TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître YILDIZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ITTAH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07851 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXK2

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 27 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [T], [D], [K],

demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître ITTAH, avocat au barreau du Val de Marne

DÉFENDERESSE

Société, [Adresse 2],

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par Maître YILDIZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C794

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 27 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07851 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXK2

EXPOSE DU LITIGE

La société Centre, [Localité 1] est spécialisée dans la location de logements en meublés.

Mme, [D], [K] et la société, [Adresse 2] ont conclu un bail le 2 juillet 2010, à effet du 1er septembre 2010, pour un logement de deux pièces, de 37 m2, situé :, [Adresse 4] à, [Localité 2] dans le, [Localité 3], pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, avec autorisation de sous-location pour des courtes durées.

Le bail conclu entre les parties est soumis aux dispositions du code civil ; il s’est renouvelé jusqu’au 23 avril 2023, date d’effet du congé délivré le 21 janvier 2023, par Mme, [D], [K]; l’exécution du contrat a duré 12 ans et 8 mois.

Vu l’assignation du 9 août 2025, délivrée à la demande de Mme, [T], [D], [K], à l’EURL Centre Paris par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de la voir condamnée à lui payer 22 751,80 € au titre des réparations locatives et 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EURL, [Adresse 2] conclut au rejet de l’intégralité des demandes de la propriétaire, du fait que les dégradations invoquées relèvent uniquement de l’usure normale du logement loué.

Subsidiairement, en utilisant la grille de vétusté de l’OPAC de, [Localité 1], elle sollicite une réduction des demandes indemnitaires à hauteur de 582,50 € pour le remplacement de la porte d’entrée, 1287 € au titre de la réfection des parquets, 1650 € pour le changement des meubles de la cuisine et 1683 € pour la chaudière.

Elle demande également 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISON

L’article 6 du code de procédure civile prévoit : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

L’article 9 du code de procédure civile précise : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Le locataire est tenu de respecter les obligations qui lui incombent en vertu de l’article 1728 du code civil, suivant lequel le preneur doit user de la chose louée de manière raisonnable et conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’indemnisation du bailleur pour les réparations et dégradations locatives n’est pas conditionnée à l’exécution effective de ces réparations. Le juge a le pouvoir d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence. La vétusté, qui est la dégradation d’un bien due à son usage, ne peut pas être imputée au locataire, qui paie un loyer pour jouir de son logement. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans le cadre d’une demande de réparation pour dégradations locatives, le bailleur doit établir l’existence des dégradations et leur caractère non imputable à la vétusté. La vétusté, qui est la dégradation d’un bien due à son usage, ne peut pas être imputée au locataire. Il ne peut être tenu responsable que des dégradations qui ne relèvent pas de l’usure normale. Il incombe ainsi à Mme, [D], [K] de prouver que les dégradations qu’elle invoque ne relèvent pas de l’usure normale, après 12 années et 8 mois d’occupation (départ le 23 avril 2023).

En l’espèce, dans l’état des lieux et l’inventaire du mobilier d’entrée, du 15 mars 2011, plus de 6 mois après l’entrée dans les lieux, l’ensemble des pièces du logement étaient décrites comme étant en « bon état » ; le parquet avait été refait à neuf et une nouvelle chaudière avait été installée. Lors de la sortie, 12 ans et 8 mois plus tard, le commissaire de justice relève un certain nombre de désordres. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 15 mars 2011 et l’état des lieux de sortie du 24 avril 2023, auxquels il y a lieu de de référer pour un exposé exhaustif sur les énoncés ci-dessus, tous deux ayant été établis de manière contradictoire, révèle les éléments suivants :

– dans l’entrée, le commissaire de justice constate : la porte simple en bois en partie vitrée, ancienne, est recouverte de peinture usagée, côté intérieur. Le vitrage est très poussiéreux, empêchant toute constatation précise. En partie haute je peux voir que ce dernier est fêlé. Côté intérieur, en partie basse, le panneau de la porte d’entrée est gonflé et déformé. A cet égard, Mme, [W] sollicite 4339,50 € TTC, correspondant au coût du remplacement de la porte ; pourtant, en dehors du vitrage fêlé en partie haute, elle ne fait la preuve d’aucun désordre, qui n’est pas la conséquence d’une simple vétusté, après plus de 12 ans d’usage. Elle n’indique pas le coût de remplacement du vitrage fêlé, seul susceptible d’ouvrir droit à indemnisation. Elle est déboutée de cette demande en paiement.

– pour le parquet, le sol est recouvert de parquet très usagé voire en mauvais état. Celui-ci est dépoli, terni, taché, et rayé à de nombreux endroits. Certaines lames sont cassées. Là encore, après plus de 12 ans d’usage, la propriétaire n’explique pas en quoi l’état du parquet ancien, même refait à neuf, désormais en mauvais état, dépoli, terni, taché, rayé à de nombreux endroits, avec certaines lames cassées, aurait pour origine des dégradations causées par les locataires, et n’est pas seulement, l’effet de l’usure normale.

Elle ne prouve pas que des dégradations sont à l’origine de l’état actuel du parquet en bois, qui s’abime avec le temps et un usage normal.

Elle est déboutée de sa demande en paiement de 2145 €.

– pour la cuisine, Mme, [W] sollicite 10 120 € TTC ; le commissaire de justice a constaté la présence d’un meuble bas avec deux portes très usagées, intégrant un évier et un égouttoir en inox, alimenté en eau par un robinet mitigeur surmonté d’une crédence en carrelage très usagé avec des manques. Les manques ne sont pas précisés, pas plus que leur valeur ; il est également constaté la présence de deux meubles hauts de rangement avec porte, très usagés. Il n’y a pas de remarques sur l’état de l’électroménager de la cuisine (four, plaque de cuisson, lave-linge).

Il n’en demeure pas moins que cette cuisine avait fait l’objet de réfection, le 27 mars 2017, avec changement des meubles haut et du meuble évier, à hauteur de 2750 €. Dès lors les dégradations ne peuvent être, en six ans, la conséquence d’une simple vétusté.

La réfection de la cuisine sera estimée à 2750 €, au regard de la dépense effectuée en 2017.

– pour la chaudière, le commissaire de justice a noté que les équipements n’ont pas été testés, que le chauffe-eau n’est pas fonctionnel, qu’il n’y a pas d’eau chaude et pas de chauffage dans l’appartement. La chaudière a été remplacée par la propriétaire à hauteur de 4675 € TTC. Elle avait dû payer une première réparation de 842,91 €, en 2012, pour mauvaise utilisation de la chaudière. En décembre 2014, celle-ci est de nouveau tombé en panne et a dû être réparée pour 904,68 € ; le bon d’intervention indiquait qu’il convenait de faire l’entretien complet de la chaudière et qu’elle était très grasse. Il n’y a pas de preuves d’entretien de la chaudière depuis 2014. Ainsi, celle-ci n’a pas été entretenue régulièrement par le preneur, contrairement à ses obligations contractuelles. Son dysfonctionnement n’est pas la conséquence de la vétusté ; le coût de son remplacement est estimé à 4675 €.

– pour les équipements disparus, la page 47 du constat du commissaire de justice, produit au dossier, permet d’établir quels meubles et vaisselles sont désormais manquants ; la perte est estimée à 1472 €.

De ces constatations, le total de dégradations locatives est de 8897 € (2750 € + 4675 € + 1472 €), à la charge du preneur. Il s’ensuit que la société Centre, [Localité 1] est condamnée à payer à Mme, [D], [K] la somme de 8897 € au titre des dégradations locatives.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société, [Adresse 2] à payer 8897 € à Mme, [W], au titre des dégradations locatives ;

Condamne la société Centre, [Localité 1] à payer 3500 € à Mme, [D], [K] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme, [D], [K] de ses autres demandes ;

Condamne la société, [Adresse 2] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président