TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02660 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCCD

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [N] [H], né le 03 Août 1971 à [Localité 12] ([Localité 10])de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Virgil WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Société en commandite par actions LA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 8]

représentée par son agence sis [Adresse 5]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat daté du 25 novembre 2014 portant sur un appartement situé au 2ème étage du [Adresse 1] à [Localité 7], la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a consenti à bail à Monsieur [N] [H]. Le montant initial du loyer a été fixé à la somme de 369,63 € provision sur charges incluse.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 25 novembre 2014.

Monsieur [N] [H] a adressé à son bailleur mais aussi a son mandataire, ACTILOG des courriers pour les informer d’un dysfonctionnement de la VMC et de différents problèmes électriques qu’il rencontre.

Le 28 septembre 2015, Monsieur [N] [H] a sollicité un électricien qui a établi en date du 2 octobre 2015 un courrier confirmant la présence de nombreux risques électriques.

Le 25 février 2022, les parties ont conclu un accord devant le conciliateur de justice dont il résulte que le bailleur s’est engagé à faire réaliser une expertise pour vérifier l’installation électrique et à procéder le cas échéant aux travaux y découlant.

Le service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 11] a constaté des désordres lors de leur passage le 7 février 2023 et a mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux.

Le 24 août 2023, un rapport d’expertise a été établi par la société ARCOTE.

Monsieur [N] [H] a sollicité son assurance protection juridique et un rapport d’expertise a été établi le 29 août 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 octobre 2024, Monsieur [N] [H] a assigné la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Autoriser Monsieur [N] [H] à suspendre le paiement de son loyer jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise aux normes de l’installation électrique de l’immeuble et de l’appartement de Monsieur [N] [H] ainsi que de la VMC,

— Condamner la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME à verser à Monsieur [N] [H] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME aux entiers frais et dépens de l’instance.

Il expose s’être plaint à plusieurs reprises des problèmes électriques et de VMC et que son bailleur malgré son engagement pris devant le conciliateur de justice n’a effectué aucun travaux de remise aux normes. Il produit des expertises et estime que ce dernier ne respecte pas son obligation de délivrance d’un logement décent.

Citée par acte remis à étude, la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes l’article 2-5 et 6 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2020, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement…

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Il échet de rappeler que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être tenue d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond. Il est constamment admis que le fait que le preneur accepte le logement en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, Monsieur [N] [H] soutient que le logement qu’il a loué ne répond pas aux critères de décence.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [N] [H] a emménagé dans l’appartement le 25 novembre 2014 et que concernant les éléments électriques l’état des lieux contradictoire qui a été réalisé par les parties mentionne « non vérifiable ».

Dès le 2 juillet 2015 Monsieur [N] [H] s’est plaint auprès du gestionnaire du logement des difficultés rencontrées au regard de l’intensité de la VMC d’une part et des dysfonctionnements de l’installation électrique d’autre part. Il a, par la suite, réitéré ses demandes et sollicité la réalisation des travaux.

Il ressort de l’annexe 5 du demandeur qu’un électricien est intervenu au domicile de Monsieur [N] [H] le 28 septembre 2015 et a constaté de nombreux risques électriques se rapportant à : « l’ensemble des serrages des terres est à reprendre, les câbles alimentant votre plaque de cuisson sont sous-dimensionnés, l’ensemble des circuits spécifiques obligatoire est inexistant, l’interrupteur différentiel de type ne protège pas les appareils qu’il doit protéger ».

Le 25 février 2022, un constat d’accord a été signé entre les parties en présence du conciliateur de justice selon lequel la SCA FONCIERE D’HABITAT et HUMANISME a délégué la gestion de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 11] à l’Association APPUIS et que ces dernières s’engagent à mandater un électricien expert et à procéder aux modifications nécessaires selon le rapport de l’expert qui sera réalisé au plus tard le 30 juillet 2022.

Selon le courrier du 14 avril 2023, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 11] a invité le bailleur à remédier aux désordres.

Le bailleur, par l’intermédiaire de son gestionnaire, a fait réaliser une expertise en sollicitant la société ARCOTEC. Il résulte du rapport rendu le 24 août 2023 que :

— La valeur de la résistance de la prise de terre n’est pas adaptée au courant différentiel résiduel du ou des dispositifs différentiels protégeant l’ensemble de l’installation électrique,

— L’installation comporte au moins un matériel électrique inadapté à l’usage : la plaque de cuisson et le four sont branchés sur une prise 16A avec une multiprise. Il faut brancher ces appareils sur les circuits dédiés 20A et 32A

— L’alimentation de l’immeuble en sous-sol est mal protégée

Le rapport mentionne également des améliorations possibles se rapportant à la VMC.

Il n’est pas contesté et cela est confirmé par le rapport d’expertise du 29 août 2024 (annexe 11 du demandeur) que les travaux relatifs aux désordres mis en compte dans le cadre du rapport du 24 août 2023 n’ont pas été réalisés par la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME.

Il ne peut être considéré dans ces conditions que les non-conformités dénoncées qui affectent l’installation électrique elle-même, qui n’est pas aux normes et est dangereuse, proviennent du fait du locataire, étant observé que l’état des lieux, purement descriptif, ne fait aucune référence à l’état de l’installation électrique.

Par conséquent, au vu des éléments décrits dans les expertises et l’absence de travaux réalisés par la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, le logement loué par Monsieur [N] [H] est indécent au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2-5 et 6 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2020.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au juge de statuer sur les travaux de mise aux normes à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Dès lors, il appartient à la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME de réaliser les travaux de mise en conformité et en sécurité de l’ensemble du réseau électrique de l’habitation, à l’exception de la VMC, selon les constatations du rapport d’expertise du 24 août 2023. En effet, concernant la VMC aucune anomalie n’a été mise en évidence dans le cadre dudit rapport.

Il convient de prévoir la suspension de paiement des loyers de Monsieur [N] [H] sans consignation, à compter de la signification du jugement et jusqu’à l’exécution de ceux-ci, soit la date de la facture des travaux exécutés de mise en conformité.

Sur les demandes accessoires

La SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Compte tenu des démarches qui ont été accomplies par Monsieur [N] [H], la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME sera condamnée à lui verser une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DIT que le logement loué [Adresse 2], [Adresse 3], est indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE la suspension du paiement des loyers par Monsieur [N] [H] à compter de la signification du jugement et jusqu’à la date de la facture des travaux exécutés de mise en conformité, sans consignation ;

CONDAMNE la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME aux dépens ;

CONDAMNE la SCA FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME à verser à Monsieur [N] [H] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,