TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [X] [L] [W]

Madame [E] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître CATTONI Frédéric

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09191 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57HO

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] -

représenté par Maître CATTONI Frédéric, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [L] [W], demeurant Chez M. [P] [L] [C] – [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09191 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57HO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mai 2007, l’office public d’aménagement et de construction de [Localité 5] devenu l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [L] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340,84 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4735,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 19 août 2024, l’établissement PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [L] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chefs, dont Mme [E] [J], sans bénéfice du délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

8085,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la date de résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée initialement à l’audience du 14 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

À l’audience du 19 février 2025, l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2025, s’élève désormais à 14452,57 euros.

M. [X] [L] [W] comparait en personne, il explique ne plus vivre dans l’appartement depuis le mois de décembre 2021, il précise que suite à une altercation avec Mme [E] [J] il a l’interdiction d’entrer en contact avec elle.

Mme [E] [J] comparait également en personne, elle explique habiter ce logement depuis la signature du bail à laquelle M. [X] [L] [W] se serait rendu sans l’informer. Elle indique vivre toujours dans l’appartement avec leurs quatre enfants. Elle ajoute recevoir l’aide des services sociaux de la ville de [Localité 5] et être accompagnée dans une demande de relogement. Elle précise travailler dans le secteur de la restauration et percevoir entre 1400 et 1500 euros par mois, elle ajoute avoir procéder à plusieurs paiement de 150 euros pour prouver sa bonne foi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, Mme [E] [J] a justifié, par la production de ses relevés de compte, du versement des sommes suivantes apparaissant au crédit du décompte locatif : 140 euros le 13/03/2024, 140 euros le 15/04/2024, 150 eruos le 15/05/2024, 45 euros et 130 euros le 11/06/2024, 130 euros le 11/07/2024, 260 euros le 17/09/2024, 150 euros le 15/10/2024, 150 euros le 18/11/2025, 150 euros le 17/12/2024 et 155,83 euros le 13/01/2025.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte des articles L442-8 et D353-37 du code de la construction et de l’habitation, que le logement pris a bail, en tant que logement conventionné, ne peut faire l’objet d’une sous-location et que le locataire doit en faire sa résidence principale et l’occuper au moins huit mois par an.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des débats que M. [X] [L] [W] ne réside plus dans le logement depuis le mois de décembre 2021 et que le logement est occupé exclusivement par Mme [E] [J] et les enfants du couple. En outre, une importante dette locative s’est constituée aucun versement d’un montant égal à celui du loyer n’éyant été effectué depuis le mois de janvier 2023.

Ainsi, la gravité des manquements aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion. Conformément à l’article 1229 du code civil, la résiliation prend effet au jour de l’assignation en justice, soit le 19 août 2024.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [X] [L] [W], est seul redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 1199 selon lequel le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Il résulte du décompte produit qu’à la date du 19 août 2024, était due la somme de 9922,17 euros (9541,93 euros somme due hors frais au 31 juillet 2025 + 380,19 euros correspondant au prorata pour le mois d’août). Mme [E] [J] justifie avoir payer la somme de 735 euros sur cette période, il convient d’imputer cette somme sur la dette dont elle est personnellement redevable et non sur la dette de M. [X] [L] [W].

M. [X] [L] [W] sera condamné à payer cette somme.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant des loyers (417,80 euros) et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette somme étant suffisante à assurer l’indemnisation des préjudices allégués lié à la perte des loyers et charges et à la privation de la faculté de disposer du bien il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’occupation du bien par Mme [E] [J] n’est pas contestée, elle est donc redevable de la somme de 3194,22 euros (220,11 euros pour le mois d’août + 3001,50 euros pour la période de septembre 2024 à janvier 2025 inclus (5 x 600,30 euros) – la régularisation des charges de 27,39 euros) somme de laquelle il convient de déduire le montant des versements qu’elle justifie avoir effectués soit 1600,83 euros. En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 1593,39 euros.

Mme [E] [J] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers (417,80 euros) et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

S’il est vrai que M. [X] [L] [W] ne justifie pas avoir donné congé, il ressort de ses déclarations à l’audience, confirmées par Mme [E] [J] lors de la réalisation du diagnostic social et également à l’audience, qu’il ne réside plus dans l’appartement. [Localité 5] HABITAT-OPH n’apportant pas d’élément tendant à démontrer qu’il occupe l’appartement, il sera débouter de sa demande en paiement au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [L] [W] et Mme [E] [J], partie perdante, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 mai 2007 entre l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [X] [L] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 19 août 2024,

ORDONNE à M. [X] [L] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [L] [W] à payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 9922,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2024,

FIXE l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 417,80 euros augmentée des charges,

CONDAMNE Mme [E] [J] à verser à l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 1593,39 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 19 août 2024 au 31 janvier 2025,

CONDAMNE Mme [E] [J] à verser à l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH cette indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers (417,80 euros) et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de l’échéance du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande en paiement formée à l’encontre de M. [X] [L] [W] au titre d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [L] [W] et Mme [E] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge