TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11817 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4KO

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

[J] [P]

C/

Société [Localité 2] METROPOLE HABITAT – OPH DE LA MEL

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société [Localité 2] METROPOLE HABITAT – OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [X] [D], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 1995, à effet au 1er octobre 1995, la société d’HLM [Localité 2] METROPOLE HABITAT (ci-après LMH) a donné à bail à Monsieur et Madame [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 2.883,33 francs charges comprises, outre la somme de 133,25 francs pour la location du parking attaché à ce logement.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, Monsieur [J] [P] a fait citer la société LMH à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir sa condamnation à lui rembourser la somme de 571 euros au titre d’une répétition de l’indu, de la condamner à réaliser des travaux sous astreinte, de l’autoriser à consigner le montant de ses loyers et de laisser les dépens à la charge de la société LMH.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

Se référant à ses dernières conclusions visées à l’audience, Monsieur [J] [P], représenté par son conseil, sollicite du juge, au visa des articles 1719 et 1302 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Condamner la société LMH à lui rembourser la somme de 1.770,16 euros au titre de la répétition de l’indu pour les charges d’eau,

Condamner la société LMH à réaliser des travaux de remplacement de l’évier de cuisine, réfection des balcons rouillés et façades qui s’effritent, la fuite en chaudière, la rétention d’eau devant l’entrée, les fuites du chéneau, la réparation de l’antenne TV et la réfaction du chauffage, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Autoriser Monsieur [J] [P] à consigner le montant de ses loyers sur le compte CARPA de son conseil ou de toute autre caisse de dépôts et consignations qu’il plaira au Tribunal,

Condamner la société LMH à payer à Monsieur [P] la somme de 3.640 euros de dommages et intérêts,

Laisser les dépens à la charge de la société LMH.

En réponse à l’irrecevabilité soulevée par la société LMH, le demandeur soutient que sa demande concernant la réalisation de travaux est une demande indéterminée et n’est donc pas soumise aux conditions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Monsieur [P] soutient en outre que ses demandes sont toutes issues du même contrat, à savoir le contrat de bail, et qu’elles sont connexes par ce seul motif.

Sur la demande de répétition de l’indu, Monsieur [P] soutient qu’un surplus de charges lui a été facturé en ce que le bailleur lui a décompté 195 m3 d’eau alors que son relevé de compteur ne laisse apparaître qu’une consommation de 140 m3.

Sur la demande de réalisation de travaux, Monsieur [P] expose que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent propre à son usage malgré ses multiples demandes répétées.

S’agissant des demandes indemnitaires, Monsieur [P] fait valoir qu’il a été contraint de se reloger momentanément en raison de l’absence de chauffage dans le logement et sollicite la condamnation de la société LMH à lui verser la somme de 1.640 euros au titre des loyers payés pour ce relogement. Monsieur [P] sollicite en outre la condamnation de la société LMH à lui verser la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

M. [P] a été autorisé à produire dans les quinze jours suivant l’audience des éléments concernant les désordres allégués sur le balcon. Toutefois, M. [P] n’a produit aucune pièce supplémentaire.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles elle se réfère, la société LMH sollicite du juge de :

A titre principal, déclarer Monsieur [P] irrecevable en sa demande de remboursement au titre de la répétition de l’indu concernant ses charges d’eau,

A titre subsidiaire, débouter M. [P] de sa demande de remboursement à hauteur de 1.770,16 euros,

Débouter M. [P] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux,

Débouter M. [P] de sa demande de se voir autoriser à consigner le montant de ses loyers,

Débouter Monsieur [P] de sa demande de paiement à hauteur de 3.640 euros de dommages et intérêts,

Débouter Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux écritures concernées,

Condamner Monsieur [P] au paiement d’une somme de 500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

Ecarter l’exécution provisoire de droit en vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile.

En défense, la société LMH soutient que les demandes de Monsieur [P] sont irrecevables au motif qu’elles porteraient sur des réclamations sans lien de connexité entre elles et qu’aucune démarche ou tentative préalable de conciliation n’aurait été engagée par ce dernier concernant la demande de répétition de l’indu.

Concernant la demande de répétition de l’indu, la société LMH soutient que les pièces soumises aux débats par Monsieur [P] ne permettent pas d’établir une facturation erronée ni un paiement indu concernant les charges d’eau.

Concernant la demande de réalisation de travaux, la société LMH indique que les allégations de Monsieur [P] ne sont pas prouvées. Spécifiquement, s’agissant de la fuite de la chaudière, la société LMH expose qu’une seule panne a été signalée par le locataire en janvier 2025, à la suite de laquelle la société ENGIE est intervenue et n’a constaté aucune fuite. S’agissant des fuites des chéneaux, la société LMH fait valoir qu’elle a réalisé un traitement des joints périphériques sur les chéneaux en juin 2024 et n’a jamais été informée de quelconques désordres depuis cette date. S’agissant de l’absence de chauffage, le bailleur soutient que l’intervention d’une société mandatée a eu lieu le 6 janvier 2025 et a simplement relevé la nécessité d’un désembouage. La société LMH aurait procédé au changement de l’intégralité des chauffages en juillet 2025.

Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [P], la société LMH expose que le chauffage fonctionnait et que le relogement de Monsieur [P] entre le 15 décembre 2024 et le 20 février 2025 n’est pas justifié. En outre, elle soutient qu’en l’absence de manquements à ses obligations de bailleur, Monsieur [P] n’apporte pas la preuve de son préjudice.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

Le juge des contentieux de la protection a autorisé la société LMH à produire en cours de délibéré un rapport d’intervention sur les désordres allégués par le locataire sur son balcon.

Par note en délibéré reçue le 12 décembre 2025, la société LMH a justifié avoir mandaté la société Plus Haut le 2 décembre 2025 et rester dans l’attente du compte rendu d’intervention fixée au 16 décembre 2025.

La société LMH n’a pas communiqué, par la suite, ledit compte rendu.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

La demande de condamnation de la société LMH à la réalisation de travaux est une demande de condamnation à une obligation de faire. Il s’agit donc d’une demande indéterminée. En outre, les prétentions du locataire sont connexes.

Dans ces conditions, l’action en justice du locataire n’était pas soumise à l’obligation d’une tentative préalable de résolution amiable du différend.

Elle sera donc déclarée recevable.

2. Sur la répétition de l’indu au titre des charges d’eau :

En application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En application de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, Monsieur [P] soutient qu’un surplus de charges lui a été facturée en ce que le bailleur lui a décompté 195 m3 d’eau alors que son relevé de compteur ne laisse apparaître qu’une consommation de 140 m3.

La société LMH produit un décompte individuel de régularisation des charges locatives adressé à M. [P] pour les années 2021 à 2024 (pièce 1). Il ressort de ces décomptes que la société LMH a restitué à M. [P] la différence entre son acompte et sa quote-part réelle au titre des charges d’eau, pour un montant de 16,80 euros en 2021, 67,60 euros en 2022, 250,44 euros en 2023 et 134,70 euros en 2024.

Les relevés produits par la société LMH ne laissent apparaître aucune anomalie dans la base de répartition des charges, celles-ci étant régulières chaque année.

La seule photographie d’un compteur (pièce 8) par M. [P] sans aucune précision ou facture à l’appui ne permet pas d’établir la preuve d’un trop-perçu par la société LMH.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande formulée par M. [P] au titre de la répétition de l’indu.

3. Sur les demandes de travaux sous astreinte

En application de l’article 6, premier et deuxième aliéna de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : […]

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

[…]

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En application de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Aux termes de l’article 6, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Dans son arrêt n°01-10.902 du 12 juin 2003, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « attendu qu’ayant relevé qu’il résultait de l’état d’entrée dans les lieux que les sols étaient en état d’usage ou sales et que certains équipements et accessoires étaient vétustes, tels les plaques électriques très usagées, les petits meubles en mauvais état dans la cuisine et robinets du lavabo défectueux, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le logement n’avait pas été loué en bon état de réparation ».

Par la suite, pendant l’exécution du contrat, le bailleur est, conformément à l’article 6, d), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le bailleur est donc tenu des réparations locatives dont le locataire n’a pas à assumer la charge telle que la vétusté des sols et murs.

En effet, le locataire n’est, quant à lui, tenu, aux termes de l’article 7, d), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’annexe, III, a), au décret n°87-712 du 26 août 1987, qu’à l’entretien courant du logement, c’est-à-dire au maintien en propreté des sols et des murs.

L’obligation d’entretien du bailleur ne lui impose, toutefois, pas des travaux d’amélioration.

En application des articles 1217, 1221 et 1222 du code civil, le créancier peut poursuivre l’exécution forcée en nature du contrat.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, suivant l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, Monsieur [P] produit :

. Des photographies non datées et non localisées des désordres dont il se prévaut (pièces 3 à 9) ;

. Plusieurs attestations de proches soutenant qu’il fait froid ou qu’il n’y a pas de chauffage dans l’appartement litigieux (pièces 11 à 14 et 18) ;

. Une attestation de médecin concernant une symptomatologie respiratoire pour laquelle Monsieur [P] a bénéficié d’un traitement (pièce 15) ;

. Des quittances de loyers concernant un logement situé [Adresse 4] du 15 décembre 2024 au 20 février 2025 pour un montant mensuel de 820 euros (pièces 10 et 16).

Concernant la dégradation de l’évier, Monsieur [P] ne produit aucun document permettant de mettre à la charge de la société LMH la réparation. La seule photographie produite par Monsieur [P] ne permet en effet pas de déterminer l’origine de la dégradation de l’évier. Cette demande sera donc rejetée.

Concernant la fuite en chaudière, Monsieur [P] ne produit que des photographies non datées et non localisées qui ne sont pas susceptibles de démontrer l’existence d’une fuite de la chaudière. En outre, la société LMH justifie de l’intervention de la société ENGIE le 21 janvier 2025 attestant de l’absence de fuite (pièce 2). Cette demande sera donc rejetée.

Concernant le balcon rouillé, Monsieur [P] n’apporte aucun élément probant susceptible de constater la nécessité de réaliser des travaux sur cette partie de l’habitation. Cette demande sera également rejetée.

Concernant les rétentions d’eau devant l’entrée, la photographie soumise aux débats par Monsieur [P] ne permet pas de déterminer la réalité du désordre, sa localisation ou encore la responsabilité de la société LMH. Cette demande sera donc rejetée.

Concernant les fuites de chéneaux, la société LMH produit aux débats une facture du 28 juin 2024 attestant de la réalisation d’une recherche de fuite (pièce 3). Si ce document n’apporte pas la preuve de l’absence totale de fuite des chéneaux, les éléments soumis aux débats par Monsieur [P] ne suffisent pas à apporter la preuve de la nécessité de travaux. Cette demande sera donc rejetée.

Concernant l’antenne de la télévision, Monsieur [P] ne produit aucun document permettant d’attester de l’absence de fonctionnement de celle-ci. Faute d’élément probant, cette demande ne peut qu’être rejetée.

Concernant l’absence de chauffage dans le logement, la société LMH produit un compte rendu d’intervention réalisé par la société ENGIE le 21 janvier 2025 et attestant d’un chauffage en état de fonctionnement (pièce 2). Une facture datée du 10 juillet 2025 témoigne de l’installation de nouveaux chauffages au domicile de Monsieur [P] (pièce 5). En outre, un compte rendu d’intervention du 23 septembre 2025 mentionne « essaie chauffage ok » (pièce 6). Monsieur [P] ne produit aucun élément postérieur à cette date démontrant la persistance du trouble allégué et la nécessité toujours actuelle de réaliser des travaux. Cette demande sera donc également rejetée.

4. Sur les demandes indemnitaires :

M. [P] sollicite la condamnation de la société LMH à lui payer la somme de 1.640 euros en remboursement de son relogement entre le 15 décembre 2024 et le 20 février 2025.

En outre, Monsieur [P] sollicite la condamnation de la société LMH à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Toutefois, aucun manquement du bailleur à ses obligations n’a été démontré.

En effet, sur la seule absence de chauffage dans le logement, Monsieur [P] fait état d’un dysfonctionnement du chauffage depuis décembre 2024 l’ayant contraint à se reloger du 15 décembre 2024 au 20 février 2025. Toutefois, ces éléments sont contestés par la société LMH. Cette dernière produit en pièce 2 un compte rendu d’intervention réalisée par la société ENGIE le 21 janvier 2025 et attestant d’un chauffage en état de fonctionnement. Le motif de la demande est une « température de chauffage insuffisante ». Seule la mention « prévoir désembouage » est inscrite au titre des observations de la société et ne saurait caractérisé la panne du chauffage sur la période concernée.

En outre, force est de constater que M. [J] [P] n’apporte aucun élément temporel permettant de dater le début de la panne de chauffage, ni même la persistance du désordre. Les dates comprises entre le 15 décembre 2024 et le 20 février 2025 ne sont justifiées par aucun élément.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes indemnitaires formulées par M. [P].

5. Sur la demande de consignation des loyers :

Aux termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. L’article dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution n’est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables.

En l’espèce, M. [P] sollicite la consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux propres à reprendre les causes et les conséquences des désordres allégués.

Toutefois, une telle demande ne peut prospérer sur le fondement de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 puisque la nécessité que des travaux soient réalisés par le bailleur n’est pas établie.

En outre, le demandeur n’est pas fondé à invoquer l’exception d’inexécution prévue par le droit commun, la suspension du paiement des loyers ne peut être prononcée qu’en cas d’inhabitabilité du logement ou d’indécence grave, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Monsieur [P] sera donc débouté de sa demande de consignation des loyers.

6. Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, M. [P] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Suivant l’article 700 du même code, le juge condamne la partie qui succombe ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de débouter la société LMH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [J] [P] ;

REJETTE la demande de M. [J] [P] fondée sur la répétition de l’indu ;

REJETTE la demande de Monsieur [J] [P] tendant à la condamnation de la société LMH à réaliser des travaux sous astreinte ;

REJETTE la demande de Monsieur [J] [P] tendant à la consignation des loyers ;

REJETTE les demandes indemnitaires formulées par M. [J] [P] ;

REJETTE la demande de la société LMH au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 16 février 2026, par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge