TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/15364

N° Portalis 352J-W-B7H-C6S47

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

10 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Février 2026

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA PROPRIÉTÉ MODERNE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C0676,

et par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG & Associés, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant,

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [G]

exerçant sous l’enseigne [N] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e David GRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0758

Décision du 26 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/15364 – N° Portalis 352J-W-B7H-C6S47

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 1er Décembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 1988, la S.C.I La Propriété Moderne a donné à bail renouvelé à M. [A] [G] des locaux commerciaux composés d’une boutique au rez-de-chaussée ainsi que d’une cave au premier sous-sol, dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 1987 jusqu’au 31 décembre 1995, moyennant le versement annuel d’un loyer en principal de 11.250 francs, soit 1.715,05 euros.

Les lieux ont pour destination l’activité de « tous commerces, sauf ceux existant déjà dans l’immeuble ou pouvant nuire à l’esthétique de l’immeuble ou aux voisins par le bruit et les odeurs ».

M. [A] [G] ayant sollicité auprès de la S.C.I La Propriété Moderne, par acte d’huissier du 20 février 1996, le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 1996 jusqu’au 28 février 2005, ledit bail a été renouvelé dans les conditions susmentionnées.

Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2004, la S.C.I La Propriété Moderne a fait délivrer à M. [A] [G] un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime. Par acte extrajudiciaire du 14 janvier 2009, la bailleresse a exercé son droit de repentir, entraînant le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter de cette date et jusqu’au 13 janvier 2018.

Par jugement du 6 mai 2014, le tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer en renouvellement à la somme annuelle de 7.161,81 euros hors taxes hors charges à compter du 14 janvier 2009. Par arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 1] le 16 septembre 2016, ledit jugement a été confirmé en toutes ses dispositions.

Par lettre recommandée du 28 novembre 2017 avec accusé de réception du 3 décembre 2017, M. [A] [G] a sollicité auprès de la S.A.R.L [B], gestionnaire de biens, le renouvellement du bail à effet du 14 janvier 2018, moyennant un loyer plafonné.

Par acte d’huissier du 25 avril 2022, la S.C.I La Propriété Moderne a fait délivrer à M. [A] [G] un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er janvier 2023, moyennant un loyer fixé à la valeur locative, soit une somme annuelle de 18.000 euros hors taxes hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juillet 2022, M. [A] [G] a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé, sollicitant le plafonnement de ce dernier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 septembre 2022, la bailleresse a adressé au preneur un mémoire préalable en demande tendant à la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle déplafonnée de 18.000 euros hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.C.I La Propriété Moderne a fait assigner, par acte extrajudiciaire du 10 janvier 2023, le preneur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixer le loyer en renouvellement à la somme annuelle déplafonnée de 18.000 euros hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2023.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 16 février 2024, et par RPVA, la S.C.I La Propriété Moderne demandait au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

À titre principal :

— Écarter la fin de non-recevoir soulevée en défense par M. [A] [G],

— Dire et juger que le loyer du bail renouvelé de M. [A] [G] au 1er janvier 2023 doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail qui a excédé 12 années par tacite prolongation,

— Fixer à la somme de dix-huit mille euros (18.000 euros) par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er janvier 2023, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf la mise en conformité d’avec les dispositions impératives issues de la loi du 18 juin 2014, dite loi PINEL,

— Condamner M. [A] [G] aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré, résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances et ce, à compter du 1er janvier 2023, outre capitalisation desdits intérêts,

À titre subsidiaire, si la juridiction devait considérer ne pas disposer d’éléments suffisants pour fixer le loyer du bail renouvelé :

— Désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative applicable au 1er janvier 2023, en fonction des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— Donner acte à la bailleresse de son offre d’avancer les frais de cette mesure d’instruction, pour le compte de qui il appartiendra in fine,

À titre principal comme subsidiaire :

— Condamner M. [A] [G] à verser à la Société Civile Immobilière De La Propriété Moderne une indemnité de trois mille euros (3.000 euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens du procès,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et en tant que de besoin ordonner celle-ci.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I La Propriété Moderne faisait valoir :

— Sur l’irrégularité du renouvellement du bail le 14 janvier 2018 : que la S.A.R.L [B] n’était pas habilitée à recevoir la demande de renouvellement du bail faite par le preneur le 28 novembre 2017, la S.C.I La Propriété Moderne étant représentée, depuis son immatriculation en date du 26 août 2002, par son gérant M. [V] [H] ; que ladite demande a en outre été révoquée par l’accord parfait conclu le 4 juillet 2022 entre les parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 ; que par conséquent, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 13 janvier 2018 jusqu’au 25 avril 2022, date à laquelle le bailleur a fait adresser au preneur un congé avec offre de renouvellement, à effet au 1er janvier 2023,

— Sur la détermination du loyer en renouvellement : que la durée du bail ayant excédé douze années entières et consécutives, le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative ; qu’eu égard, premièrement, à la commercialité et accessibilité du quartier considéré, deuxièmement, à la surface pondérée et à l’effet « bonbonnière » des locaux litigieux, et troisièmement, à la souplesse des stipulations du bail conclu entre les parties justifiant ainsi une majoration de 12%, la valeur locative doit être fixée à la somme annuelle de 18.000 euros hors taxes hors charges.

Par mémoire en réplique n°2 du 3 mai 2024, M. [A] [G] demandait au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— Juger irrecevable l’action de la S.C.I De La Propriété Moderne,

En conséquence :

— Débouter la S.C.I De La Propriété Moderne de toutes ses demandes,

— Condamner la S.C.I De La Propriété Moderne à régler à M. [G] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [A] [G] faisait valoir :

— que le bail ne s’est pas poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er mars 2005 dès lors que l’exercice du droit de repentir implique le renouvellement du bail à partir de la date du repentir, soit le 14 janvier 2009,

— que, la S.A.R.L [B], mandataire de la S.C.I La Propriété Moderne, avait qualité pour recevoir, le 28 novembre 2017, la demande en renouvellement du bail du preneur et que par conséquent, la bailleresse ne peut considérer comme inexistant et privé d’effet un tel acte ; qu’en outre, les actes postérieurs au renouvellement du bail à la date du 14 janvier 2018 – tels que l’acceptation, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juillet 2022, du principe de renouvellement du bail par le preneur – sont nuls et de nuls effets dès lors qu’ils ont été réalisés après que le renouvellement du bail en date du 14 janvier 2018 a produit définitivement ses effets et qu’ils ne valent pas renonciation consciente et volontaire à la demande de renouvellement ; que par conséquent, l’action de la bailleresse – dépourvue d’intérêt à agir – est irrecevable.

Par jugement avant dire droit rendu le 5 septembre 2024 auquel il convient de se référer, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 19 novembre 2024 pour que les parties fassent toutes observations utiles sur l’éventuelle incompétence du juge des loyers commerciaux en l’espèce.

A la suite, par jugement rendu le 13 décembre 2024, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour trancher les contestations soulevées par les parties portant sur la date de renouvellement du nouveau bail et les effets du congé avec offre de renouvellement délivré le 25 avril 2022, et a renvoyé l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2025, la S.C.I. La Propriété Moderne demande au tribunal de :

“A titre principal,

— Dire et Juger que le renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er Janvier 2023 est parfait par l’effet de l’offre du bailleur du 25 Avril 2022 acceptée dans son principe par la demande du preneur du 4 Juillet 2022,

— Dire et Juger que le loyer du bail renouvelé de Monsieur [A] [G] au 1er Janvier 2023 doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail qui a excédé 12 années par tacite prolongation,

— Fixer à la somme de dix huit mille euros (18 000 €) par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er Janvier 2023, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf la mise en conformité d’avec les dispositions impératives issues de la loi du 18 Juin 2014, dite loi PINEL,

— Condamner Monsieur [A] [G] aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances et ce à compter du 1er Janvier 2023, outre capitalisation desdits intérêts,

A titre subsidiaire et avant dire droit,

— Désigner tel Expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative applicable au 1er Janvier 2023, en fonction des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— Donner acte à la bailleresse de son offre d’avancer les frais de cette mesure d’instruction, pour le compte de qui il appartiendra in fine,

A titre principal comme subsidiaire,

— Condamner Monsieur [A] [G] à verser à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA PROPRIETE MODERNE une indemnité de trois mille euros (3 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens du

procès,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2025, M. [A] [G] demande au tribunal de :

“Débouter la S.C.I LA PROPRIÉTÉ MODERNE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la S.C.I LA PROPRIÉTÉ MODERNE à payer à M. [G] la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la date de renouvellement du nouveau bail et la recevabilité de la demande de la SCI Propriété Moderne

En l’espèce, M. [G] fait valoir que le bail actuellement en cours ne viendrait pas à expiration avant le 13 janvier 2027, le bail s’étant renouvelé à compter du 14 janvier 2018 suite au courrier recommandé daté du 28 novembre 2017 adressé à la S.A.R.L Bella Vita [Localité 1] gestionnaire de biens de la SCI Propriété Moderne, valant demande de renouvellement et restée sans réponse.

M. [G] s’oppose ainsi aux effets du congé avec offre de renouvellement signifié par la bailleresse par acte extrajudiciaire du 25 avril 2022. Il soutient ne pas avoir renoncé au bénéfice de sa demande de renouvellement de 2017 de façon consciente, volontaire et en toute connaissance de cause ; il ajoute que la demande de renouvellement notifiée en 2017 a produit tous ses effets de façon irrévocable et qu’il n’est en tout état de cause pas possible de renoncer au bénéfice d’un acte postérieurement à la prescription biennale et donc bien après qu’il ait produit tous ses effets.

La bailleresse réplique que le courrier valant demande de renouvellement adressé en 2017 par le preneur a été purement et simplement rapporté par une demande de renouvellement postérieure du 4 juillet 2022, soit cinq ans plus tard, demande répondant à son offre de renouvellement du 25 avril 2022. Elle en conclut que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 13 janvier 2018.

L’article L145-10 du code de commerce énonce :

“A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.”

En l’espèce, il est établi, et non contesté au regard des dernières conclusions des parties, dont celles de la bailleresse qui ne formule plus d’observations sur ce point, que M.[G] a adressé une lettre recommandée du 28 novembre 2017 reçue le 3 décembre 2017 à la S.A.R.L Bella Vita [Localité 1], gestionnaire de biens de la bailleresse comme en atteste l’avis d’échéance versé aux débats, aux termes de laquelle il a sollicité le renouvellement du bail commercial le liant à la S.C.I. Propriété Moderne conformément aux dispositions de l’article L145-10 du code de commerce, pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 14 janvier 2018.

Ce courrier est resté sans réponse, de sorte que le bail a été renouvelé le 14 janvier 2018.

La bailleresse fait valoir que M. [O] aurait renoncé au bénéfice de ce renouvellement suite au congé avec offre de renouvellement qu’elle a signifié au preneur par acte extrajudiciaire du 25 avril 2022 moyennant un loyer annuel de 18 000 euros HT HC, suivi dela lettre adressée par M. [O] le 4 juillet 2022 formulant une demande de renouvellement au visa de l’article L 145-10 du code de commerce moyennant un loyer maximum plafonné.

Pour autant si la renonciation du locataire à se prévaloir du renouvellement du bail au 14 janvier 2018 est possible, encore faut-il qu’elle ne soit pas équivoque ; or aux termes du courrier recommandé du 4 juillet 2022 dont se prévaut la bailleresse, M. [G] y sollicite le renouvellement de son bail moyennant l’application d’un loyer plafonné ; il s’ensuit que M. [G] a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits et que la demande de renouvellement faite en 2022 ne manifeste pas de façon non équivoque sa volonté de renoncer au droit par lui acquis au bénéfice du renouvellement du bail au 14 janvier 2018, sans déplafonnement du loyer.

Dès lors le bail liant les parties a été renouvelé le 14 janvier 2018, pour une durée de 9 ans, soit avec un terme fixé au 13 janvier 2017, de sorte que la demande de bailleresse visant à voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme de 18 000 euros correspondant à la valeur locative sera rejetée, de même que sa demande d’expertise formée à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. Propriété Moderne qui succombe supportera la charge des dépens et sera condamnée au regard de l’équité à payer à M.[G], contraint de faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, la somme de 3000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Dit que le bail liant la S.C.I. Propriété Moderne à M. [A] [G] portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] a été renouvelé le 14 janvier 2018,

Rejette la demande de la S.C.I. Propriété Moderne visant à voir fixer le montant du bail renouvelé au 1er janvier 2023, ainsi que toutes les demandes subséquentes de la SCI Propriété Moderne,

Condamne la S.C.I. Propriété Moderne à payer à M. [A] [G] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I. Propriété Moderne aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME