TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Camille TERRIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mathilde ARLES

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/03411 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLX

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le mardi 17 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [D] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mathilde ARLES, avocat au barreau de Paris, vestiaire : K103

DÉFENDERESSE

S.C.I. IMMOBILIENVERMIETUNG 2, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Camille TERRIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E545

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03411 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27/01/2023 à effet au 05/02/2023, la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 représentée par M. [H] [K] a donné à bail meublé à usage d’habitation pour un an à Mme [Y] [D] un appartement situé au [Adresse 3] (2ème étage bâtiment [Adresse 4] pour un loyer de 1250 euros et 40 euros de provision sur charges, un dépôt de garantie de 1290 euros étant versé.

Le 19/02/2023, Mme [Y] [D] a adressé un récapitulatif d’état des lieux et demandé sa signature par la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2, ainsi que le DPE. Elle sollicitait des travaux selon un détail listé, dans la chambre, la salle de bain, la cuisine et le salon.

Mme [Y] [D] a contacté le gérant de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 par message pour réalisation des travaux sollicités, entre févier et août 2023, puis par mail du 23/09/2023.

Le 18/06/2023, l’entreprise GNH Multiservices est intervenue pour remise en jeu de la fenêtre de la chambre, fixation de radiateur et débouchage des évacuations cuisine et SDB.

Le 29/09/2023 un dégât des eaux est survenu.

La SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 a informé Mme [Y] [D] le 02/08/2024 d’un sondage sur les poutres porteuses de l’immeuble le 06/09/2024. Des travaux destructifs ont été réalisés avec pose de bâche dans le logement. Mme [Y] [D] a sollicité des travaux pour y remédier en septembre 2024 puis début octobre 2024 en signalant une fuite et de l’eau dans la bâche posée.

La ville de [Localité 1] a adressé un courrier au syndic de l’immeuble VIANOVA le 08/08/2024 reçu le 12/08/2024 après visite du 14/06/2024 du bâtiment C, compte -tenu de risques pour la sécurité des personnes et a demandé de voir procéder à des sondages dans le bâtiment A pour l’ensemble des planchers et prendre les mesures nécessaires pour éviter tout désordre. Ce courrier a été adressé dans le cadre de la phase contradictoire préalable à un arrêté de mise en sécurité ordinaire.

Un diagnostic structurel de l’immeuble en copropriété a été réalisé le 13/09/2024 pour sonder les plafonds à la demande du syndic VIANOVA pour le bâtiment A, compte tenu du très mauvais état des planchers du bâtiment C. Dans le lot n° 7, appartement loué par la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2, il a été constaté des solives en très mauvais état, s’effritant au moindre contact et partant en poussière, avec partie basse imbibée d’eau, la structure et le complexe du plancher étant entièrement humide ; il a été noté la présence d’eau au fond des plastiques visibles en photos 107 et 108. Il y est indiqué que les planchers hauts du logement lot 7 sont à remplacer. Il est préconisé le même remplacement pour le lot 8.

Par LRAR du 30/09/2024, la demanderesse a sollicité des travaux et notamment pour le trou réalisé par sondage et la fuite dans cette ouverture et une réduction de loyer de 20% depuis entrée dans les lieux puis 50% depuis les sondages ; elle contestait l’indexation non prévue au contrat et sans fourniture de DPE. Elle indiquait suspendre le paiement des loyers en l’absence de réponse dans les 8 jours. Elle adressait copie de la LRAR par WhatsApp le 06/10/2024 au gérant de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2.

Une lettre simple de congé reprise datée du 20/10/2024 pour une reprise au 01/01/2024 a été adressée par la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à Mme [Y] [D].

Un constat de non-conciliation a été établi par M. le conciliateur de justice saisi par Mme [Y] [D] le 27/11/2024.

Par LRAR du 22/12/2024 reçue le 26/12/2024, Mme [Y] [D] a donné congé à la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à effet au 22/01/2025.

A la demande de Mme [Y] [D], un constat de l’état du logement a été réalisé le 19/12/2024 par Me [E], commissaire de justice.

Un état des lieux de sortie daté du 19/01/2025 manuscrit a été rédigé et signé des parties.

Le conseil de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 a sollicité paiement de la somme de 4812.75 euros de loyers d’octobre 2024 au 19/01/2025 par LRAR du 23/01/2025 reçue le 29/01/2025.

Par acte de commissaire de justice du 07/02/2025, Mme [Y] [D] a assigné la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 sur le fondement des articles 6 de la loi du 06/07/89, le décret du 30/01/2002, les articles 1719, 1720,1217, 1231 et 1231-1 du code civil aux fins de:

— Condamner la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] les sommes de :

∙ 11824 euros au titre de son préjudice de jouissance subi de février 2023 à août 2024

∙ 1332.10 euros au titre de son préjudice de jouissance de septembre à octobre 2024

∙ 3000 euros au titre du préjudice moral subi

∙ 3902.10 euros au titre du préjudice financier subi

∙ 1290 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

— Condamner la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] les sommes de 2820 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant 420 euros de frais de constat de commissaire de justice et 2400 euros d’honoraires d’avocat, ainsi qu’aux dépens

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 11/12/2025 après renvoi.

Mme [Y] [D] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Condamner la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] les sommes de :

∙ 11824 euros au titre de son préjudice de jouissance subi de février 2023 à août 2024

∙ 1332.10 euros au titre de son préjudice de jouissance de septembre à octobre 2024

∙ 3000 euros au titre du préjudice moral subi

∙ 3902.10 euros au titre du préjudice financier subi

∙ 1290 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

— Débouter la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] la somme de 84.20 euros de remboursement de l’indexation appliquée de façon illicite

— Condamner la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] la somme de 2820 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant 420 euros de frais de constat de commissaire de justice et 2400 euros d’honoraires d’avocat, ainsi qu’aux dépens

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

La SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Débouter Mme [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Condamner Mme [Y] [D] à payer à la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 la somme de 3370.65 euros au titre de la dette locative

— Condamner Mme [Y] [D] à payer à la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

MOTIFS

Sur l’état des lieux

En application de l’article 3-2 de la loi du 06/07/89, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Mme [Y] [D] soutient que l’état des lieux d’entrée a bien été établi entre les parties, et qu’elle n’a pas accepté de louer les lieux en l’état, qu’il était convenu de le faire par photos, qu’elle l’a transmis ainsi sans contestation de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2, et que le bailleur n’a pas apporté de preuve contraire.

La SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 fait valoir que les lieux étaient loués en bon état, et qu’il n’a pas été procédé à un état des lieux d’entrée contradictoire, les lieux étant accepté en l’état et sans engagement de travaux par la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2, bien qu’elle ait fait intervenir l’entreprise GNH MULTISERVICES en juin 2023 pour quelques réparations sollicitées, mais non celles pour le ballon d’eau chaude non fuyard ni le retrait du congélateur.

L’état des lieux d’entrée n’a pas été établi par écrit selon les termes du décret 2016-382 du 30/03/2016. Il est pourtant noté en fin de bail qu’il est annexé un état des lieux d’entrée et un inventaire du mobilier, tous deux réalisés contradictoirement.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, celui qui s’y est opposé ne peut se prévaloir de la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil. En ce cas, les lieux sont présumés avoir été reçus dans l’état où ils ont été restitués.

Or Mme [Y] [D] a adressé à la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 dès le 19/02/2023, un projet d’état des lieux d’entrée, pour lequel la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 n’a apporté aucune réponse, ni pour le signer ni pour le contester, indépendamment des travaux que la locataire réclamait. Dans ces conditions les photos qui ont bien date certaine du 05/02/2023, vu les captures d’écran produites par Mme [Y] [D], valent preuve de l’état des lieux à cette date.

Quant à la sortie des lieux, un état des lieux de sortie a été signé des parties de manière manuscrite et succincte.

Même en cas d’état des lieux de sortie contradictoire, il peut être apporté la preuve contraire par tout moyen, si une partie en conteste la réalité.

Or le constat d’état des lieux par commissaire de justice du 19/12/2024 n’est pas comparable à l’état des lieux de sortie succinct par mention manuscrite du 19/01/2025, et sans que la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 n’apporte aucune preuve de travaux qui auraient été effectués entre ces deux dates.

Par conséquent l’état des lieux lors de la remise des clés est à considérer selon le constat de commissaire de justice du 19/12/2024 qui contredit par ses mentions détaillées mais également par l’ensemble des photos produites ce constat postérieur du 19/01/2025 non détaillé, étant observé que la locataire a en fait conclu un nouveau bail dès le 23/12/2024.

Sur la responsabilité de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire.

L’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur est continue pendant le bail.

Il doit en outre effectuer l’entretien des lieux conformément à leur usage d’habitation, le locataire devant assurer les réparations de nature locatives, l’entretien courant, les menues réparations selon le décret 87-712 du 26/08/1987.

Ainsi l’article 6 alinéa 1 et 2 de la loi du 06/07/89 dispose :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En application de l’article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit procéder aux menues réparations et réparations d’entretien courant dans les lieux loués de nature locative, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; il répond des pertes et dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure.

L’obligation de délivrance d’un logement décent ne nécessite pas de mise en demeure préalable du locataire pour qu’il obtienne réparation du trouble de jouissance subi, en cas de manquement du bailleur, s’agissant d’une obligation légale.

L’obligation d’entretien des lieux par le bailleur a pour conséquence une nécessité de mise en demeure préalable par le locataire, avant toute indemnisation, sauf urgence.

Selon le décret du 30/01/2002, le logement décent est défini ainsi :

Article 2 :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Article 3 :

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Mme [Y] [D] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ou d’entretien des lieux conformes à leur usage d’habitation en raison des constats effectués et des échanges de message avec celui-ci, outre le diagnostic de l’immeuble du 13/09/2024, sans mesure prise à ce moment.

La SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 fait état de travaux non convenus de sa part, de réparations relevant des menues réparations du locataire, de ballon non fuyard, et de peintures en état d’usage, de l’absence de preuve d’humidité faute de mesures. Elle en déduit que le trouble de jouissance invoqué depuis l’entrée dans les lieux n’est pas démontré. Pour le dégât des eaux du 29/09/2023, elle expose avoir fait procéder à des réparations le 04/10/2023.A la suite des sondages et de la pose de la bâche, elle soutient avoir tenté d’obtenir en vain une intervention du syndic, puis avoir dû faire intervenir en novembre 2024 GNH MULTISERVICES. Elle conteste le défaut de sécurité invoqué en ce que la procédure initiée par la Ville l’a été pour le seul bâtiment C, mais non le bâtiment A, le logement étant loué avec des étais posés en novembre 2025 après de travaux votés courant 2025 de purges complémentaires; elle souligne qu’elle n’a pas eu d’obligation de relogement comme le syndic le lui a confirmé.

La liste des travaux initiale de Mme [Y] [D] ne porte que sur des travaux mineurs en partie réparés le 18/06/2023, mais néanmoins tardivement en ce qui concerne la fenêtre de la chambre qui doit assurer une étanchéité à l’air, ce qui est une cause d’indécence.

Aucune preuve n’est rapportée d’un défaut de chauffage par Mme [Y] [D]. Pour le ballon d’eau chaude, son fonctionnement doit être effectif en application de l’article 2.5 du décret précité, et Mme [Y] [D] a sollicité des réparations en raison d’une installation fuyarde comme le prouvent tous les messages adressés (mars 2024, notamment). Ce défaut est constaté encore dans le constat du 19/12/2024 (gouttes d’eau le long du siphon), même si la production d’eau chaude elle-même n’est pas compromise. Par conséquent l’attestation de GNH MULTISERVICES du 15/06/2025 n’est pas probante d’un écoulement normal.

La serrure d’entrée est également cassée.

Dans les autres pièces, il est relevé différents manques d’entretiens des lieux conformes à leur usage de la part de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2, notamment des peintures. Celles-ci sont notées boursoufflées entre salle de bain et chambre sur toute la hauteur du mur, le plafond de la pièce principale, dans la cuisine le la peinture est éclatée en partie basse du mur de salle de bain, et sur le mur face, elle est boursouflée et craquelée, dans la salle de bains la peinture est boursouflée au-dessus de la baignoire, dans la chambre la peinture est boursouflée au-dessus de la plinthe, et autour de la prise électrique, le revêtement est boursouflé et jauni sur le mur mitoyen de la salle de bains, à mi-hauteur la peinture est boursouflée. Il ne s’agit donc pas d’un état d’usage, mais de désordres.

En ce qui concerne l’humidité, il est relevé dans la pièce principale des tâches d’humidité noires sous la fenêtre, de même que sur le mur face du revêtement mural en partie basse du coin cuisine, des gouttelettes d’eau sont visibles sur le plafond de la salle de bains, et les revêtements de plafond et joints de carrelage sont couverts de taches d’humidité noires, dans la chambre au pourtour de la fenêtre, il existe aussi des taches d’humidité.

En outre des fissures sont constatées sur le revêtement de façade au pied de la fenêtre du salon, dans la salle de bain au plafond, ou au pourtour du chambranle, dans la chambre une fissure est notée au plafond jusqu’au milieu de la pièce.

Si un dégât des eaux a été réparé en octobre 2023, ce qui est démontré par attestation de GNH MULTISERVICES du 15/10/2025, le diagnostic technique de l’immeuble du 13/09/2024 démontre que depuis ce moment la pièce principale a été ouverte au plafond pour des sondages avec pose de bâche, laquelle a contenu de l’eau pendant plusieurs mois, selon les messages de Mme [Y] [D] du mois de septembre 2024. Si cet écoulement a cessé en novembre 2024 selon facture de GNH MULTISERVICES du 30/11/2024, ce défaut important a duré de manière anormalement longue et démontre un manque de diligence du bailleur.

Aucune preuve de procédure de mise en demeure pour la sécurité de ce bâtiment A n’est produit par Mme [Y] [D], mais il ressort du courrier de la Ville de PARIS que tous les copropriétaires devaient être informés des résultats des sondages réalisés pour prendre des mesures nécessaires, si bien que la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 ne peut invoquer une communication seulement en mai 2025 de ce diagnostic et n’est pas de bonne foi dans l’exécution du bail sur ce point.

Par conséquent la bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’ un logement décent, manquement limité en entrée dans les lieux pour l’étanchéité de fenêtre, la serrure de la porte d’entrée cassée et surtout à compter de septembre 2024 en ne faisant pas procéder à des réparations du plafond dangereux et ouvert dans la pièce principale. Il constituait un risque pour la sécurité de la locataire et contrevenait à l’article 6 de la loi du 06/07/89.

Enfin la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 ne démontre pas de refus d’accès de Mme [Y] [D] pour des réparations, alors que cette dernière a dû mettre en demeure le bailleur le 30/09/2024. Si le syndic a débuté des devis pour des travaux en mai 2025 selon le PV d’assemblée générale du 27/05/2025, il n’en demeure pas moins que Mme [Y] [D] a subi un manquement grave pendant toute la période postérieure au mois de septembre 2024 jusqu’à son départ des lieux.

En outre un manquement à l’obligation d’entretien des lieux conformes à leur usage d’habitation est à relever pour les peintures et l’ humidité du logement.

Sur la réparation du trouble de jouissance

Le manquement du bailleur à ses obligations ouvre droit à la réparation intégrale du préjudice de jouissance subi, sans perte ni profit en application de l’article 1231-1 et 1231-2 du code civil.

Mme [Y] [D] sollicite une indemnisation de 50% des loyers de son entrée dans les lieux jusqu’au mois d’août 2024, et de 100% entre septembre 2024 et octobre 2024, sans qu’elle soit tenue du paiement des loyers entre octobre et janvier 2025 du fait de l’inhabitabilité du logement.

La SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 conteste l’ensemble de la demande de dommages et intérêts en l’absence de preuve de troubles de jouissance.

Le trouble de jouissance est constitué, avec deux périodes distinctes à différencier.

En raison des manquements relevés, il convient entre l’entrée dans les lieux et le mois d’août 2024, de fixer à 20% du loyer le préjudice de jouissance limité au défaut d’étanchéité de la fenêtre de février au 18/06/2023, de la serrure cassée et de l’humidité des lieux, outre des peintures dégradées.

Pour la période de septembre 2024 jusqu’au départ des lieux, après réparation partielle de la fuite sur le plafond ouvert par sondage, le préjudice de jouissance sera fixé à 90 % des loyers dus, en raison de la dangerosité des lieux dans la pièce principale.

Il convient de condamner la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] la somme de :

— Février 2023 : 1106 x 23/28 x 20% = 181.70 euros

— Mars 2023 à juillet 2024 : 1250 x 20% x 17= 4250 euros

— Août 2023 : 1292.10 x 20% = 258.42 euros

— Septembre 2024 au 19/01/2025 : 1332.10 x 4 x 90% +19/31 x 90% x 1332.10= 4795.56 + 734.80 = 5530.36 euros,

La condamnation produira intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de Mme [Y] [D] au titre du préjudice moral

En application de l’article 1231-1 du code civil, le préjudice moral est réparable pour la faute du bailleur qui est en la cause.

Mme [Y] [D] fait état d’un préjudice d’anxiété distinct du trouble de jouissance pour demander 3000 euros de dommages et intérêts.La SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 s’y oppose en faisant valoir les travaux réalisés en cours de bail, et du fait de l’ indisponibilité de la locataire à plusieurs reprises.

Le préjudice moral est constitué, puisque la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 n’a procédé qu’à des travaux pour la fuite dans le salon dans la bâche posée après sondage qu’en novembre 2024, et alors qu’elle-même indique que des étais ont été nécessaires ensuite en 2025 dans le logement.

Il convient de condamner la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] une somme de 800 euros de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [D] au titre du préjudice financier

Mme [Y] [D] sollicite paiement de la somme de 465 euros de frais d’agence pour son nouveau bail, de 2180 euros de frais de dépôt de garantie, de 357.10 euros de loyer de décembre 2024 et 900 euros de frais de déménagement.

La SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 conclut au débouté en indiquant que Mme [Y] [D] a fait le choix de déménager, alors qu’il n’était intervenu aucun arrêté de péril ou d’insalubrité, la demande étant constitutive d’un enrichissement injustifié.

Mme [Y] [D] a donné congé par suite du caractère en grande partie inhabitable des lieux et du fait d’un risque pour sa sécurité dans la pièce principale du logement. Le fait qu’il n’y ait pas eu de procédure d’insalubrité ou de péril ou de mise en sécurité ordinaire démontrée pour le bâtiment A n’a pas pour conséquence d’exclure totalement la responsabilité de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2.

Dans ces conditions, il convient de prendre en compte les frais de déménagement engendrés par la situation de risque à laquelle Mme [Y] [D] a légitimement entendu mettre fin.

Le fait de recourir à une recherche par agence dépend du choix de Mme [Y] [D], et le dépôt de garantie étant une obligation légale, il ne constitue pas un préjudice financier en lien de causalité avec la faute de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2. De même le choix d’un nouveau bail avant la fin du préavis n’est pas en lien direct avec les manquements du défendeur.

Il convient de condamner la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] la somme de 900 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2, le dépôt de garantie et la demande de restitution de 84.20 euros d’indexation

La SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 sollicite paiement des loyers d’octobre 2024 au 19/01/2025 inclus soit 3370.65 euros après imputation du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal depuis le 23/01/2025.

Mme [Y] [D] s’y oppose en faisant valoir l’exception d’inexécution compte tenu de la gravité des manquements de la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 et en tout état de cause relève que la somme de 84.20 euros d’indexation des loyers que la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 reconnait ne pas pouvoir appliquer, comme n’étant pas prévue au bail, doit être déduite.

Il n’est pas retenu d’exception d’inexécution comme statué ci-avant, mais un droit à indemnisation de la locataire.

Dès lors il convient de condamner Mme [Y] [D] à payer à la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 la somme de 4660.64 euros, dont à déduire la somme de 84.20 euros de trop versé d’août et septembre 2024 pour indexation de loyer non prévue au contrat de bail, et à déduire le dépôt de garantie de 1290 euros, soit un solde de 3086.44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29/01/2025, date de réception de la mise en demeure.

Sur l’exécution provisoire

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 aux dépens et paiement à Mme [Y] [D] de la somme de 1620 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe

DIT que la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 ne peut invoquer la présomption de bon état des lieux loués

CONDAMNE la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] la somme de 10220.48 euros au titre de son trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement :

— Soit la somme de 4690.12 euros pour la période du 05/02/2023 au 31/08/2024, sur une base de 20% des loyers

— Soit la somme de 5530.36 euros pour la période du 01/09/2024 au 19/01/2025, sur une base de 90% des loyers

CONDAMNE la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] une somme de 800 euros en réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] une somme de 900 euros en réparation du préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

FIXE à la somme de 84.20 euros le trop versé de loyer par indexation d’août et septembre 2024

CONDAMNE Mme [Y] [D] à payer à la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 la somme de 3086.44 euros de solde locatif d’octobre 2024 au 19/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29/01/2025

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 aux dépens

CONDAMNE la SCI IMMOBILIENVERMIETUNG 2 à payer à Mme [Y] [D] la somme de 1620 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

La Greffière La Présidente