TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/57477 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6EA

AS M N° : 1

Assignation du :

09 et 27 Octobre 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 30 janvier 2026

par Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Commune VILLE DE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSES

Société [N] 55

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Olivier SAVIGNAT, avocat au barreau de PARIS – #C2383

S.A.S. TRAVEL FLAT [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par M^e Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS – #B0408, M^e Mikaël OHAYON, avocat au barreau de VAL D’OISE – P37

DÉBATS

A l’audience du 26 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par l’intermédiaire des agents de contrôle placés sous son autorité, la maire de la Ville de [Localité 11] indique avoir détecté une présomption d’infraction à l’usage des locaux situés [Adresse 6], bâtiment A, escalier 1, 1er étage, lot de copropriété n° 38.

La société en nom collectif [N] 55 est propriétaire de cet immeuble, qui est exploité par la société Travel Flat [Localité 11] comme meublé de tourisme.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la maire de la Ville de Paris a fait assigner les sociétés [N] 55 et Travel Flat Paris à l’audience du 28 novembre 2025 du président de ce tribunal en paiement d’une amende civile et retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation.

À cette audience, l’affaire a été renvoyée au 26 décembre 2025 à la demande des parties, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation et des moyens développés oralement à l’audience du 26 décembre 2025, la maire de la Ville de Paris demande au président du tribunal de :- condamner les sociétés [N] 55 et Travel Flat Paris chacune à une amende de 100 000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 5], lot de copropriété n° 38 sous astreinte de 102 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai qu’il plaira au président du tribunal de fixer

— se réserver la liquidation de l’astreinte

— condamner les sociétés [N] 55 et Travel Flat [Localité 11] à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la maire de la Ville de [Localité 11] fait valoir que :- le local en cause est à usage d’habitation, ainsi qu’il résulte du constat opéré le 24 juillet 2025 par un agent assermenté et des références qui y sont annexées, en particulier le règlement de copropriété du 6 mai 1957 qualifiant le lot litigieux “d’appartement”, et que le propriétaire des lieux n’y a pas sa résidence principale ;

— ce local est loué meublé pour des courtes durées à raison de 282 nuitées en 2024 et 58 nuitées en 2025, ainsi qu’il ressort de la consultation de quatre sites internet spécialisés dans ce type de location ;

— ce type de location constitue un usage professionnel caractérisant un changement d’usage non autorisé ;

— l’objectif de lutte contre la pénurie de locaux offerts à la location longue durée justifie le prononcé d’une amende dissuasive, en proportion des profits susceptibles d’être tirés de l’infraction, lesquels sont de 1 506 438 euros entre 2019 et 2025, outre le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation.

À l’audience, la société [N] 55 conclut à :- débouter la Ville de [Localité 11] de ses demandes ;

— condamner de la Ville de [Localité 11] à lui payer 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [N] 55 oppose que :- le local litigieux était le 1er janvier 1970 à destination commerciale et a fait l’objet d’une déclaration de changement de destination en hébergement hôtelier à laquelle la Ville de [Localité 11] ne s’est pas opposée par une décision du 25 octobre 2019, tandis que la preuve de l’usage d’habitation du lot n° 38 n’est pas rapportée et ne saurait résulter de la seule mention “appartement” dans le règlement de copropriété

— l’acquisition et la création du lot n° 38 qu’elle a opérées se fondaient sur l’usage commercial antérieur des locaux, ainsi qu’il ressort de la fiche de révision des évaluations servant de base à certains impôts directs locaux du 15 octobre 1970, d’un courrier du 20 décembre 2017 de la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 11] et de l’acte de vente antérieur du 19 juillet 1990

— au titre de la police de l’urbanisme, la Ville de [Localité 11] lui a délivré le 25 octobre 2019 une absence d’opposition à sa demande de changement de destination de celle commerciale à celle d’hébergement hôtelier en se fondant sur les mêmes pièces

— subsidiairement, jusqu’à son annulation par jugement du tribunal administratif de Paris du 27 avril 2023, elle disposait d’une autorisation de changement de destination, de sorte qu’aucune infraction n’est caractérisée avant cette date, outre qu’elle ne saurait être sanctionnée financièrement compte tenu qu’elle a respecté les règlementations relatives à l’usage des locaux et à l’urbanisme.

La société Travel Flat Paris demande au président du tribunal de :- à titre principal

> déclarer irrecevables les demandes de la Ville de [Localité 11] à son encontre par application de la théorie de l’estoppel

> débouter la Ville de [Localité 11] de l’intégralité de ses demandes à son encontre, n’étant plus gestionnaire du bien au jour du constat d’infraction du 10 mars 2025

— à titre subsidiaire, débouter la Ville de [Localité 11] de ses demandes, compte tenu du caractère commercial du local au 1er janvier 1970 et de l’absence d’infraction au changement de destination de l’usage du local

— en tout état de cause, condamner la Ville de [Localité 11] à lui payer 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Travel Flat [Localité 11] considère que :- par l’arrêté de non-opposition du 25 octobre 2019, la Ville de [Localité 11] a validé la destination commerciale initiale du lot n° 38 litigieux, de sorte qu’elle est irrecevable à soutenir le contraire au soutien de ses demandes ;

— le contrat de gestion qui la liait au propriétaire des lieux a été résilié le 24 mai 2023, de sorte qu’elle est étrangère aux faits postérieurs qui lui sont reprochés ;

— subsidiairement, le local litigieux était à usage commercial au 1er janvier 1970 et ne relève donc pas du régime d’autorisation préalable de changement d’usage pour la période antérieure au 21 novembre 2024 à tout le moins ;

— le local litigieux n’a fait l’objet d’un usage d’habitation à aucun moment au cours de trente ans précédant la demande de changement de destination, la preuve de l’usage d’habitation de ce lot n’étant pas rapportée par la demanderesse et ne pouvant résulter de la seule mention “appartement” dans le règlement de copropriété, de sorte que, même sous l’empire de la loi applicable à compter du 21 novembre 2024, aucune infraction au changement de destination des locaux n’est caractérisée ;

— l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 8 novembre 2024 confirmant le jugement du tribunal administratif de Paris du 27 avril 2023 ayant annulé la décision de non opposition de la Ville de Paris à la demande de changement de destination du local litigieux a été annulé par arrêt du Conseil d’État du 21 novembre 2025, de sorte que la question de la légalité de cette décision demeure pendante devant la juridiction administrative et la Ville de Paris est mal fondée à se prévaloir de l’annulation de la décision de non opposition pour fonder ses demandes.

MOTIVATION

1 – Sur la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions (en ce sens Cass., 2ème civ., 15 mars 2018, n° 17-21.991).

Dans la présente instance, la société Travel Flat [Localité 11] invoque la position prétendument tenue par la Ville de [Localité 11] ayant donné lieu à sa décision de non-opposition du 25 octobre 2019 à la demande de la société [N] 55 déposée le 20 juin précédent visant à un changement de destination du lot n° 38 dont cette dernière est propriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] (pièce [N] 55 n° 6).

Toutefois, cette procédure administrative, soumise aux dispositions du code de l’urbanisme et dont le contentieux relève de la juridiction administrative, est insusceptible de constituer la condition de même instance que suppose le principe de ne pas se contredire au détriment d’autrui.

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui soulevée par la société Travel Flat [Localité 11] sera, en conséquence, écartée.

2 – Sur la demande principale en condamnation à une amende civile et à la remise des lieux en état d’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, prévoit que la présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L.631-7-1.Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article.

L’article L.651-2 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions des articles L.631-7 ou L.631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L.631-7 et L.631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé.Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat.

Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. À l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

L’affectation au 1er janvier 1970, au sens des dispositions précitées, s’entend de l’affectation effective à un usage d’habitation ou autre à cette date (en ce sens Cass., 3ème civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058).

La charge de la preuve de l’usage des lieux au 1er janvier 1970 repose sur la Ville de [Localité 11], demanderesse au principal. Elle produit à cet égard un constat d’agent assermenté du 24 juillet 2025 (sa pièce n° 1), auxquelles sont annexées deux cents pages d’annexes (sa pièce n° 2).

Parmi ces annexes, seul l’extrait du règlement de copropriété du 6 mai 1957 reproduit en pages 118 à 121 est antérieur au 1er janvier 1970, tandis que l’ensemble des pièces postérieures sont inopérantes (en ce sens Cass., 3ème civ., 28 mai 2020, n° 18-26.366).

Cet extrait du règlement de copropriété consiste dans le tableau de division de l’immeuble en cause, désignant les lots n° 3 et n° 4 ensuite réunis sous le n° 38 litigieux comme “un appartement comprenant (…)” et “un appartement comprenant (…)”.

Toutefois, cette seule mention est insuffisante à démontrer l’affectation effective à l’usage d’habitation du lot n° 38 de la copropriété en cause. En effet, la mention “appartement” au sein du descriptif de division, peut aussi bien donner donner lieu à une destination à usage commercial, par exemple pour des professions libérales, en fonction des dispositions spécifiques du règlement de copropriété lesquelles ne sont pas produites aux débats.

Dès lors, la Ville de [Localité 11] n’établit pas que le lot n° 38 litigieux disposait d’une destination d’habitation effective au 1er janvier 1970. En conséquence, sa demande tendant à la condamnation des sociétés [N] 55 et Travel Flat [Localité 11] sera rejetée.

3 – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1 – S’agissant des frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La Ville de [Localité 11], partie perdante à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Partie tenue aux dépens, la Ville de [Localité 11] sera condamnée à payer 3000 euros à chaque défenderesse au titre des frais non compris dans les dépens.

3.2 – S’agissant de l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit n’a pas à être écartée en l’espèce. PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement selon la procédure accélérée au fond contradictoire et en premier ressort,

Écarte la fin de non-recevoir soulevée par la société Travel Flat [Localité 11] tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ;

Déboute la Ville de [Localité 11] de ses demandes visant les sociétés [N] 55 et Travel Flat [Localité 11] et tendant au retour à l’habitation des locaux situés [Adresse 4], bâtiment A, escalier 1, étage 1, lot de copropriété n° 38 ;

Condamne la Ville de [Localité 11] aux dépens ;

Condamne la Ville de [Localité 11] à payer 3000 euros à la société [N] 55 et 3000 euros à la société Travel Flat [Localité 11] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 11] le 30 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Claire LE BRAS