TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [P] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Josépha REFUVEILLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00002 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBVYF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic Le [F] [W] sis [Adresse 2]

représentée par M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B620

DÉFENDERESSE

Madame [P] [T]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Françoise THUBERT, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00002 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBVYF

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [T] [P] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 4], constituant le lot 13 de la Copropriété et cadastré CQ [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 23/12/2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic l’EURL [F] [W], a assigné Mme [T] [P], aux fins de :

— condamnation de Mme [T] [P] au paiement de:

— la somme de 5204,76 euros pour les charges dues au 19/ 12/ 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 23/ 12/ 2025,

— la somme de 553,43 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 2500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens incluant les frais d’assignation, des actes de procédure pour l’exécution du jugement à venir .

— voir ordonner la capitalisation des intérêts dus annuellement

— voir rejeter tout délai de paiement et subsidiairement si des délais sont accordés à Mme [T], juger que lesdits délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges courantes pour la période postérieure à celle faisant l’objet des condamnations à intervenir

— voir juger si des délais sont accordés à Mme [T] qu’à défaut de paiement des charges courantes ainsi qu’en cas de non -respect d’un seul terme à sa date d’exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles Mme [T] sera condamnée, deviendra immédiatement exigible

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 2/02/2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il précise que Mme [T] ne répond pas aux mises en demeure , bien qu’elle habite les lieux .

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Mme [T] [P] n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

Mme [T] [P] a été régulièrement assignée à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers la copropriétaire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le syndicat des copropriétaires fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès verbaux d’assemblée générale en date du 28/05/2024 , 22/05/2025 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 22/ 05/ 2025

— des appels de charges pour les périodes des 3ème, 4ème trimestre 2024 , quatre trimestres 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2022,2023,2024

— une lettre de mise en demeure et une sommation de payer du 26/ 08/ 2025

— le grand livre journal du cabinet Sogey Vivienne précédent syndic jusqu’au 01/07/2025

— un décompte des sommes dues entre le 01/07/2025 et le 19/ 12/ 2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 28/05/2024 et le 19/ 12/ 2025, il est dû la somme de 5204,76 euros, appel du 4ème trimestre 2025 et fonds travaux 2025 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété ,opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 08/ 08/ 2025 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier. Mais la sommation de payer est justifiée pour la somme de 157.83 euros.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans cette limite.

Mme [T] [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic l’EURL [F] [W] la somme de 5204,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23/12/2025, pour les charges dues entre le 28/05/2024 et le 19/ 12/ 2025 , appel 4ème trimestre 2025 et fond travaux 2025 inclus et la somme de157.83 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 23/12/2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts, en cas de mauvaise foi avérée du débiteur.

La carence de la débitrice dans le paiement de la dette est caractérisée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, qui a tenté d’obtenir paiement par sommation de payer signifiée , sans aucune réponse, si bien que la mauvaise foi est à retenir. Aussi il convient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic l’EURL [F] [W] une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Mme [T] [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic l’EURL [F] [W] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision .

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière.

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic l’EURL [F] [W] est recevable en son action.

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic l’EURL [F] [W] la somme de :

—  5204,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23/12/2025 pour les charges dues entre le 28/05/2024 et le 19/ 12/ 2025 , appel 4ème trimestre 2025 et fonds travaux 2025 inclus

—  157.83 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 23/12/2025

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic l’EURL [F] [W] la somme de 200 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , représenté par son syndic l’EURL [F] [W] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE Mme [T] [P] aux entiers dépens de l’instance incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision .

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE