Du 18 avril 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00085 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AB5

[H] [E], [C] [E]

C/

[T] [L], [O] [R] [L]

— Expéditions délivrées à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

[T] [L]

— FE délivrée à

M^e Thierry FIRINO MARTELL

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Thierry FIRINO MARTELL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [E]

né le 14 Avril 1965 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [C] [E]

née le 18 Octobre 1966 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [L]

né le 12 Juin 1952 à [Localité 14]

[Adresse 4] [Adresse 10]

[Adresse 7] [Adresse 5]

[Localité 3]

Présent

Madame [O] [R] [L]

née le 11 Juin 1974 à CAMEROUN

[Adresse 4] [Adresse 10]

[Adresse 7] [Adresse 5]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 juillet 2022, à effet au 21 juillet 2022, Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] ont donné à bail à Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 16][Adresse 12].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] ont fait signifier le 14 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Les 17 et 18 décembre 2024, Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] ont fait assigner Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 7 mars 2025 en leur demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois des commandements, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 13] publique, dans les conditions prévues par les articles du Code des procédures d’Exécution,

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.305,46 euros, arrêtée au 4 décembre 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux,

— les condamner solidairement, à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux,

— les condamner solidairement au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance des commandements du 11 mars 2024 et du 14 octobre 2024,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire du 11 mars 2024 et du 14 octobre 2024, celui de présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 6.404,65 euros (échéance de mars 2025 incluse) hors frais selon un décompte fourni à l’audience et exposent qu’aucun versement n’est intervenu depuis août 2024.

Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E].

Madame [O] [R] [L], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [T] [L], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il explique être retraité et avoir subi une baisse de revenus en raison de l’absence de renouvellement d’un contrat lui permettant de compléter ses ressources, qu’il estime à un montant d’environ 2.000 euros mensuels. Son épouse ne travaillant pas, celle-ci ne perçoit pas de revenus et leur fils âgé de 16 ans est scolarisé. Monsieur [L] explique avoir vu une assistante sociale et avoir fait une demande de logement social il y a environ deux ans.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution d’un défendeur

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Monsieur [T] [L] assigné à personne ayant comparu et Madame [O] [R] [L] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] justifie certes avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 30 octobre 2024, mais dans un délai inférieur au délai minimum de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, prévu aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Néanmoins, cette dénonce n’étant pas obligatoire pour des bailleurs non professionnels, le non respect de ce délai ne sera pas opposé aux requérants. En conséquence, sa signification ne pourra être intégrée dans les dépens.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de cette disposition.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 3.006 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 décembre 2024.

Cependant Monsieur [T] [L] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] n’ont pas réglé le loyer depuis le mois d’août 2024, le seul versement ayant eu lieu depuis est à hauteur de 100 euros enregistré le 3 décembre 2024.

Le diagnostic social et financier fait état de ressources mensuelles pour le foyer composé du couple et de leur fils âgé de 16 ans à hauteur de 1.980 euros, pour 1.075 euros de charges, soit un reste à vivre mensuel d’environ 900 euros. Madame [O] [R] [L] serait en recherche active d’emploi depuis plusieurs années dans le domaine du contrôle de gestion et Monsieur [T] [L], retraité, en recherche active de missions pour compléter leurs revenus.

Le diagnostic évoque qu’aucune démarche de relogement n’a été effectuée par la famille.

De plus selon ce diagnostic établit le 25 novembre 2024, le travailleur social a conseillé à la famille de reprendre le paiement du loyer le plus rapidement possible, pour autant la reprise du paiement du loyer n’est pas effective en dépit de revenus qui auraient pu le permettre.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [T] [L] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est prévu aux articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.404,65 euros à la date du 04 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes dues en raison de l’occupation des lieux alors que le bail est résilié de plein droit.

Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doivent être condamnés au paiement de la somme de 6.404,65 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La demande relative au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance des commandements du 11 mars 2024 et du 14 octobre 2024, sera donc rejetée.

Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] seront également condamnés au paiement des indemnités d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur l’astreinte

L’expulsion de Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 octobre 2024 et seulement celui-ci, le premier commandement du 11 mars 2024 non suivi de la demande de résiliation sera supporté par les requérants, le texte n’imposant pas la signification de deux commandements de payer pour mettre en œuvre la procédure de résiliation du bail. La dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’ayant pas été faite dans les délais prévus à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, celle-ci sera laissée à la charge des requérants. Les dépens comprendront également les frais relatifs à l’assignation et sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation économique Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] supporteront solidairement une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2022 et liant Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] à Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 16][Adresse 11] et l’emplacement de parking accessoire, à [Localité 15] ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (699,73 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

REJETONS la demande de Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] au titre de l’astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] à titre provisionnel la somme de 6.404,65 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 04 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de paiement des intérêts sur la créance principale à compter de la délivrance des commandements du 11 mars 2024 et du 14 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] aux dépens, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer du 14 octobre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; le commandement de payer du 11 mars 2024 et la dénonciation à la CCAPEX en étant exclus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [O] [R] [L] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [C] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE