TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Henri GALIMIDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sandra HERRY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07053 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQNV

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 17 mars 2026

DEMANDEURS

Madame [H] [R]

et

Monsieur [B] [D], demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par Maître Henri GALIMIDI de la SELARL HM GALIMIDI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0123

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mars 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffier

Décision du 17 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07053 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQNV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2011, à effet au 1er février 2011, la société civile immobilière [Adresse 1] a donné à bail à [H] [R] et [B] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].

[H] [R] et [B] [D] ont déclaré subir des désordres dans les lieux loués: humidité, moisissures, peintures au plomb, systèmes de ventilation et de chauffage insuffisants.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 31 janvier 2024, [H] [R] a mis en demeure le bailleur de remettre en état le logement.

La commission de conciliation a rendu un avis le 7 octobre 2024. Le service de salubrité a rendu un rapport en date du 18 octobre 2024 et par courrier du 22 novembre 2024, a mis le bailleur en demeure de remédier à la situation dans un délai de 3 mois et après réalisation d’un diagnostic, a établi la présence de plomb dans les peintures du logement révélant un risque de saturnisme.

Par courrier du 6 décembre 2024, l’architecte de sécurité de la ville de [Localité 1] a informé le bailleur de l’ouverture de la phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire relativement aux façades.

Suivant arrêté préfectoral du 29 janvier 2025, le bailleur a été mis en demeure de réaliser des travaux de suppression des risques d’intoxication au plomb.

Par exploit en date des 30 juillet et 19 août 2025, enrôlés sous les numéros RG 25-7053 et 25 -7844, jointes sous le numéro 25-7053, [H] [R] et [B] [D] ont fait assigner la société civile immobilière [Adresse 1] devant le juge des contentieux de la protection.

A l’audience du 20 janvier 2026, [H] [R] et [B] [D] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— condamne la société civile immobilière [Adresse 1] à lui payer les sommes suivantes :

60.000 euros, au titre des dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance, 5.000 euros au titre du préjudice moral et financier,- condamne la société civile immobilière [Adresse 1] à effectuer les travaux de remise en état des murs et plafonds endommagés dans la pièce attenante à la chambre parentale,

— déclare indue la somme de 1.135,18 euros réclamée au titre de la régularisation des charges 2024,

— déboute la société civile immobilière [Adresse 1] de ses demandes,

— condamne la société civile immobilière [Adresse 1] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [H] [R] et [B] [D] exposent avoir subi un trouble de jouissance important dans le logement qu’ils occupent, les travaux réalisés pour résoudre les désordres d’humidité et de rétablissement du clos étant récents et encore en cours. Ils soulignent avoir mis en demeure la bailleresse de procéder aux travaux nécessaires, en vain jusqu’en avril 2025 et leur grande disponibilité pour permettre la réalisation des travaux. Ils indiquent également avoir subi un préjudice moral. [H] [R] et [B] [D] mentionnent que la régularisation de charges 2024, dont certains postes sont irrécupérables auprès des locataires, est partiellement indue.

La société civile immobilière [Adresse 1] a sollicité, à titre principal, le rejet des demandes de [H] [R] et [B] [D], à titre subsidiaire, la réduction des sommes auxquelles elle pourrait être condamnée et en toutes hypothèses, la condamnation au paiement de la somme de 1.869,73 euros au titre des charges, aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose avoir été diligente pour la réalisation des travaux, alors que les locataires ont entravé leur réalisation. Elle mentionne avoir régularisé les charges 2024 et procédé à un remboursement figurant sur l’avis d’échéance de juin 2025.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de dommages intérêts

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […];

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle […];

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

[…]”

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

[H] [R] et [B] [D] ont énoncé subir des désordres liés à une humidité excessive dans le logement, des moisissures nocives, une insuffisance de clos et d’aération et des peintures au plomb.

Ils produisent aux débats des courriels adressés au gestionnaire locatif dès 2022, puis en 2023 et par courrier recommandé du 31 janvier 2024.

Ils produisent également aux débats l’avis de la commission de conciliation du 7 octobre 2024, le représentant du bailleur s’étant engagé à faire réaliser un diagnostic et lister les préconisations de travaux sous quinzaine. Ils justifient du constat fait par le service technique de l’habitat en novembre 2024, relatif aux infiltrations, à l’humidité affectant les lieux, à la vétusté d’une fenêtre, à la nécessité de remédier au risque affectant la solidité de l’immeuble et à la présence de plomb dans les peintures du logement. Ils produisent un procès-verbal de constat en date du 17 juin 2025 établissant les désordres mentionnés par les parties.

La société civile immobilière [Adresse 1] produit aux débats des devis et justifie avoir réalisé des travaux de reprise de fissures en 2017, des devis acceptés en mars 2025 et la facture correspondante en juillet 2025.

Il résulte de ces pièces que les consorts [R] [D] établissent les désordres ayant affecté les lieux, infiltrations, humidité, insuffisance du clos et d’aération et présence de plomb dans les peintures de l’appartement, désordres importants affectant les lieux, constitutive d’un manquement à l’obligation de délivrance et justifiant l’indemnisation du trouble de jouissance consécutif à un préjudice de cette ampleur.

La société civile immobilière [Adresse 1], qui ne justifie pas avoir remédié aux désordres, sera condamnée à leur payer la somme de 43.200 euros au titre des dommages intérêts pour préjudice de jouissance, correspondant à la moitié du loyer pendant 36 mois.

Les consorts [R] [D] justifient également d’un préjudice moral lié aux démarches accomplies pour faire valoir leurs droits, et à l’anxiété générée par la situation. La société civile immoiblière [Adresse 1] sera condamnée à leur payer la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral.

Sur la demande de travaux

Les consorts [R] [D] sollicitent la condamnation de la société civile immobilière [Adresse 1] à réaliser les travaux de remise en état de la pièce attenante à la chambre parentale.

Le procès-verbal de constat du 17 juin 2025 indique que la pièce attenante à la chambre parentale, qualifiée de bureau, présente de nombreuses lézardes en imposte des fenêtres et sur le plafond, des traces noirâtres et d’humidité sur les murs, des traces d’écaillement de peinture en partie basse de la fenêtre. La société civile immobilière [Adresse 1] produit plusieurs factures relatives aux travaux effectués. Toutefois, ni la facture de la société VANKEMMEL du 16 janvier 2026, ni les autres pièces relatives aux travaux effectués dans les lieux loués aux demandeurs, ne comportent de mention relative aux peintures de la pièce attenante à la chambre parentale.

En conséquence, la société civile immobilière [Adresse 1], sera condamnée à effectuer les travaux de remise en état des murs et plafonds endommagés dans la pièce attenante à la chambre parentale, tels que demandés par [H] [R] et [B] [D].

Sur la demande au titre des régularisations de charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1o Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée;

2o Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.

3oDe la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État.Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.»

Les demandeurs contestent la régularisation des charges opérée par la bailleresse au titre de l’année 2024.

La société civile immobilière [Adresse 1] met à la charge des locataires le coût de remplacement de pièces pour l’ascenseur et d’un vase d’expansion pour la chaudière. Le remplacement de ces pièces ne relèvent pas des charges réupérables sur les locataires, s’agissant de pièces atteintes de vétusté et non pas soumises à l’entretien courant des locataires.

Les autres sommes mises à la charge des locataires n’étant pas justifiées par les pièces correspondantes, elles seront laissées à la charge de la société bailleresse.

Ainsi, les consorts [R] [D] sont fondés à voir fixée la régularisation des charges à la somme de 3.726,16 euros au titre de l’année 2024, à voir déduire la somme de 1.135,18 euros de charges non justifiées, ainsi que les provisions versées à hauteur de 2.100 euros, laissant à leur charge la somme de 490,98 euros, qu’ils justifient avoir réglée.

La société civile immobilière [Adresse 1] sera donc déboutée de sa demande de condamnation des consorts [R] [D] à lui payer toute somme au titre de la régularisation des charges pour l’année 2024.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

La société civile immobilière [Adresse 1], partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance.

La société civile immobilière [Adresse 1] sera condamnée à payer à [H] [R] et [B] [D] la somme totale de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande respective sur ce fondement.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

— Condamne la société civile immobilière [Adresse 1] à payer à [H] [R] et [B] [D] les sommes suivantes :

—  43.200 euros au titre des dommages intérêts pour préjudice de jouissance,

—  1.000 euros au titre du préjudice moral,

— Condamne la société civile immobilière [Adresse 1] à effectuer les travaux de remise en état des murs et plafonds endommagés dans la pièce attenante à la chambre parentale, tels que demandés par [H] [R] et [B] [D],

— Déboute la société civile immobilière [Adresse 1] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande au titre des régularisations de charges de l’année 2024;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamne la société civile immobilière [Adresse 1] aux dépens ;

— Condamne la société civile immobilière [Adresse 1] à payer à [H] [R] et [B] [D] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Déboute la société civile immobilière [Adresse 1] de ses demandes sur le fondement des dispositions des articles 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE