TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kadiatou TAPILY ; M^e Yannick GRANJON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UNC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 janvier 2026

DEMANDERESSES

Indivision [S] constituée par Mesdames [F] [Z], [G] [S] et [T] [S], élisant domicile chez Madame [T] [S] demeurant [Adresse 3], représentée par leur mandataire Mme [F] [Z] demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Kadiatou TAPILY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0268

DÉFENDERESSES

Madame [B] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yannick GRANJON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #T0003

Madame [R] [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Yannick GRANJON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #T0003

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UNC

Par contrat du 13/03/2022 à effet au 01/04/2022, Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S], propriétaires indivis, ont donné à bail meublé à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] un appartement situé au [Adresse 2] pour un loyer de 1238 euros et 125 euros de provision sur charges, pour un an reconductible deux fois .

Un état des lieux d’entrée a été établi le 02/04/2022.

Des échanges ont eu lieu entre les parties en avril et septembre 2022 sur l’isolation du logement.

Un commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 29/06/2023 pour paiement de la somme de 2762 euros due au 23/06/2023 de loyers et charges, en principal.

Par acte de commissaire de justice du 27/12/2023 à effet au 31/03/2024, un congé pour reprise des lieux au bénéfice de Mme [K] [H], fille de Mme [K] [F], au motif indiqué « reprise pour y établir sa résidence principale , étant actuellement chez ses parents et souhaitant être indépendante en vue d’un concours qu’elle passera en 2024 » .

Un état des lieux de sortie a été établi le 31/03/2024 contradictoirement entre les parties.

M^e VIGANNE , mandatée par Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] , a dressé un PV de constat des lieux le 04/04/2024.

Une recherche de fuite et infiltrations a été effectuée le 25/06/2024 à la demande de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] , avec établissement d’un rapport par le cabinet POLYGON sur demande de leur assureur AXA .

Une main courante a été déposée par Mme [X] [B] le 28/04/2024 sur les conditions de réalisation de l’état des lieux de sortie.

Des échanges ont eu lieu entre les parties en avril et mai 2024 sur le solde de loyers et charges dus de 2022 , 2023 et 2024 , les conditions d’exécution du bail , la réalisation de l’état des lieux de sortie et la conservation du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 17/12/2024 , Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] ont assigné Mme [B] [X] et Mme [R] [X] sur le fondement de la loi du 06/07/89, des articles 1217, 1227, 1231 du code civil aux fins de :

— A titre principal :

— Constater que l’indivision [S] est bien fondée à solliciter la condamnation de Mme [B] [X] et Mme [R] [X]

— Juger que Mme [B] [X] et Mme [R] [X] sont redevables des sommes suivantes :

o 1381 euros de loyer de mars 2024

o 387 euros de régularisation des charges 2022

o 1368 euros de régularisation des charges 2023 à parfaire

o 480 euros de régularisation des charges 2024 à parfaire

o 150.40 euros de frais d’huissier de 2023

— Juger que Mme [B] [X] et Mme [R] [X] ont commis les manquements suivants :

o Non -respect de l’usage prévu au logement

o Défaut d’entretien courant du logement et défaut de réparations locatives nécessaires

o Défaut de restitution des lieux en bon état à la fin du bail

— En conséquence :

— Condamner in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 3766.40 euros , avec intérêts de retard au taux appliqué par la Banque Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage , à compter de l’exigibilité du paiement des sommes dues

— Condamner in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à verser à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 23688 euros en réparation du préjudice subi , à parfaire

— A titre subsidiaire :

— Juger que Mme [B] [X] et Mme [R] [X] sont redevables des sommes suivantes :

o 1381 euros de loyer de mars 2024

o 387 euros de régularisation des charges 2022

o 1368 euros de régularisation des charges 2023 à parfaire

o 480 euros de régularisation des charges 2024 à paraire

o 150.40 euros de frais d’huissier de 2023

— Juger que Mme [B] [X] et Mme [R] [X] ont commis les manquements suivants :

o Non -respect de l’usage prévu au logement

o Défaut d’entretien courant du logement et défaut de réparations locatives nécessaires

o Défaut de restitution des lieux en bon état à la fin du bail

— En conséquence :

— Condamner in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 3766.40 euros , avec intérêts de retard au taux appliqué par la Banque Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage , à compter de l’exigibilité du paiement des sommes dues

— Prononcer judiciairement la résolution du contrat de bail conclu le 13/03/2022

— Condamner in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à verser à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 23688 euros en réparation du préjudice subi , à parfaire

— En tout état de cause :

— Condamner un solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens

Par acte du 19/12/2024 , la même assignation a été signifiée à Mme [X] [B] à l’adresse de son employeur .

L’affaire sous RG 24/11608 a été jointe à celle RG 24/11/524 le 07/02/2025.

Une conciliation judiciaire a été ordonnée le 07/02/2025. M. Le conciliateur de justice a dressé un bulletin de non-conciliation le 19/05/2025.

L’affaire a été retenue le 18/11/2025.

Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— A titre principal :

— Constater que l’indivision [S] est bien fondée à solliciter la condamnation de Mme [B] [X] et Mme [R] [X]

— Juger que Mme [B] [X] et Mme [R] [X] sont redevables des sommes suivantes :

o 1381 euros de loyer de mars 2024

o 387 euros de régularisation des charges 2022

o 1368 euros de régularisation des charges 2023 à parfaire

o 480 euros de régularisation des charges 2024 à parfaire

o 150.40 euros de frais d’huissier de 2023

— Juger que Mme [B] [X] et Mme [R] [X] ont commis les manquements suivants :

o Non -respect de l’usage prévu au logement

o Défaut d’entretien courant du logement et défaut de réparations locatives nécessaires

o Défaut de restitution des lieux en bon état à la fin du bail

— En conséquence :

— Condamner in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 2385.40 euros , avec intérêts de retard au taux appliqué par la Banque Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage , à compter de l’exigibilité du paiement des sommes dues

— Condamner in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à verser à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 29486 euros en réparation du préjudice subi , à parfaire

— A titre subsidiaire :

— Juger que Mme [B] [X] et Mme [R] [X] sont redevables des sommes suivantes :

o 1381 euros de loyer de mars 2024

o 387 euros de régularisation des charges 2022

o 1368 euros de régularisation des charges 2023 à parfaire

o 480 euros de régularisation des charges 2024 à parfaire

o 150.40 euros de frais d’huissier de 2023

— Juger que Mme [B] [X] et Mme [R] [X] ont commis les manquements suivants :

o Non -respect de l’usage prévu au logement

o Défaut d’entretien courant du logement et défaut de réparations locatives nécessaires

o Défaut de restitution des lieux en bon état à la fin du bail

— En conséquence :

— Condamner in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 2385.40 euros , avec intérêts de retard au taux appliqué par la Banque Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage , à compter de l’exigibilité du paiement des sommes dues

— Prononcer judiciairement la résolution du contrat de bail conclu le 13/03/2022

— Condamner in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à verser à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 29486 euros en réparation du préjudice subi , à parfaire

— En tout état de cause :

— Débouter Mme [B] [X] et Mme [R] [X] de l’ensemble de leurs demandes , fins et conclusions à l’encontre de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S]

— Subordonner l’exécution provisoire à la constitution par Mme [B] [X] et Mme [R] [X] d’une garantie suffisante pour répondre de toute restitution qui pourrait survenir en cause d’appel

— Condamner un solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens

Mme [B] [X] et Mme [R] [X] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— A titre principal :

— Débouter Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] de l’ensemble de ses demandes formulées envers Mme [B] [X] et Mme [R] [X]

— A titre subsidiaire :

— Accorder à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] des délais de paiement pour apurer les condamnations pécuniaires sur 24 mensualités

— Subordonner l’exécution provisoire à la constitution par Mme [B] [X] et Mme [R] [X] d’une garantie suffisante pour répondre de toute restitution qui pourrait survenir en cause d’appel

— Accorder à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] des délais de paiement pour apurer le paiement de la régularisation des charges en 12 mensualités

— A titre reconventionnel :

— Juger que le congé délivré par Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] le 27/12/2023 à effet au 31/03/2024 est frauduleux et en conséquence le déclarer nul et de nul effet

— Condamner solidairement Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à réintégrer Mme [B] [X] et Mme [R] [X] dans l’appartement loué en remettant les clés sous astreinte définitive de 2000 euros par jour de retard , commençant à courir un mois après la signification de la décision

— Condamner solidairement Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à payer à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] la somme de 5000 euros déboursées pour le déménagement et l’emménagement dans un nouvel appartement

— Condamner solidairement Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à payer à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] la somme de 10000 euros de dommages et intérêts pour congé frauduleux et nul

— Condamner solidairement Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à payer à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] la somme de 10000 euros pour procédure abusive à leur encontre

— Condamner solidairement Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à procéder à la restitution au bénéfice de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] du dépôt de garantie de 2376 euros , avec intérêts légaux de 10% pour chaque mois de retard depuis le 01/05/2024

— Condamner Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] au paiement de la somme de 5000 euros à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] en réparation du préjudice moral vécu par elles pour atteinte à leur vie privée

— Condamner solidairement Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à payer à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] la somme de 10000 euros de dommages et intérêts , en réparation du préjudice de jouissance subi pendant deux ans, compte tenu du défaut d’isolation des locaux loués et de l’humidité persistante dans les locaux loués et l’inertie des bailleurs pour y remédier

— Condamner Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à payer à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens

— Ordonner l’exécution provisoire

DISCUSSION :

Le fondement des demandes de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] étant dépendant de la validité du congé délivré ayant abouti à la libération des lieux le 31/03/2024, il convient de statuer à titre liminaire sur celui-ci.

Sur la validité du congé ou son caractère frauduleux :

L’article 25-8 I de la loi du 6/07/89 dispose :

I. – Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

L’article 25-3 de la loi énumère les dispositions du titre I de la loi , prévues pour le bail de locaux vides, applicables au bail meublé. L’article 13 de la loi ne figure pas dans les dispositions applicables au bail meublé, cet article prévoyant que les dispositions de l’article 11 et 15 peuvent être invoquées notamment selon le point b) « pour le logement en indivision, par tout membre de l’indivision ».

Et l’article 25-8 de la loi ne mentionne pas comme possible bénéficiaire d’un congé pour reprise un membre d’une indivision, cette liste étant donc limitative.

Dans ces conditions, le congé donné par acte du 27/12/2023 à effet au 31/03/2024 , est nul et de nul effet .

Il n’est donc pas nécessaire de statuer sur le caractère frauduleux du congé, alors que son fondement légal a manqué .

Sur la demande en réintégration des lieux du fait de la sortie des lieux :

La demande de réintégration dans les lieux de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] se heurte à une absence de fondement légal à cette demande, alors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un congé valide doit être sanctionné , comme en matière de responsabilité contractuelle, par des dommages et intérêts pour le préjudice en lien de causalité direct avec ce manquement et sera statué au titre des demandes reconventionnelles.

Sur la demande subsidiaire de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] en résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

La demande de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] est formée à titre subsidiaire de résiliation judiciaire du bail , pour manquements des locataires à leurs obligations d’assurer les lieux loués , de paiement des loyers et charges , et à leur obligation d’entretien courant du logement et de restitution en bon état en fin de bail .

Mme [B] [X] et Mme [R] [X] s’y opposent en faisant valoir que des manquements ne sont pas repris (assurance) ou démontrés ( exception d’inexécution étant invoquée au vu des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, de rétention abusive du dépôt de garantie ), que le logement n’avait pas à être restitué du fait du congé nul ou frauduleux, si bien qu’aucun manquement pour défaut d’entretien ou remise en bon état ne peut être reproché, que le défaut de respect de l’usage des lieux n’est pas prouvé.

Le défaut d’assurance des lieux n’est pas démontré, alors que Mme [B] [X] et Mme [R] [X] justifient de la résiliation de leur contrat multirisque habitation avec effet au 01/04/2024.

L’ensemble des pièces aux débats démontrent des impayés de loyers de trois mois ( février, mars, avril 2023 ) puis mars 2024, qui ont été régularisés avec retard , après un échéancier convenu le 24 novembre 2023 , et des charges impayées pour 2022 et 2023, et aucune exception d’inexécution n’est valablement démontrée en l’absence d’impossibilité absolue de jouir des lieux loués .

En ce qui concerne le défaut d’entretien des lieux , le locataire est tenu d’une obligation d’entretien courant des lieux et de ses éléments d’équipement , et de procéder aux menues réparations locatives du décret 87-712 du 26/08/87 sauf vétusté , malfaçon vice de construction ou force majeure, de répondre des dégradations et pertes pendant la durée du bail , sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement.

Sur le défaut de restitution en bon état , il est manifeste que le congé étant nul , cette obligation ne peut être causale dans la résiliation judiciaire demandée.

Sur l’entretien courant des lieux , il est versé l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, ainsi que le PV de constat du 04/04/2024 , outre le constat de dégât des eaux du 14/02/2024, avant toute facturation produite au soutien d’une demande indemnitaire.

Si le constat d’état des lieux de sortie est établi contradictoirement, en application de l’article 3-2 de la loi du 06/07/89 , il sert de preuve de l’état du logement lors de la restitution. Si le locataire peut apporter une preuve contraire, s’il en conteste le contenu et la réalité des mentions, comme le bailleur, la démarche supplémentaire du bailleur visant à obtenir un PV de constat des lieux par commissaire de justice, soumis au contradictoire dans les débats, mais non établi contradictoirement a pour effet de vouloir substituer ces éléments non établis contradictoirement, alors que l’article 3-2 alinéa 2 de la loi ne le prévoit qu’en cas d’impossibilité de le faire amiablement entre les parties ou dès l’établissement de celui-ci, le commissaire de justice étant alors le tiers mandaté par les deux parties, conformément à l’alinéa 1er. Eu égard au choix premier des parties au litige, sans que le contenu et la réalité des mentions portées ne soient contestées, ce PV n’a donc pas valeur probatoire.

Le rapport établi le 25/06/2024 par POLYGON, mandaté par les bailleurs , a conclu sur l’origine des dégradations sur les murs de la cuisine, de la salle d’eau et du couloir. Il est relevé dans la cuisine un siphon non étanche et une eau qui a du mal à s’évacuer en raison d’un diamètre de 32 au lieu de 40 , une absence d’étanchéité sur le côté gauche du bac inox , un état de vétusté avancé de la baignoire à changer ainsi que les éléments qui la compose( joint vidage et colonnettes) et il est préconisé un assèchement des surfaces avant embellissements.

Plus précisément en salle de bain, la colonnette de robinet de baignoire n’est pas étanche, mais également des joints qui ne sont pas étanches , et un revêtement écaillé , un vidage non étanche. Dans la cuisine, le siphon n’est pas étanche, et le diamètre de vidage n’est pas de 40 mais de 32, et les joints ne sont pas étanches .

Il en résulte tout à la fois que quelques équipements fournis par le bailleur ont soufferts d’inadaptation et de vétusté ( siphon et diamètre de vidage en cuisine, vidage de la baignoire) , tandis que les locataires n’ont pas entretenu les joints d’étanchéité à leur charge. Aucun avis technique sur l’inadaptation du revêtement en résine epoxy posé sur la baignoire n’étant prouvé par Mme [B] [X] et Mme [R] [X], il est établi que la dégradation est du fait des locataires, et que celle-ci a eu pour conséquence une évacuation des eaux en salle de bain, défaillante, qu’elles n’ont pas signalée aux bailleurs et sans qu’elles opèrent de réparations .

Face à la survenue d’infiltrations et de cloques, le locataire devait effectuer un constat amiable, d’autant plus que le voisin du dessous s’était plaint de dégât des eaux avec des conséquences électriques. Le constat a été établi le 14/02/2024, mais sans recherche de fuite notée, la cause demeurant alors non identifiée et après demande de correctif par la voisine Mme [M] (p.7) selon son attestation dans les formes légales du 29/04/2024. Il n’est pas contesté par Mme [B] [X] et Mme [R] [X] que le dégât des eaux n’a pas été déclaré à leur assurance, alors que les locataire étaient tenues d’y procéder, leur contrat MRH étant valide lors de celui-ci, ce qui permettait une appréciation des causes et une indemnisation.

Pour décrire les manquements du bailleur, Mme [B] [X] et Mme [R] [X] font état de l’absence de remise préalable des diagnostics avant signature du bail, et le défaut de travaux de reprise des fenêtres non isolantes du froid.

Sur le premier point , la remise des diagnostics techniques de l’article 3-3 de la loi de 89 doit bien être concomitante à la signature du bail , pour information préalable du locataire et n’a été effectuée que le 01/04/2022 selon le mail de M.[S] , le bail ayant stipulé " seront annexées et jointes …. « et non » sont remises et jointes …. " .

En ce qui concerne le caractère défectueux des fenêtres en matière d’isolation, aucune preuve n’est rapportée par Mme [B] [X] et Mme [R] [X] de celui-ci , par les pièces aux débats, seules des allégations de la cause d’une humidité liée à celles-ci étant formulée. Par ailleurs, il est démontré des échanges entre les parties en avril puis septembre 2022 , le bailleur se proposant de faire intervenir un entrepreneur à la demande des locataires, mais celles-ci y ayant renoncé en septembre 2022, sans aucun relance postérieure.

Dans ces conditions, il apparait que les manquements du bailleur existent, mais de manière limités, tandis que les locataires n’ont pas entretenu les lieux loués conformément à leurs obligations et ont tardé à payer des loyers et les charges. Il convient donc de prononcer la résiliation du bail à leurs torts à effet au 31/03/2024.

Sur les loyers et charges dues par Mme [B] [X] et Mme [R] [X] :

Sur les loyers :

Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] ne sollicitent plus de loyers impayés au terme de leurs conclusions, le loyer de mars 2024 étant payé en mai 2025.

Sur les charges :

Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] sollicitent paiement des charges 2022 de 387 euros, de 1368 euros pour 2023 à titre principal et de 864 euros à titre subsidiaire ,de 480 euros pour 2024 à titre principal et 303 euros à titre subsidiaire, en précisant un différé de régularisation des charges 2021 en 2023, les charges 2024 devant être régularisées en 2025.

Mme [B] [X] et Mme [R] [X] soutiennent que si les charges de 2022 sont dues pour laquelle elles sollicitent des délais de paiement sur 12 mois , celles de 2023 et 2024 ne sont pas déterminées dans leur quantum, faute de pièces précises .

Pour 2022 , la part des charges récupérables selon décompte du syndic SERGIC est de 2014.01 euros. Il est également produit le décompte du syndic SERGIC de 2869.99 euros de charges récupérables 2023.

Mais le décompte de 2024 n’est pas produit bien qu’annoncé en 2025 , malgré les délais de la procédure , si bien que la demande principale sera rejetée, de même que la demande subsidiaire, qui ne reposent pas sur un calcul précis de prorata ni sur des pièces précises .

Eu égard aux provisions versées de 1125 euros , au prorata sur 2022 pour un prorata de charges de 1510.50 euros , il est dû 385.50 euros.

Pour 2023 , les provisions étant de 1500 euros , le solde débiteur est de 1369.99 euros .

Les frais de commandement de payer ne sont pas des charges , mais des frais exposés non compris dans les dépens et seront statués à ce titre , sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la renonciation de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à ces frais étant alléguée sans preuve.

Il convient donc de condamner solidairement Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 1755.49 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation . En effet aucun taux contractuel majoré ne figure au bail meublé en cas d’impayé, qui serait en tout état de cause une clause réputée non écrite pour constituer une pénalité en application de l’article 4 i de la loi du 06/07/89.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] de 29486 euros :

En application de l’article 7 de la loi du 06/07/89 le locataire est responsable du défaut d’entretien courant du logement et de ses équipements sauf vétusté, ainsi que des dégradations et pertes pendant la durée du bail , sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement.

Ce montant de dommages et intérêts est composé de 13790 euros de travaux de réfection, de 505 euros de literie, de 15191 euros de pertes de loyers sur 11 mois , d’avril 2024 à février 2025.

Mme [B] [X] et Mme [R] [X] en contestent le principe et le quantum, en faisant valoir des demandes abusives de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] par comparaison des états des lieux ou ne tenant pas compte de la vétusté subsidiairement, un prix surévalué de la literie, et concluent au débouté de la demande de dommages et intérêts pour perte de loyers en raison du congé nul ou frauduleux.

La durée d’occupation a été de deux ans.

La comparaison des états des lieux fait ressortir les éléments suivants, selon les mentions en rouge portées sur l’état des lieux de sortie par rapport à l’état des lieux d’entrée :

— Pièce à vivre : en entrée , très bon état sauf bon état éclairage ; sortie : une ampoule grillée

— Chambre : en entrée : très bon état ; sortie : murs entrée droite plus trace mur gauche fenêtre

— Salle de bain :

o pour les éléments : en entrée : très bon état ; en sortie : usure du sol en galets, baignoire : résine partie par endroits , par douche usure

o pour les équipements : en entrée très bon état ; en sortie : support pomme de douche cassé robinet , fuite mitigeur droite , usure des joints baignoire, WC noir au fond tartre, miroir font lien noir +6 autour de baignoire ( taches sur 1) avec « moisi en bas vers les joints et tartre » , résine baignoire décollée par endroits et tachée , le locataire mentionnant « résine non conforme avec réserves » et taches avec réserves

— cuisine : en entrée : état moyen des placards, mauvais état hotte, bon état plinthes, murs, fenêtre et volets , rangement, prises et interrupteurs , meuble évier , tiroirs et très bon état plafond, sols, portes , robinets et évacuation , éclairage , eviers autres ; en sortie : traces au plafond, cloques sur les murs ( eau), eau froide coupée, ampoule plafonnier grillée , un tiroir sous évier sans fond ,

— autres : chainette ? ménage effectué sommairement état de saleté nécessitant de nettoyer l’appartement

— équipements courants :

o en entrée : bon état des deux matelas ; en sortie : les deux tachés et moisi matelas et sommier , le locataire mentionnant « réserves avec possibilité de dégâts des eaux sur moisi » , couette tachée bétadine et taches

— inventaire des meubles : en entrée bon état ou d('usage ; en sortie : lustre sale, une ampoule grillée de lampe , réfrigérateur à dégivrer , une plaque de cuisson sale , graisse incrustée , un évier eau froide coupée suite fuite, 4 mugs au lieu de 9, poêles et casseroles usure,

— divers : en entrée matelas convertible bon état ; en sortie taché

— clés : en sortie remise deux jeux à 20h .

Il en résulte que compte tenu de la durée d’occupation de deux ans seulement, les causes des dégradations ne sont pas liées à la vétusté mais du fait des locataires pour les éléments relevés, le diamètre du siphon de cuisine ayant contribué du fait des bailleurs à partie de l’humidité des murs et au tiroir sans fond abimé du fait du siphon non étanche.

Tous les postes sur les devis d’ HABITAT SERVICE du 24/04/2024 ayant donné lieu à la facture du 05/02/2025 ne correspondant pas aux éléments relevés mais pour certains à une réfection complète ou une amélioration des lieux, ils ne sont pas tous en lien avec le défaut d’entretien des locataires .

Il sera retenu à leurs charges :

— nettoyage des WC : 0

— récupération carrelage salle de bain : 80 euros

— cuisine : les travaux de réaménagement sont retenus pour partie en raison pour la vitrocéramique et l’humidité de 600 euros et sans plomberie ;

— pour la peinture : rien n’est retenu pour le salon ( pièce à vivre) ou l’entrée ; salle de bain : 600 euros retenus en raison de l’humidité pour partie liée à la résine dégradée empêchant l’évacuation ; entrée : pas de retenue ; cuisine : 500 euros en raison des joints non entretenus ; salle de bain : 200 euros de protection et 600 euros

— pour la salle de bain équipement : 1500 euros de retenue en raison de la baignoire dégradée , en tenant compte de nouvel aménagement d’amélioration

— literie : 505 euros

Au total, il convient de condamner Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 4080 euros HT , soit 4488 euros TTC de travaux et 505 euros de literie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La demande de perte de loyers sera retenue pour un mois seulement soit 1381 euros ,durée des travaux, alors que le temps de séchage rendu nécessaire est insuffisamment démontré par l’attestation de M. [Y] [L], aucune autre mesure d’humidité n’étant effectuée après celle de juin 2024 ; or celle-ci ne démontre pas dans le temps sa durée pour la seule salle d’eau en tout état de cause, la cuisine ne portant pas d’humidité en juin 2024, aucune autre mesure n’étant réalisée dans les autres pièces.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] :

Le dépôt de garantie a pour vocation de couvrir les impayés restant dus de loyers et charges et les indemnisations des réparations locatives en application de l’article 22 de la loi du 06/07/89. Il sera déduit par les bailleurs des sommes dues par compensation la somme de 2376 euros versée en début de bail.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

Mme [X] [B] justifie être actuellement au chômage après la perte de son emploi depuis le 31/03/2025 et d’un découvert bancaire. Il n’est pas justifié par Mme [X] [R] de sa situation financière .

La demande de délais de paiement sur le solde dû de charges et frais de réparation sera accordée en conséquence dans la limite de 12 mois, selon modalités au dispositif .

Sur les demandes reconventionnelles en indemnisation de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] :

Sur la demande de dommages et intérêts pour congé nul ou frauduleux :

Mme [B] [X] et Mme [R] [X] soutiennent que le congé nul leur a causé préjudice et sollicitent une somme de 10000 euros de ce chef , outre indemnisation de frais de déménagement et emménagement ; Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] le contestent.

Le congé délivré a été jugé nul , eu égard aux textes en vigueur en bail meublé. Le fait de recourir à ce congé est constitutif de préjudice moral pour les locataires, qui se sont vues amenées à devoir rechercher un logement dans un délai rapproché, mais le préjudice est limité par le fait que la résiliation judiciaire soit encourue. Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] seront condamnées à payer à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] une somme de 1000 euros de dommages et intérêts , avec intérêts au taux légal à compter du jugement

Sur la demande de remboursement de frais de déménagement :

Mme [B] [X] et Mme [R] [X] sollicitent une somme de 5000 euros de frais de déménagement et emménagement , et les demandeurs concluent au débouté.

Aucune pièce n’est produite au soutien de frais de déménagement eux-mêmes ou d’emménagement , qui en tout état de cause auraient été assumés du fait de la résiliation judiciaire du bail. Mme [B] [X] et Mme [R] [X] seront déboutées de leur demande.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance pour l’humidité des lieux loués:

Mme [B] [X] et Mme [R] [X] sollicitent une somme de 10000 euros de dommages et intérêts pour un manquement du bailleur à son obligation de mettre fin à des problèmes d’humidité du logement mal isolé, et Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] concluent au débouté faute de preuve de ces manquements et de leur contacts pris, freinés par les locataires.

Pour les motifs sus énoncés, l’absence de preuve d’un défaut d’isolation des fenêtres doit conduire au rejet de cette prétention, les locataires n’ayant de plus pas apporté d’autres éléments probatoires en cours de procédure, le rapport du 29/06/2024 ne portant que sur l’origine de dégât des eaux .

Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de jouissance paisible de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] :

En application de l’article 1719 du code civil le bailleur doit assurer la jouissance paisible du locataire pendant le bail .

La demande de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] porte sur la somme de 5000 euros eu égard au contacts pris de manière inadaptée et réitérés avec les locataires par de multiples messages, une venue au domicile sans prévenir, des interventions auprès de la mère des locataires, un e-mail sur ladresse professionnelle de l’une des locataires et des photos des lieux loués sans autorisation.

Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] s’opposent à cette demande.

Dans le cadre du litige initialement lié à des défauts de paiement des loyers, aucune preuve n’est apportée de messages trop récurrents. Pendant la période afférente au dégât des eaux, il est justifié de ce que les locataires n’avaient pas rempli correctement le constat, et ne répondaient pas aux relances des bailleurs, si bien que la tentative réitérée de contact n’est pas fautive.

Il est en revanche noté des contacts pris auprès de la mère des locataires non titulaire du bail ou partie à celui-ci, à plusieurs reprises pendant le bail, selon son attestation du 15/04/2025 non contestée dans la matérialité des faits décrits. Il est en outre apporté preuve de mail à l’adresse professionnelle de Mme [X] [B] le 03/04/2024, ce qui constitue une atteinte à sa vie privée protégée par l’article 9 du code civil, alors qu’il était possible alors de faire intervenir un conseil ou de solliciter alors une conciliation, voire de recourir à une sommation envers les locataires .

L’accompagnement de tiers proches des bailleurs lors des états des lieux n’est pas contesté, mais eu égard aux circonstances du litige, n’apparait pas malveillant ni fautif.

Pour les atteintes retenues , il convient de condamner Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à payer à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] une somme de 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance paisible et d’atteinte à la vie privée .

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile , l’action dilatoire ou abusive peut donner lieu à des dommages et intérêts , outre possibilité pour la juridiction de condamner à une amende civile.

L’abus de droit dans la présente action n’est pas démontré, indépendamment des autres préjudices déjà réparés ; la demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit ; la garantie demandée par Mme [B] [X] et Mme [R] [X] ne s’impose pas compte-tenu des sommes jugées dues par les demandeurs ; pour la garantie demandée par Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] , il convient de la limiter à 1800 euros par versement à la Caisse des Dépôt et consignation en cas d’appel .

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de partager les dépens à hauteur de 80% à charge de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] et 20% à charge de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] et de condamner en équité in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] une somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le congé pour reprise du 27/12/2023 à effet au 31/03/2024 est nul et de nul effet

DEBOUTE Mme [B] [X] et Mme [R] [X] de leur demande de réintégration sous astreinte

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail meublé pour les lieux loués situés au [Adresse 2] , au 31/03/2024

CONDAMNE solidairement Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 1755.49 euros , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les charges 2022 et 2023

DEBOUTE Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] de leur demande pour les charges 2024

CONDAMNE solidairement Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 4488 euros TTC de frais de travaux et 505 euros de literie, en réparation des préjudices matériels subis, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à imputer le dépôt de garantie de 2376 euros sur les sommes dues et ordonne compensation entre celles-ci

AUTORISE Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à se libérer de la dette de charges et frais de réparations locatives après imputation du dépôt de garantie en 12 mensualités de 562 euros , payables le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la décision , la dernière soldant la dette en principal et intérêts

DIT que le non-paiement d’une mensualité à sa date rendrait immédiatement exigible le solde dû sans mise en demeure

CONDAMNE solidairement Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 1381 euros de perte de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à payer à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral lié au congé nul, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DEBOUTE Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] de leur demande pour frais de déménagement et emménagement

DEBOUTE Mme [B] [X] et Mme [R] [X] de la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance pour humidité des lieux loués

CONDAMNE Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] à payer à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] la somme de 800 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance paisible et d’atteinte à la vie privée

DEBOUTE Mme [B] [X] et Mme [R] [X] de leurs demande de dommages et intérêts pour action abusive

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit et ORDONNE à Mme [B] [X] et Mme [R] [X] de consigner à la Caisse des Dépôts et consignation une somme de 1800 euros en garantie en cas d’appel

DEBOUTE Mme [B] [X] et Mme [R] [X] de leur demande en garantie dans le cadre de l’exécution provisoire de droit en cas d’appel de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S]

PARTAGE les dépens à hauteur de 80% à charge de Mme [B] [X] et Mme [R] [X] et 20% à charge de Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S]

CONDAMNE in solidum Mme [B] [X] et Mme [R] [X] à payer à Mme [T] [S], Mme [F] [Z] et Mme [G] [S] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le Greffier La Présidente