Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE [U] ET [S]

91 Rue de la Haluchère

44300 NANTES

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y]

Etage 1 Gauche

59 Boulevard de l’Egalité

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02033 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND3E

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [V] [Y] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 juin 2017 à effet le jour-même, la SCI FONCIERE [U] ET [S], représentée par son mandataire la SARL CAT’IMO a donné à bail à [V] [Y] un logement lui appartenant sis, 59 boulevard de l’Égalité, 1er étage, porte gauche – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 410,82 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 40 €.

Par acte d’huissier de justice du 15 avril 2024, la SCI FONCIERE [U] ET [S] a fait commandement à [V] [Y] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 10.202,37€ arrêté au 23 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 juin 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SCI FONCIERE [U] ET [S] a fait assigner [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater à compter du 15 mai 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 15 juin 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 30 juin 2017 entre les parties ;

· A titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail en date du 30 juin 2017 entre les parties ;

· Ordonner en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 12.171,53 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 juin 2024 avec intérêts de droit à compter du 15 avril 2024 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner le locataire à verser une l’indemnité d’occupation égale au montant les loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 15 mai 2024 ou du 15 juin 2024 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Assortir tous les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le Juge,

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable :

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 juin 2024,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai du locataire et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

[V] [Y] sera condamné à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Les services du département ont informé le tribunal le 4 septembre 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, la SCI FONCIERE [U] ET [S], assistée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 13.187,77 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1er août 2024, précisant qu’un règlement de 1.000 € a été effectué courant septembre 2024. La bailleresse indique que le loyer actuel hors charges est de 468,12 € et que son locataire ne lui a pas remis d’attestation d’assurance. Elle précise également qu’une procédure de surendettement avait été instaurée mais sans être respectée par le locataire, ce dernier n’ayant d’ailleurs pas comparu lors des audiences de surendettement. La SCI a déclaré initialement à l’audience qu’en cas d’octroi de délais par le tribunal, ceux-ci pourraient correspondre à des mensualités d’un montant de 338 € par mois en sus du loyer courant, sur une période de 36 mois pour, en définitive, refuser de tels délais de paiement.

Régulièrement assigné à étude, [V] [Y] a comparu. Il indique ne jamais avoir reçu de demande de justification d’une assurance et fournit lors de l’audience un avis d’échéance de son contrat assurance habitation pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025. Il précise également que du fait de ses problèmes de santé il ne peut plus travailler. Il propose ensuite de verser la somme de 100 € les mois où il ne perçoit que l’allocation chômage et 500 € lorsqu’il a un emploi dans le but de voir suspendre la clause résolutoire. Il déclare enfin souhaiter donner congé de son logement du fait de problème de nuisances qu’il subit causées par la présence d’un commerce situé en dessous de son logement duquel se propage des odeurs et du bruit.

Les deux parties étant comparantes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

En l’espèce, la SCI FONCIERE [U] ET [S] justifie de la signification du commandement de payer à la CCAPEX le 16 avril 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 21 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 21 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département avec accusé réception le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’assurance locative

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VII et le commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers du 15 avril 2024 reproduit les termes de la loi et la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

C’est seulement lors de l’audience que [V] [Y] a produit un justificatif d’assurance habitation pour l’unique période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025.

Par conséquent, ce commandement d’avoir à justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [Y].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SCI FONCIERE [U] ET [S] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[V] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 13.187,77 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 3 septembre 2024. Lors de l’audience les parties indiquent que le locataire a effectué un paiement de 1.000 € au début du mois de septembre, montant qu’il convient de prendre en compte et de déduire de la somme due.

Il convient également de déduire de cette somme les montants suivants :

2,64 € correspondant à des frais de rappel d’un montant initial de 95 centimes appliqués au locataire en septembre, octobre 2018, mars et juin 2019, puis d’un montant de 1,16 € en août 2020, ces sommes n’étant pas justifiées par la bailleresse (0,95 € x 4 + 1.16 €) ;45,05 € correspondant à une pénalité de retard non justifiée par la bailleresse en date du 13 juin 2019.En conséquence, [V] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 12.140,08 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à la SCI FONCIERE [U] ET [S], à compter du 4 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 508,12 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, [V] [Y] demande des délais de paiement et propose de verser la somme de 100 € les mois où il aurait pour seul revenu le chômage et 500 € lorsqu’il aurait un emploi. La SCI FONCIERE [U] ET [S] a indiqué refuser tout délai de paiement en vue de la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement du locataire ont débuté dès l’année 2017, la dette s’étant considérablement aggravée à partir du mois d’août 2019, passant la barre des 3.000 €. A partir de décembre 2022, plus aucun règlement n’a été effectué. Les parties s’accordent toutefois pour dire qu’un virement de 1.000 € a été effectué début septembre 2024, le décompte datant du 3 septembre 2024 ne le prenant pas en compte. Ainsi, le versement intégral du loyer courant a pu être repris avant l’audience.

En revanche, [V] [Y] ne s’est présenté à aucun des deux rendez-vous proposés par les services sociaux du département et le tribunal n’a ainsi aucune information sur sa situation personnelle, sociale et financière. A l’audience, le locataire justifie avoir perçu de Pôle Emploi une allocation de 991,07 € pour le mois d’août 2024. Il justifie également de problèmes de santé. Ainsi, il ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative, particulièrement importante.

Au regard de ces éléments, dès lors que [V] [Y] n’apporte aucune garantie financière sur ses facultés de remboursement de sa dette de loyer, mais également au vu de son montant très élevé et du refus de la société bailleresse, aucun délai de paiement ne sera accordé au locataire.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le locataire sera également condamné à payer à la bailleresse la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 juin 2017 entre la SCI FONCIERE [U] ET [S] et [V] [Y], concernant le logement sis 59 boulevard de l’Égalité, 1er étage, porte gauche – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 mai 2024 ;

CONDAMNE [V] [Y] à payer à la SCI FONCIERE [U] ET [S] la somme de 12.140,08€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [V] [Y] à payer à la SCI FONCIERE [U] ET [S], à compter du 4 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 508,12 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [V] [Y], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [V] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [V] [Y] à payer à la SCI FONCIERE [U] ET [S] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY