et une indemnité d’occupation annuelle de 40.500 euros.

Procédure

Reprochant à Me [W] d’avoir commis une faute en s’abstenant de rechercher l’origine de la propriété de l’immeuble loué, M. [J] [H], Mme [V] [H] épouse [K] et Mme [E] [X] veuve [H] (ci-après les consorts [H]) l’ont assigné, aux côtés des sociétés [W] [4] et [5], par actes des 15 et 17 juillet 2024 devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de leur préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2025.

Assignée à l’étude, la société [W] Avocat n’a pas constitué avocat.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 23 décembre 2024, les consorts [H] demandent au tribunal de débouter la société [6] et son assuré la société [W] de la totalité de leurs prétentions, de les déclarer entièrement responsables du préjudice qu’ils ont subi et en conséquence, de les condamner à leur verser la somme de 99.609,02 euros au titre de la perte de chance et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions du 03 février 2025, Me [W] et la société [1] demandent au tribunal de :

— déclarer mal fondés les consorts [H] en l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Me [W] et les en débouter ;

— condamner in solidum les consorts [H] à payer à Me [W] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le préjudice subi ne saurait excéder la somme de 15.049,10 euros ;

— débouter les consorts [H] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

— écarter l’exécution provisoire de droit.

MOTIVATION

1. Sur la faute de l’avocat

Moyens des parties

Les consorts [H] font valoir qu’il appartenait à la société [W], dans le cadre de ses obligations professionnelles et avant la rédaction du congé du 25 juin 2019, de rechercher l’origine de propriété de l’immeuble, objet du contrat, en demandant les actes nécessaires pouvant lui permettre d’avoir une telle information, ce qu’elle s’est abstenue de faire, étant relevé qu’ils lui avaient parfaitement communiqué cette information.

Me [W] et la société [1] font valoir que Me [W] n’a pas commis de faute aux motifs que les documents contractuels transmis, à savoir le bail et son avenant de renouvellement, ne mentionnaient que M. [J] [H] et Mme [T] [H] épouse [K], qu’aucun document ni explication n’avaient été transmis au sujet de l’usufruitière, qu’au moment de l’envoi par les demandeurs de leur email d’instruction du 30 juin 2017, Me [W] n’était pas le rédacteur du commandement de payer et n’était pas mandaté pour cela, que l’huissier de justice, mandaté à cette fin, n’a rien relevé et que M. [J] [H] n’a pas davantage relevé la faute de son huissier de justice de sorte que la faute reprochée à Me [W] au moment de la délivrance du congé du 25 juin 2019 trouve son origine exclusive dans celle commise à l’époque par l’huissier lors de la délivrance du commandement de payer du 18 juillet 2017.

Réponse du tribunal

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’avocat qui commet un manquement dans sa mission de conseil juridique, notamment du fait des conseils erronés et de ceux omis, ainsi que du défaut de validité ou d’efficacité des actes à la rédaction desquels il a participé, sans possibilité de s’exonérer en invoquant les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel.

Il appartient à l’avocat de rapporter la preuve qu’il a exécuté son devoir de conseil.

En l’espèce, le cabinet de Me [W] a été chargé de faire délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à la société [2], ce qu’il a fait en faisant délivrer ce congé par acte d’huissier de justice en date du 25 juin 2019 à la requête de M. [J] [H] et Mme [T] [H] épouse [K].

Dans le cadre de l’instance introduite à son encontre par M. [J] [Y] [Q] et Mme [T] [H] épouse [K] par acte d’huissier de justice délivré le 11 février 2021 devant le tribunal judiciaire aux fins de fixation du montant des indemnités d’occupation et d’éviction, la société [2] a soulevé la nullité, pour irrégularité de fond, du congé délivré le 25 juin 2019, de l’assignation signifiée le 11 février 2021 et de tous les actes subséquents en l’absence de capacité à agir de M. [J] [H] et Mme [T] [H] épouse [K].

Par courriel du 09 mai 2022, Me [W] a transmis ces conclusions à M. [J] [H] en relevant que la Sci des Immeubles [Y] [Q] avait été radiée au mois de juin 1992 à la suite de sa liquidation amiable et en lui demandant si cette société a été propriétaire de l’ensemble de l’immeuble du [Adresse 8] et, dans l’affirmative, comment celui-ci est-il devenu la propriété de l’indivision.

Par courrier du 09 mai 2022, M. [J] [H] a adressé à Me [W] les « documents prouvant l’origine de propriété », à savoir une attestation notariée en date du 06 avril 2016 faisant état de ce qu’à la suite du décès de [A] [H] le [Date décès 1] 2005, son épouse, Mme [E] [X] veuve [H], avait opté pour l’usufruit de la totalité des biens de la succession dont dépendent les lots nos 1, 4, 13, 33, 51 et 52 de l’immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 7].

Ainsi, ce n’est qu’à la suite des conclusions de la société [2], postérieurement à la délivrance du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, que Me [W] s’est enquis auprès de M. [H] de la propriété des locaux commerciaux dépendant de cet immeuble et loués à ladite société.

Me [W] relève que l’avenant de renouvellement de bail commercial en date du 1er février 2011 et le commandement de payer en date du 18 juillet 2017 mentionnent M. [J] [Y] [Q] et Mme [T] [H] épouse [K] comme seuls propriétaires indivis. Toutefois, l’avocat est tenu à un devoir d’information et de conseil envers son client, dont il n’est pas dispensé par l’intervention d’un autre professionnel du droit ou les compétences personnelles de son client. Me [W] ne peut dès lors s’exonérer de sa responsabilité en arguant de l’existence de ces actes et l’intervention de Me [C] pour l’établissement de ce commandement de payer. Me [W] ne le peut d’autant moins que, d’une part, un commandement de payer peut être délivré par un seul des coindivisaires de sorte que l’éventuelle erreur de l’huissier de justice était sans incidence sur la validité de cet acte, d’autre part, dans le courriel adressé par M. [H] à Me [C] le 30 juin 2017 et dont Me [W] était en copie, M. [H] indiquait : « nous sommes en indivision » et reproduisait un extrait d’un précédent acte mentionnant les consorts [H] comme requérants.

Par suite, en faisant délivrer le 25 juin 2019 un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à la société [2] sans s’assurer de la propriété des locaux loués, Me [W] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile.

2. Sur le préjudice et le lien de causalité

Moyens des parties

Les consorts [H] font valoir qu’ils ont subi un manque à gagner du fait de la non fixation de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2023 et d’une perte liée à la hausse de l’indemnité d’occupation, rien de sérieux n’étant venu remettre en cause la position de l’expert judiciaire dont les conclusions sont opposables aux parties.

Me [W] et la société [1] font valoir que :

— en raison de la faute d’autres professionnels – l’administrateur de bien, le précédent avocat et l’huissier de justice – et celle de M. [J] [H], le lien de causalité entre l’éventuelle faute de Me [W] et le préjudice allégué n’est pas établi ;

— le préjudice éventuellement subi ne saurait excéder la différence à payer entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, doit être évalué au regard des contestations émises par la société [2] et suppose que les demandeurs justifient de l’issue de leur seconde procédure et de l’absence d’exercice par eux de leur droit de repentir.

Réponse du tribunal

La responsabilité du professionnel du droit est une responsabilité de droit commun qui suppose la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre l’une et l’autre. Il en résulte, notamment, que le préjudice invoqué doit être certain, qu’il s’agisse du préjudice entier ou d’une perte de chance.

Seule constitue une perte de chance la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et le préjudice né de la perte d’une chance d’avoir pu soumettre son litige à une juridiction ne peut être constitué que s’il est démontré que l’action qui n’a pu être engagée présentait une chance sérieuse de succès.

Il convient d’évaluer les chances de succès de la voie de droit manquée en reconstituant le procès comme il aurait dû avoir lieu, ce à l’aune des dispositions légales qui avaient vocation à s’appliquer et au regard des prétentions et demandes respectives des parties ainsi que des pièces en débat.

Il appartient à la partie qui l’invoque d’apporter la preuve que la perte de chance est réelle et sérieuse et si une perte de chance même faible est indemnisable, la perte de chance doit être raisonnable et avoir un minimum de consistance.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, en raison de la délivrance le 25 juin 2019 d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité pour le 1er janvier 2020, sans indication de l’usufruitière, M. [J] [H] et Mme [T] [H] épouse [K] ont dû acquiescer à la demande de nullité de ce congé et se désister de l’instance introduite par acte du 11 février 2021 puis délivrer un nouveau congé pour le 31 mars 2023 par acte d’huissier de justice du 1er juillet 2022 avant d’obtenir, par ordonnance de référé du 06 juin 2023, la désignation d’un expert aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation.

Me [W] ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité du fait de l’intervention d’autres professionnels du droit, il est mal fondé à soutenir que le préjudice allégué par les consorts [H] ne présente pas de lien de causalité avec la délivrance le 25 juin 2019 d’un congé irrégulier, d’autant que ces professionnels du droit sont intervenus au titre d’actes antérieurs.

Les parties s’accordent sur le fait que le préjudice en lien de causalité avec la faute de l’avocat s’analyse en une perte de chance mais s’opposent sur l’étendue de cette perte de chance.

Si le premier congé du 25 juin 2019 avait été régulier, les consorts [H] auraient pu solliciter à compter du 1er janvier 2020, la fixation d’une indemnité d’occupation à charge pour eux de payer une indemnité d’éviction. Compte tenu de l’irrégularité affectant ce premier congé, ils ont dû délivrer un second congé pour le 31 mars 2023 et attendre cette date pour voir fixer une indemnité d’occupation et d’éviction.

Sur la période de 39 mois s’étant écoulée du 1er janvier 2020 au 31 mars 2023 et au vu des conclusions du premier rapport d’expertise du 14 décembre 2020, le consorts [H] auraient pu :

— percevoir la somme de 110.175 euros au titre de l’indemnité d’occupation et non la somme de 32.616 euros au titre du loyer ;

— payer la somme de 160.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

soit une somme restant à leur charge de 49.825 euros (160.000 – 110.175).

Au vu des conclusions du 10 novembre 2023 et en retenant une même période de 39 mois comme le proposent les demandeurs, les consorts [H] auraient pu :

— percevoir la somme de 131.625 euros au titre de l’indemnité d’occupation et non la somme de 32.616 euros au titre du loyer ;

— payer la somme de 196.500 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

soit une somme restant à leur charge de 64.875 euros (196.500 – 131.625).

Les consorts [H] auraient ainsi pu payer une somme moindre après le premier congé que celle pouvant être mise à leur charge après le second congé, la différence s’élevant à 15.050 euros (64.875 – 49.825).

Les consorts [H] font valoir que leur manque à gagner est également constitué par la différence entre le loyer annuel et l’indemnité d’occupation, préjudice qu’ils évaluent à la somme de 77.599,03 euros. Toutefois, s’ils ont pu subir un manque à gagner en raison de la non perception d’une indemnité d’occupation d’un montant supérieur à celui du loyer, ce manque à gagner est déjà inclus dans le calcul précédent qui prend en compte la perception d’une indemnité d’occupation sans déduire le loyer qu’ils ont continué à percevoir.

L’assiette de la perte de la chance doit dès lors être fixée à la somme de 15.050 euros.

Dans ses conclusions en défense au fond, la société [2] contestait l’évaluation des indemnités d’occupation et d’éviction faite par l’expert judiciaire et faisait notamment état d’un autre rapport d’expertise établi par un expert missionné par ses soins. Ses contestations ne se réduisaient pas à la question de sa convocation aux opérations d’expertise judiciaire.

Les consorts [H] n’apportent pas de réponse sur leur éventuel droit de repentir.

En raison de l’aléa judiciaire tenant à l’appréciation factuelle des pièces produites par chaque partie et des règles régissant le renouvellement d’un bail commercial, le taux de la perte de chance de payer pour les consorts [H] une somme moindre doit être évalué à 70%.

En conséquence, au vu des demandes des consorts [H], la société [W] et la société [1] seront condamnées à leur verser la somme totale de 10.535 euros (15.050 euros x 70%) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société [W] et la société [1], parties perdantes, seront condamnées aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire confiée à M. [P] par ordonnance de référé du 30 juin 2020, et à verser aux consorts [H] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Me [W] et la société [1] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. Aucune raison tirée de la nature de l’affaire ne justifie d’écarter cette exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du même code. Me [W] et la société [1] seront déboutés de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la société [W] et la société [1] à payer à M. [J] [H], Mme [V] [H] épouse [K] et Mme [E] [X] veuve [H] la somme totale de 10.535 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

CONDAMNE la société [W] et la société [1] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire confiée à M. [P] par ordonnance de référé du 30 juin 2020.

CONDAMNE la société [W] et la société [1] à payer à M. [J] [H], Mme [V] [H] épouse [K] et Mme [E] [X] veuve [H] la somme totale de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 01er Avril 2026

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON