TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03028 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7623

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le mardi 05 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS [Adresse 2] VILLE IMMOBILIER – [Adresse 3]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Rudy ALBINA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1368

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 février 2026

JUGEMENT

non qualifiée, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03028 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7623

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] sont propriétaires en indivision des lots n°40 et n°50 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 24 et 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris (75016), représenté par son syndic en exercice la SAS MAVILLE IMMOBILIER, a fait assigner respectivement Madame [D] [E] et Monsieur [R] [E] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 500,48 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mars 2023 ;

—  833,41 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 920 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’actualisation régulièrement signifiées par commissaire de justice aux défendeurs le 26 novembre 2025, visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience, par lesquelles il maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 4 872,44 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 13 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mars 2023.

Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E], bien que régulièrement cités respectivement à personne et à étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle réouverture des débats a été ordonnée pour permettre aux défendeurs de comparaître, leur demande de renvoi adressée au greffe avant l’audience ayant été attribuée par erreur à un autre dossier.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 23 février 2026, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses conclusions d’actualisation déposées à l’audience du 2 décembre 2025 et a insisté sur sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures déposées à l’audience du 2 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un relevé de propriété dont il résulte que Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°40 et n°50 ; un décompte individuel des sommes dues à la date du 13 novembre 2025 pour la période du 18 mars 2021 au 2 octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus ;les appels de fonds de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 31 décembre 2020, 25 mai 2021, 17 juin 2022, 17 octobre 2023, 19 juin 2024 et 13 mai 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux (remplacement galet et système de détection gaines de l’ascenseur par assemblée générale du 25 mai 2021 résolution n°17, réparation façade à la corde par assemblée générale du 17 juin 2022 résolution n°14, remplacement d’un syphon en sous-sol pour dégorgement par assemblée générale du 17 juin 2022 résolution n°15, changement d’éclairage paliers par assemblée générale du 17 octobre 2023 résolution n°15, réfection de l’habillage de la cabine d’ascenseur par assemblée générale du 13 mai 2025 résolution n°17, et réfection du portail du parking par assemblée générale du 13 mai 2025 résolution n°19) ;les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 mars 2023 non réclamée, de payer la somme de 761,21 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés. Il ressort du décompte produit arrêté au 13 novembre 2025 que le compte de copropriétaires de Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] était débiteur à cette date de la somme de 4 872,44 euros, pour la période du 18 mars 2021 au 2 octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, hors frais et dépens d’un montant de 1 149,56 euros.

Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 4 872,44 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 18 mars 2021 au 2 octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 761,61 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 833,41 euros, correspondant à :

frais de mise en demeure du 2 mars 2023 : 72 eurosfrais de remise du dossier au commissaire de justice du 5 juin 2023 : 150 eurosfrais de sommation de payer du 15 juin 2023 : 125,41 eurosfrais de suivi contentieux (transmission dossier à avocat) du 1er avril 2025 : 486 eurosDans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 761,41 euros au titre des honoraires de commissaire de justice et d’avocats ne relevant pas de l’article 10-1 précité, ainsi que du coût de la sommation de payer qui est comprise dans les dépens.

Il est en revanche justifié de l’envoi de la mise en demeure du 2 mars 2023 pour un montant de 72 euros.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] ont agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E], partie perdante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 4 872,44 euros (quatre mille huit cent soixante-douze euros et quarante-quatre centimes) au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 18 mars 2021 au 2 octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 sur la somme de 761,61 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 72 euros (soixante-douze euros) au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [E] et Madame [D] [E] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et le greffier susnommé(e)s et mis à disposition des parties le 5 mai 2026,

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 mai 2026

le greffier le Président