Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 23 janvier 2026, n° 24/03793

TJ Paris 23 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Justification des frais de recouvrement
La cour a reconnu la nécessité des frais de recouvrement et a accordé une somme au titre de ces frais, considérant qu'ils étaient justifiés.
Rejeté
Mauvaise foi des débiteurs
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas suffisamment prouvé la mauvaise foi des débiteurs ni le préjudice distinct des intérêts moratoires, entraînant le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de justice
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à cette demande, considérant l'équité de la situation.

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1. Tribunal judiciaire de Paris, le 23 janvier 2026, n°24/03793

kohenavocats.com · 29 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 23 janv. 2026, n° 24/03793
Numéro(s) :	24/03793
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie RAKOTOARINOHATRABenjamin JAMI
Cabinet(s) :	CABINET DE MAITRE PARR
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 3 ] c/ Société d'assurances mutuelles MMA IARD, Venant aux droits de la société DAS ASSURANCES MUTUELLES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître RAKOTOARINOHATRA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03793 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRT

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3],

Représenté par son Syndic le Cabinet ARTCOP sis [Adresse 2]

représenté par Maître JAMI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

Société d’assurances mutuelles MMA IARD

Venant aux droits de la société DAS ASSURANCES MUTUELLES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître RAKOTOARINOHATRA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D2114

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03793 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KRT

EXPOSE DU LITIGE

La société MMA IARD AM est propriétaire des lots n°239 et 265 dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] a mis en demeure la société MMA IARD AM, par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 29 novembre 2023, de lui régler la somme de 3464, 63 euros au titre des charges de copropriété impayées au 29 novembre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet ARTCOP, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la société MMA IARD AM, par acte de commissaires de justice, en date du 31 mai 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4 446, 82 euros au titre des charges de copropriété,

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par la société MMA IARD AM.

Appelée à l’audience du 15 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 novembre 2025.

A l’audience du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 687, 30 euros au titre des frais nécessaires.

Au soutien de ses prétentions, il allègue que le principe de la créance n’était pas contesté, que plusieurs virements ont été rejetés en raison du changement de coordonnées bancaires dont les débiteurs étaient avisés sur chaque appel des charges, que la syndicat des copropriétaires a du attendre trois années pour que les sommes dues soient réglées.

La société MMA IARD AM, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement et sollicite le débouté des demandes et la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux enteirs dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle allègue que le changement de coordonnées bancaires à l’origine du rejet des prélèvements et donc de la l’arréiéré de charge de coprirpiété n’était pas mis en avant de manière suffisemment clair, qu’aucun courrier n’a été adressé pour informer de ce changement. Surtout, elle souligne qu’à ce jour l’ensemble des arriérés ont été réglés et que la dette n’est constituée que de frais de relance qui entre dans la mission du syndicat de copropriétaire. Enfin, elle indique que le demandeur ne justifie ni de la mauvaise foi des débiteurs ni d’un préjudice justifiant une indemnisation et doit être déboutée de la demande à ce titre.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le syndicat des copropriétaires ayant abandonné ses chefs de demande en paiement des charges de copropriété dont il est constant qu’elles ont été intégralement acquittées par la défenderesse, seules ses demandes au titre des frais de recouvrement et au titre des dommages et intérêts seront examinées. Il sera rappelé à ce titre que l’abandon de chefs de demande ne nécessite pas d’être constaté à la différence du désistement de l’entière instance.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce,le syndicat des copropriétaires justifient d’un courrier en recommandé de mise en demeure en date du 29 novembre 2023 et d’une sommation de payer par commissaire de jusitice. Elle ne produit pas d’autres courriers de relance ou de mise en demeure.

En conséquence la somme globale de 15 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, faute de justifier tant de l’abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris la somme de 141, 30 euros au titre des frais de sommation de payer et les frais d’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la société MMA IARD AM à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet ARTCOP la somme de 15 euros au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de sa demande au titre des dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société MMA IARD AM de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société MMA IARD AM aux dépens en ce compris les frais de sommation de payer et d’assignation,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président