TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [E] [V] ; Monsieur [O] [V] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08736 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5JL

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : J 114

DÉFENDEURS

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante,

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 25 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08736 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5JL

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 4 mars 2011, [Localité 1] HABITAT OPH a loué à MME [E] [V] ET M. [O] [V] un logement à usage d’habitation (bâtiment 1, esc. 1, étage 5, porte 25) et un emplacement de stationnement (n° 35) situés [Adresse 3] pour un loyer actuel de 1644, 89 € et 81, 91 € outre 700, 55 € de SLS avec charges.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, des commandements de payer en dates des 13 novembre 2023, 14 février 2024, 30 juillet 2024, et 7 février 2025. Le commandement de payer du 7 février 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à MME [E] [V] ET M. [O] [V] pour paiement d’un arriéré de 13 810.22 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, L’OCIRP a assigné MME [E] [V] ET M. [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation des baux aux torts du locataire à date du 16/10/2024 et prononcer la résiliation judiciaire à défaut,

— constater que depuis, MME [E] [V] ET M. [O] [V] sont occupants sans droit ni titre à compter de la résiliation judiciaire,

— ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion sans délai de MME [E] [V] ET M. [O] [V] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner solidairement MME [E] [V] ET M. [O] [V] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de résiliation et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner MME [E] [V] ET M. [O] [V] au paiement d’une somme de 14.451, 02 € au titre des arriérés, à compter du commandement de payer du 7 février 2025,

— condamner in solidum MME [E] [V] ET M. [O] [V] au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les coûts des commandements de payer.

L’assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 1] en date du 2 septembre 2025.

***

A l’audience du 23 janvier 2026, le conseil de [Localité 1] HABITAT OPH a actualisé sa créance à hauteur de [Localité 2], 07 € au 15 janvier 2026, échéance de décembre incluse et précisé l’absence de paiement du loyer courant à la date de l’audience. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

MME [E] [V] ET M. [O] [V] ont remis un chéque de 3000 € à [Localité 1] HABITAT OPH.

M. [O] [V], profession libérale, a précisé être sous le coup d’un plan de redressement judiciaire dont l’échéancier de paiement va prochainement s’achever.

Le jugement a été mis en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX les 14 novembre 2023, 16 février 2024, 1er août 2024 et 10 février 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 2 mai 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 7 février 2025 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (art. 13.2) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

MME [E] [V] ET M. [O] [V], colocataires solidaires, n’ayant pas réglé la dette de 13 810,22 euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n’est pas contesté en l’état du débat, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 8 avril 2025.

MME [E] [V] ET M. [O] [V] sont ainsi devenus à cette date occupants sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

A l’audience, MME [E] [V] ET M. [O] [V] ont émis une demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

Le jour de l’audience, ils ont donné au conseil du bailleur un chèque de 3000 €, soit plus d’un mois de loyer+ SLS + charges qu’en application de l’article 1342-10 du code civil, il convient d’imputer sur la dernière échéance locative à la date de l’audience, à savoir celle à prendre légalement en considération pour leur accorder des délais, si les deux paiements qu’ils ont effectué le 14 janvier 2026 (2791, 15 + 2802, 50) n’y suffisaient pas .

On peut donc considérer que le paiement du loyer courant a été repris, ce qui corespond au premier paramètre à prendre en considération pour accorder des délais.

Le bailleur n’ayant pas signalé l’absence d’encaissement du chèque ainsi qu’il y était autorisé, il résulte donc un solde, après l’audience, de 14362, 07 € dont il convient à présent de vérifier s’il peut être remboursé par fractions – qui , sur 36 mois, ne pourraient être infèrieures à 300 € avec un dernier solde important- tout en maintenant le loyer courant.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, les locataires éprouvent des difficultés de paiement depuis novembre 2023, ne procédant que par paiements irréguliers, y compris pour assainir leur arriéré, sans pour autant cesser de le faire croitre puisqu’il aboutit à la somme de 17.362, 07 € selon le décompte au 15 janvier 2026, alors même que l’ avis d’IR de Mme [V] fait état d’un revenu brut pour 2024 de 79.932 €, soit 6600 € mensuels (quasiment le seul revenu du groupe, mais tout de même substantiel), ce qui, en l’absence d’explication, rend peu compréhensible l’inflation de la dette locative sauf à supposer une négligence des priorités de paiement. Les locataires avaient d’ailleurs cessé d’honorer les loyers en septembre 2025 avant de reprendre en janvier 2026 pour les besoins de l’audience.

Les défendeurs ont fourni à l’audience des documents établissant des problèmes de santé et des frais inopinés d’accidents de vie, ce qui , adjoint au redressement judiciaire de l’activité de M. [V], permet d’expliquer en partie leurs difficultés aux obligations locatives et donc leur globale bonne foi.

Ils ont fait valoir un retour à meilleure fortune dans les prochains mois, Mme [V] déclarant attendre une somme de 10.000 € sur la vente d’un bien immobilier en indivision successorale de M. [I] [D]. Toutefois, le certificat d’hérédité fourni ne la mentionne nullement comme héritière, ce qui en l’absence d’explication anéantit l’argument, aucune éventuelle promesse de donation consécutive à ce décès n’étant produite.

M. [V] espère percevoir un trop versé de 1000 € par la DGFIP, outre une baisse prochaine de l’IR après délivrance d’une carte d’invalidité.

Les moyens de fait sont donc insuffisants à justifier d’une possibilité de remboursement de la dette adjointe à une échéance mensuelle importante.

Enfin, si M. [V] produit l’échéancier de paiement issu du plan de continuation de son activité professionnelle faisant état d’un remboursement opéré à hauteur de 90%, il apparait qu’une somme de 9806 euros restait à payer au mois d’août 2025, qui aurait dû être payée le 12 mars 2025. Il apparait donc, en l’absence de preuve contraire, que les difficultés globales de paiement demeurent et que cette dette est toujours pendante et s’ajoute à la dette locative. Même si M. [V] prévoit, sans justifier de cette prédiction, d’avoir comblés dette en octobre 2026.

Ainsi, les documents même produits par les locataires montrent qu’ils ne sont pas en situation de régler leur dette locative tout en maintenant le loyer courant. L’obstination au loyer actuel étant manifestement une entrave à leur rebond, il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de MME [E] [V] ET M. [O] [V] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du délai dit de trêve hivernale,

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de MME [E] [V] ET M. [O] [V], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l’occupation forcée de son bien et à l’atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 8avril 2025 jusqu’au départ effectif et parfait des lieux (par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion) au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement MME [E] [V] ET M. [O] [V] au paiement de cette indemnité.

Les défendeurs souhaitent un prélèvement le 10 de chaque mois à compter du mois de février 2026.

Le bail étant résilié et ses termes de paiements désormais plus applicables, il leur sera accordé un terme de paiement au 10 de chaque mois pour le versement de cette indemnité.

IV. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que MME [E] [V] ET M. [O] [V] restent débiteur envers [Localité 1] HABITAT OPH d’une somme de [Localité 3], 07 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges arrêté à la date de l’audience.

Il convient en conséquence de condamner solidairement MME [E] [V] ET M. [O] [V] au paiement de cette somme de 14362, 07 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2025.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement MME [E] [V] ET M. [O] [V] aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum MME [E] [V] ET M. [O] [V] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

DECLARE [Localité 1] HABITAT OPH recevable à agir,

CONSTATE à compter du 8 avril 2025 la résiliation de plein droit du bail du 4 mars 2011, conclu entre les parties concernant un logement à usage d’habitation (bâtiment 1, esc. 1, étage 5, porte 25) et un emplacement de stationnement (n° 35) situés [Adresse 4],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de MME [E] [V] ET M. [O] [V] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve des délai des articles L 412-1 et L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE solidairement MME [E] [V] ET M. [O] [V] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 8 mars 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement MME [E] [V] ET M. [O] [V] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de [Localité 3], 07 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges arrêté à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2025,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement MME [E] [V] ET M. [O] [V] aux dépens, y compris les frais de commandement de payer,

CONDAMNE in solidum MME [E] [V] ET M. [O] [V] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT