TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [A] [D]

M [L] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11468 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRNL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 16 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. BEL AIR [G], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0146

DÉFENDEURS

Madame [A] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11468 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRNL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 1996 à effet au 1er janvier 1997, Mme et M. [G] ont consenti un bail d’habitation à Mme [A] [D] sur des locaux situés [Adresse 3], bâtiment B, escalier E, 1er étage, porte droite, ainsi qu’une cave n°125, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3000 francs, charges incluses.

La société civile immobilière (SCI) BEL AIR – [G] est devenue par la suite propriétaire du bien.

M. [L] [P] a son domicile fixé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [A] [D] et M. [L] [P] un commandement de payer la somme principale de 6494,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignations du 2 décembre 2025, la SCI BEL AIR – [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Mme [A] [D] et M. [L] [P] et de tous occupants de leur chef si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, être autorisée à séquestrer les meubles aux frais risques et périls de la partie expulsée, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation de 786,21 euros augmentée des indexations légales et de toute régularisation de charges, à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la libération effective des locaux,

—  6180,24 euros au titre de l’arriéré locatif au 27 novembre 2025, loyer de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût des commandements de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 22 janvier 2026, la SCI BEL AIR – [G], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 6658,71 euros au 21 janvier 2026.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que M. [L] [P] n’était pas titulaire du bail écrit mais était titulaire d’un bail verbal. Elle s’est opposée à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [L] [P], comparant en personne, a confirmé être titulaire d’un bail verbal, a sollicité des délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Il a proposé de payer la somme de 210 euros par mois en plus du loyer courant et a indiqué que Mme [A] [D] ne vivait plus dans les lieux depuis plusieurs années. Il a expliqué la dette par des difficultés personnelles.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [A] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI BEL AIR – [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

A titre liminaire et sur l’existence d’un bail verbal, si, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer.

En l’espèce, s’agissant de M. [L] [P], la bailleresse a dans ses écritures évoqué un bail verbal, ce qu’elle a confirmé à l’audience, tout comme le défendeur. Ainsi les parties s’accordent sur le fait que M. [L] [P] est titulaire d’un bail verbal. Il n’est ainsi ni occupant du fait de Mme [A] [D], titulaire d’un bail écrit, ni cotitulaire de ce même bail.

Or, l’existence d’un bail verbal entraîne comme incidence que le constat de la résiliation de plein droit du bail n’est pas possible faute de clause contractuelle en ce sens.

La bailleresse ne peut ainsi qu’être déboutée de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire concernant M. [L] [P]. En l’absence de demande subsidiaire en résiliation judiciaire, elle sera également déboutée de ses demandes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation le concernant.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [A] [D] le 1er octobre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6494,03 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été convenu entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 décembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [A] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef – dont M. [L] [P] ne fait pas partie – de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI BEL AIR – [G] à faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [D] au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, compte tenu du maintien du bail de M. [L] [P], Mme [A] [D] ne sera pas condamnée à une indemnité d’occupation, la bailleresse n’étant pas privée par elle de la jouissance de son bien. M. [L] [P] a en outre indiqué qu’elle ne vivait plus dans les lieux, ce qui est accrédité par la délivrance selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile tant du commandement de payer que de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI BEL AIR – [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2026, la dette locative était de 6658,71 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Le décompte fait apparaître des indexations de loyers, qui ne peuvent être appliquées dans le cadre d’un bail verbal faute de clause d’indexation. Toutefois, en l’absence d’informations sur la date à laquelle M. [L] [P] a intégré les lieux et compte tenu de l’accord de ce dernier sur le montant du loyer et de la dette, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision compte tenu des paiements effectués depuis la délivrance de l’assignation.

Mme [A] [D] sera condamnée à concurrence de la somme de 6205,44 euros due au 1er décembre 2025 (6180,24 + 25,20 prorata du mois de décembre).

Cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement conformément à l’article 1310 du code civil, M. [L] [P] n’étant pas titulaire du bail écrit comportant une clause de solidarité.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [L] [P] sollicite des délais de paiement et propose de payer 210 euros par mois. Il justifie payer a minima la somme de 1050 euros par mois depuis le mois d’octobre, soit 260 euros de plus que le loyer et les charges. Il démontre ainsi sa capacité à respecter un plan d’apurement. Au regard de ces éléments, des délais de paiement seront accordés selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [P] et Mme [A] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Seul un commandement de payer sera mis à la charge de Mme [A] [D].

Ils seront également condamnés à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 décembre 1996 à effet au 1er janvier 1997 entre Mme et M. [G] aux droits desquels vient la société civile immobilière BEL AIR – [G] d’une part et Mme [A] [D] d’autre part concernant les locaux situés [Adresse 3], bâtiment B, escalier E, 1er étage, porte droite, ainsi qu’une cave n°125, est résilié depuis le 2 décembre 2025,

ORDONNE à Mme [A] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], bâtiment B, escalier E, 1er étage, porte droite, ainsi qu’une cave n°125, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la société civile immobilière BEL AIR – [G] de sa demande d’acquisition de clause résolutoire concernant le bail verbal conclu avec M. [L] [P],

DEBOUTE la société civile immobilière BEL AIR – [G] de sa demande d’expulsion concernant M. [L] [P],

DEBOUTE la société civile immobilière BEL AIR – [G] de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [L] [P] à payer la somme de 6658,71 euros et Mme [A] [D] à concurrence de 6205,44 euros, à la société civile immobilière BEL AIR – [G] au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 21 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [L] [P] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 210 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le 24ème et dernier versement étant majoré du solde de la dette, en principal, intérêts et frais,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [L] [P] et Mme [A] [D] à payer à la société civile immobilière BEL AIR – [G] le somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [P] et Mme [A] [D] aux dépens de la présente instance, comprenant s’agissant de Mme [A] [D] le coût d’un commandement de payer,

DEBOUTE les parties du surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge