TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/57474 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBHCH

N° : 7

Assignation du :

25 juin 2025

Rétablissement du

04 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

La S.A.S. CABINET ATRIUM GESTION

[Adresse 5]

[Localité 6]

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentés par Maître Catherine FRANCESCHI de L’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1525

DEFENDERESSE

La S.A.S. CABINET FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS – #A0727

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte délivrée le 25 juin 2025, le cabinet Atrium Gestion et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Atrium Gestion, sollicitent du juge des référés, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la remise de pièces.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 9 septembre 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois conduisant à sa radiation en raison du défaut de diligences des parties.

Après rétablissement au rôle, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

Le cabinet Atrium Gestion et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Atrium Gestion, par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, régularisées et soutenues à l’audience, sollicitent du juge des référés de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 6ème et son syndic, le cabinet Atrium Gestion, recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions, Constater l’expiration des délais posés par les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,Condamner la société Foncia Paris Rive Droite à remettre à la société Atrium Gestion, syndic de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à Paris 6ème, depuis l’assemblée générale du 7 mars 2025 :La situation de trésorerie,Les références des comptes bancaires du syndicat,Les coordonnées de la banque (comprenant le numéro ICS de la résidence),Le registre des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété avec les pièces annexes,Le règlement de copropriétéLa répartition des tantièmesLa liste à jours des copropriétairesL’état descriptif de division et éventuels modificatifsLa répartition des charges généralesLes plans de la copropriété (à l’exclusion de ceux du sous-sol),Le carnet d’entretien,Le registre de sécurité incendie (contrat d’entretien) :Les plans du rez-de-chaussée et sous-solLes extincteurs, les blocs-issueLe dossier : état financier :La totalité des fonds immédiatement disponibleLe solde des fonds disponible après apurement des comptesLa balance L’état des dettes et des créances de fin de gestion (dont la situation de trésorerie)Les documents afférents aux empruntsLes grands livres comptables,Les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire (sur 10 ans),Les journaux (sur 10 ans), Les états de rapprochement bancaire,Les relevés des dépenses (toutes les dépenses détaillées de la copropriété sur 10 ans)Le dossier factures :La liste des factures payées non réparties ou correspondant à des comptes de dépenses non approuvés en assemblée généraleLa liste des factures à payer avec un relevé précisOriginaux des factures comptabilisées et payées de l’exercice en cours et sur 10 ansOriginaux des factures non comptabilisées et non régléesEtat des comptes (provisions, avances etc.) conformément à l’article 7 de l’arrêté du 14 mars 2005,Etat des travaux : le détail des appels de fonds des travaux votés,Les documents comptables : Le détail de l’avance permanenteLes documents afférents au fond placés au profit du SDCLes carnets de chèques et souchesLes relevés bancairesAssortir la condamnation d’une astreinte d’un montant de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et pour chaque document manquant ;Se réserver la possibilité de liquider l’astreinte, et au besoin, en fixer une nouvelle ;Condamner la société Foncia [Localité 8] Rive Droite à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;Condamner la société Foncia [Localité 8] Rive Droite au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Franceschi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, le cabinet Atrium Gestion et le syndicat des copropriétaires exposent n’avoir toujours aucune pièce comptable en leur possession et avoir besoin de ces éléments pour administrer la copropriété, ce qui justifie la demande de dommages et intérêts.

En réplique, le conseil de la société Cabinet Foncia [Localité 8] Rive Droite fait valoir oralement que de nombreuses pièces ont déjà été communiquées, que les éléments sollicités et non communiqués ne sont pas en sa possession, qu’elle s’oppose à la demande d’astreinte jugée excessive et de dommages et intérêts, en l’absence d’éléments prouvant l’existence d’un préjudice distinct de celui de ne pas disposer des archives

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de communication des documents comptables, archives papiers et numériques de la copropriété

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats :

Le procès-verbal d’assemblée générale du 7 mars 2025 l’ayant désigné comme nouveau syndic, Les vaines mises en demeure par courrier recommandé d’avoir à communiquer les pièces demandées adressées à l’ancien syndic le 11 avril 2025 et le 9 mai 2025.

Par courrier officiel en date du 14 octobre 2025, la société Foncia [Localité 8] Rive Droite a transmis une partie des documents demandés à travers un lien de téléchargement valable trois jours comme le confirme les pièces versées aux débats, notamment :

Une capture d’écran d’un fichier compresséUn courrier officiel du 14 octobre 2025Un bordereau de pièces communiquées par le défendeur

En l’espèce, si le défendeur verse aux débats un bordereau des pièces transmises, comme légalement prévu, celui-ci n’est pas signé. En outre, il ressort des échanges produits et des débats à l’audience que le conseil du demandeur a maintenu sa demande de communication, soutenant ne pas être en possession des pièces sollicitées. Enfin, la production d’une capture d’écran d’un fichier compressé, sans accès à son contenu, ne permet pas de vérifier la communication effective des documents.

Il résulte de ces éléments que la société Foncia [Localité 8] Rive Droite a bien été informée du changement de syndic et ne s’est acquittée que partiellement de son obligation de communiquer les archives du syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, à défaut pour le défendeur de justifier, pièce par pièce, de la transmission effective des documents demandés ou des raisons de son impossibilité de les communiquer, ce qui est difficilement justifiable s’agissant notamment des pièces comptables et bancaires, il y a lieu de faire droit à la demande de communication dans les termes du dispositif ci-après.

La société Foncia [Localité 8] Rive Droite ayant opposé une certaine résistance à son obligation pourtant légalement prévue de communication des éléments de gestion appartenant au syndicat des copropriétaires, il y a donc lieu de prononcer une astreinte.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En, l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet Atrium Gestion, sollicite la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du manquement par la société Foncia [Localité 8] Rive Droite à son obligation légale découlant de l’application des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qualifiée de résistance abusive.

Au cas présent, il est établi que la société Foncia [Localité 8] Rive Droite s’est vue rappelée son obligation légale de communiquer les archives de la copropriété et a communiqué un certain nombre d’éléments comme le confirme plusieurs pièces versées aux débats.

Dans ces conditions, l’existence d’une résistance abusive caractérisée ne peut être retenue, faute de démonstration d’un comportement dilatoire ou délibérément obstructif.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’octroyer au demandeur une provision sur dommages et intérêts en raison du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

La présente procédure étant nécessaire pour permettre la communication complète des éléments dus au nouveau syndic en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société Foncia [Localité 8] Rive Droite est condamnée aux dépens et à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Foncia [Localité 8] Rive Droite à remettre à la société Atrium Gestion, syndic de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision l’ensemble des documents en ce compris :

La situation de trésorerie,Les références des comptes bancaires du syndicat,Les coordonnées de la banque (comprenant le numéro ICS de la résidence),Le registre des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété avec les pièces annexes,Le règlement de copropriétéLa répartition des tantièmesLa liste à jours des copropriétairesL’état descriptif de division et éventuels modificatifsLa répartition des charges généralesLes plans de la copropriété (à l’exclusion de ceux du sous-sol),Le carnet d’entretien,Le registre de sécurité incendie (contrat d’entretien) :Les plans du rez-de-chaussée et sous-solLes extincteurs, les blocs-issueLe dossier : état financier :La totalité des fonds immédiatement disponibleLe solde des fonds disponible après apurement des comptesLa balance L’état des dettes et des créances de fin de gestion (dont la situation de trésorerie)Les documents afférents aux empruntsLes grands livres comptables,Les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire (sur 10 ans),Les journaux (sur 10 ans), Les états de rapprochement bancaire,Les relevés des dépenses (toutes les dépenses détaillées de la copropriété sur 10 ans)Le dossier factures :La liste des factures payées non réparties ou correspondant à des comptes de dépenses non approuvés en assemblée généraleLa liste des factures à payer avec un relevé précisOriginaux des factures comptabilisées et payées de l’exercice en cours et sur 10 ansOriginaux des factures non comptabilisées et non régléesEtat des comptes (provisions, avances etc.) conformément à l’article 7 de l’arrêté du 14 mars 2005,Etat des travaux : le détail des appels de fonds des travaux votés,Les documents comptables : Le détail de l’avance permanenteLes documents afférents au fond placés au profit du SDCLes carnets de chèques et souchesA défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti,

Prononçons une astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de quatre mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts ;

Condamnons la société Foncia [Localité 8] Rive Droite à payer à la société Atrium Gestion et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Foncia [Localité 8] Rive Droite aux entiers dépens avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 8] le 27 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN