TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Cyril PERRIEZ

Maître Vincent LOIR

Copie exécutoire délivrée

le :M^e Cyril PERRIEZ

à :Maître Vincent LOIR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07603 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVAO

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [G] [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1971

DÉFENDERESSE

Madame [C] [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent LOIR de la SELEURL SELARLU VL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 03 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07603 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVAO

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 26 juin 2025, délivrée par Mme [G] [N], à Mme [C] [W] par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de prononcer la nullité du contrat de bail meublé, du 30 juin 2022, conclu entre les parties pour le logement situé : [Adresse 2] à Paris 17ème, au loyer mensuel de 400 €, la condamner à lui payer 16 020 € (juin 2025 inclus), au titre des loyers et charges perçus, 12 816 € en réparation du trouble de jouissance subi, et 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [G] [N] actualise ses demandes en remboursement des loyers ou charges perçus à 18 245 €, novembre 2025 inclus, à 14 596 €, en réparation du trouble de jouissance subi, et à 3000 € en en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [W] acquiesce à la demande de nullité du contrat, sollicite une indemnité d’occupation mensuelle de 500 € depuis le 30 juin 2022 ; elle ajoute, qu’après compensation judiciaire, elle ne doit rien à Mme [N]. Elle demande également l’expulsion de Mme [N] et 3000 € en en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur la nullité du contrat de bail et la demande d’expulsion ;

L’article 1178 du code civil prévoit : " Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle

L’article 1352-3 du code civil ajoute : " La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.

Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s’ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l’état de la chose au jour du paiement de l’obligation. "

En l’espèce, les parties constatent d’un commun accord la nullité du bail du 30 juin 2022, conclu entre les parties pour le logement situé : [Adresse 2] à [Localité 5], au loyer mensuel de 400 €, complété d’une provision pour charges de 45 €.

Pour ces raisons, le tribunal constate la nullité du bail du 30 juin 2022 ; dès lors, Mme [N] est sans droit ni titre depuis la date d’entrée dans les lieux le 30 juin 2022. A ce titre, son expulsion est ordonnée des lieux situés : [Adresse 2] à [Localité 5].

En outre, la propriétaire ne peut prétendre à la perception de loyer du fait de l’anéantissement du contrat de bail dès son origine, qui est censé n’avoir jamais existé. Cependant, Mme [N] étant alors considérée comme occupante sans droit ni titre, de par l’effet de la nullité du contrat de bail, Mme [W] est recevable à solliciter une indemnité d’occupation pour la durée d’occupation des lieux.

L’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance, correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. Cette indemnité, qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieur à la somme qui aurait été payée dans le cadre du bail. C’est pourquoi l’indemnité d’occupation est fixée à 445 € depuis le 30 juin 2022.

C’est pourquoi Mme [N] doit également une indemnité d’occupation mensuelle à Mme [W], égale à 445 €, depuis le 30 juin 2022, date d’entrée dans les lieux.

L’article 1347 du code civil indique : " La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. "

L’indemnité d’occupation mensuelle est égale au montant du loyer et des charges perçues. Du fait de l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre Mmes [N] et [W], après compensation judiciaire, elles sont déboutées de leurs demandes en paiement à la date du 1er novembre 2025 (novembre 2025 inclus).

Au-delà du mois de novembre 2025, Mme [N] reste devoir la même indemnité d’occupation mensuelle de 445 €, qu’elle est condamnée à payer à Mme [W], à compter du 1er décembre 2025.

2/ Sur l’existence d’un trouble de jouissance ;

Mme [N] a elle-même sollicité la nullité du contrat de bail meublé, du 30 juin 2022, conclu entre les parties, pour le logement qu’elle a effectivement occupé depuis cette date.

Du fait de l’accord des parties, le tribunal a constaté la nullité de ce contrat, situation qui conduit à une absence de bail et d’occupante sans droit ni titre, pour Mme [N].

Mme [N] soutient que le bailleur devait procéder à toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, qu’ainsi elle a manqué à son obligation d’entretien et doit être tenue d’indemniser sa locataire pour le trouble de jouissance subi.

Mais, en l’absence de bail, Mme [W] n’est pas bailleur et Mme [N], occupante sans droit ni titre, n’est pas non plus locataire ; elle ne peut se prévaloir de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 suivant lequel : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

Pour ces raisons, elle est déboutée de sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance, invoqué en qualité de locataire.

Ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate, d’un commun accord, la nullité du bail du 30 juin 2022, conclu entre les parties pour le logement situé : [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Dit que Mme [N] est occupante sans droit ni titre, depuis la date d’entrée dans les lieux le 30 juin 2022 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [N], au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, comme celle de tous occupants de son chef, des lieux situés : [Adresse 2], à [Localité 5], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [N], à 445 €, depuis le 30 juin 2022, et déboute les parties de leurs demandes en paiement jusqu’au 30 novembre 2025, après compensation judiciaire ;

Condamne Mme [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 445 €, à Mme [W], à compter du 1er décembre 2025, jusqu’au départ effectif des lieux, de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;

Déboute Mme [N] de sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance ;

Condamne Mme [N] à payer 3000 € à Mme [W], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le juge