TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 24/58077 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DKL

N° : 4

Assignation du :

05 novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DE LA PRESENTATION

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la SELEURL PZA PAUL ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS – #D1878

DEFENDERESSE

La société SUSHI MACHI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Marc LADREIT DE LACHARRIERE, avocat au barreau de PARIS – #D0785

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURES

Suivant acte sous seing privé du 5 août 2016, la SCI DE LA PRESENTATION a donné à bail commercial à la société SUSHI MACHI des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2016, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.100 euros hors charges, payable mensuellement, par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par exploit du 5 août 2024, fait délivrer au preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour une somme en principal de 9.336,82 euros, au titre de l’arriéré locatif échu au 1er août 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI DE LA PRESENTATION a, par exploit du 5 novembre 2024, fait citer la société SUSHI MACHI devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société SUSHI MACHI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société SUSHI MACHI à payer à la SCI DE LA PRESENTATION la somme provisionnelle de 11.839,92 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— Rejeter la demande de délais ;

A titre subsidiaire,

— Juger que faute pour le preneur de respecter les délais accordés, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

En tout état de cause,

— condamner la société SUSHI MACHI au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

À l’audience du 6 mars 2025, la SCI DE LA PRESENTATION a maintenu les permes de son assignation en actualisant le solde de la créance à la somme de 6.297,67 euros.

La société SUSHI MACHI, représentée, sollicite du juge des référés de :

– Débouter la SCI DE LA PRESENTATION de l’ensemble de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

– Condamner par provision la SCI DE LA PRESENTATION à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

– Condamner la SCI DE LA PRESENTATION à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SCI DE LA PRESENTATION aux entiers dépens.

En outre, elle sollicite, à titre subsidiaire l’octroi d’un délai de paiement d’un mois.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes dues

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule en son article 22 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, indemnités d’occupation ou accessoires tels que les charges, taxes, pénalités, intérêts et frais de poursuite, ou rappels de loyers ou de charges ou d’apurement de charges, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 5 août 2024, mentionne le délai d’un mois pour apurer ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce. En outre un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La défenderesse soulève néanmoins plusieurs contestations. Elle soutient que par l’effet d’un jugement de la 4ème chambre du tribunal judiciaire de Paris rendu le 31 janvier 2019 et d’une décision du juge de l’exécution du 29 mars 2023, elle a payé ses loyers à la société VICAR, créancière de la SCI DE LA PRESENTATION. Elle affirme par ailleurs avoir fait l’objet de deux saisies attribution. Elle ajoute avoir réglé la somme de 1.200 euros correspondant à l’échéance du mois d’août 2024 le 8 août 2024, soit trois jours après la délivrance du commandement de payer. Elle indique n’être redevable d’aucun arriéré de loyer.

En réponse, la bailleresse explique avoir intégré dans son dernier décompte les loyers payés entre les mains de l’huissier. Elle soutient que la défenderesse n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai d’un mois et qu’elle reste lui devoir une somme de 6.297 euros au titre des loyers impayés.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la dette à la délivrance du commandement de payer et les paiements réalisés dans le délai d’un mois,

Le commandement de payer délivré le 5 août 2024 visait une dette principale de 9.336,82 euros.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que :

– La société SUSHI MACHI se prévaut d’un paiement de 1.251,55 euros en date du 5 septembre 2023, qui n’apparaît pas sur le décompte joint au commandement de payer. Pour en justifier, le preneur verse ses relevés de compte, qui établissent en effet qu’il a effectué un virement de 1.251,55 euros à l’endroit de la bailleresse le 5 septembre 2023. Cette somme devra donc être déduite de la créance appelée par la bailleresse.

– Le preneur prétend par ailleurs avoir fait l’objet de deux saisies attribution sur son compte bancaire par la société VICAR, créancier de la SCI de la PRESENTATION, en septembre 2023 et en décembre 2023. Si la société SUSHI MACHI justifie en effet, par la production de ses relevés de compte, avoir fait l’objet de deux saisies attribution pour des montants respectifs de 1.998,21 euros et 3.863,56 euros, elle ne produit aucune pièce justifiant le cadre procédural dans lequel a été pratiquée la saisie attribution du mois de décembre 2023. En outre, la saisie attribution du mois de septembre 2023 fait suite à une décision du 29 mars 2023, par laquelle le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a condamné la société SUSHI MACHI à payer à la société VICAR une somme de 36.692 euros, outre 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par cette décision, la société SUSHI MACHI est devenue personnellement débitrice de la société VICAR, n’ayant vraisemblablement pas respecté une saisie-attribution à exécution successive du 7 septembre 2020. Dans ces circonstances, ces sommes, personnellement dues à la société VICAR, ne peuvent être déduites de l’arriéré locatif.

Il résulte de tout ce qui précède qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, la société SUSHI MACHI restait redevable d’une somme non sérieusement contestable de 9.336,82 euros – 1.251, 55 euros = 8.085,27 euros.

S’il n’est pas contesté par les parties que le preneur a effectué un virement de 1.200 euros à la bailleresse le 9 août 2024, soit quelques jours après la délivrance du commandement de payer, force est de constater que l’intégralité des causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 septembre 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Sur la dette locative postérieure,

– La bailleresse mentionne un paiement du preneur à hauteur de 1.800 euros le 9 janvier 2025, tandis que le preneur prétend avoir réglé la somme de 2.000 euros. Toutefois, le preneur ne verse aucune pièce permettant d’établir qu’il s’est acquitté d’une somme de 2.000 euros. Le bailleur produit quant à lui un décompte établi par Me [L] [I], commissaire de justice, chargé de recouvrer les sommes dues par la SCI DE LA PRESENTATION à la société VICAR, dont il résulte que la société SUSHI MACHI a versé la somme de 1.800 euros entre les mains de l’huissier le 9 janvier 2025. Il n’y a donc pas lieu de déduire une quelconque somme de la créance appelée par la bailleresse à ce titre.

– La défenderesse prétend par ailleurs avoir réglé la somme de 3.893,27 euros le 7 février 2025 et la somme de 1.251,55 euros le 26 février 2025, tandis que le bailleur prétend avoir reçu un paiement de 1.300 euros le 10 février 2025 et la somme de 3.700 euros le 27 février 2025. Le preneur ne produit aucune pièce justifiant les montants qu’il aurait versés à la bailleresse à ces dates. En revanche, le décompte établi par Me [L] [I], commissaire de justice, confirme les allégations de la bailleresse, en établissant que la société SUSHI MACHI a effectué entre ses mains un paiement de 1.300 euros le 10 février 2025 et un paiement de 3.700 euros le 27 février 2025. Il n’y a donc pas lieu à déduction d’une quelconque somme à ce titre.

– Enfin, le décompte produit par la SCI DE LA REPRESENTATION fait état d’un « rappel s/loyer – erreur encais » le 5 mars 2025 à hauteur de 4.100 euros, qui n’est aucunement expliqué ni justifié par la bailleresse. Cette somme, sérieusement contestable, sera en conséquence déduite des sommes réclamées par la bailleresse.

Ainsi après déduction des sommes sérieusement contestables, la créance s’élève désormais à la somme de 946,12 euros (6.297,67 – 1.251, 55 – 4.100 = 946,12), arrêtée au 5 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société SUSHI MACHI au paiement de cette somme.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société SUSHI MACHI sollicite un mois de délai de paiement pour apurer sa dette.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements réguliers effectués et du quantum très peu élevé de la dette, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai d’un mois à la société SUSHI MACHI pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société SUSHI MACHI sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La société SUSHI MACHI sollicite la condamnation de la bailleresse à lui verser une provision à valoir sur des dommages-intérêts en raison du préjudice moral qu’elle aurait subi du fait de pressions exercées par son bailleur et un harcèlement continu depuis le mois de juillet 2024. Elle ajoute que le commandement de payer a été délivré par la SCI DE LA PRESENTATION « sous le prétexte fallacieux d’une absence de régularisation de prétendus loyers », qu’elle s’est trouvée dans une situation difficile car ne sachant pas auprès de qui acquitter ses loyers et qu’elle s’est vue condamnée par le juge de l’exécution alors même qu’elle était totalement étrangère à la procédure qui opposait la bailleresse et la société VICAR.

En l’espèce, si la société SUSHI MACHI produit une déclaration de main courante déposée contre M. [V], propriétaire des locaux qu’elle loue et un extrait d’un message WhatsApp qui proviendrait, selon elle, du propriétaire, aucun élément ne permet d’établir, avec évidence, que la défenderesse a subi un préjudice moral résultant du comportement de la SCI DE LA PRESENTATION, de sorte que cette demande revêt un caractère sérieusement contestable.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts.

V – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SUSHI MACHI, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes présentées sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société SUSHI MACHI à payer à la SCI DE LA PRESENTATION la somme provisionnelle de 946,12 euros au titre de l’arriéré locatif au 5 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse ;

Disons que la société SUSHI MACHI pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en une mensualité de 946,12 euros devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société SUSHI MACHI de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, cette mensualité, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SUSHI MACHI et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir [Adresse 1],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SUSHI MACHI aux entiers dépens ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 27 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ