TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00349 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XFY

MINUTE N°2026/ 58

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Janvier 2026

[A] [H]

c/

[O] [F],

[D] [E] épouse [F], [U] [F] épouse [S],

Copie délivrée à

Maître [Localité 13]

expertises (2)

Maître [Z] [X]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [H]

né le 24 Octobre 1958 à [Localité 15] (ESPAGNE)

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Maître Christelle MARINI de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [F],

né le 19 Mai 1943 à [Localité 11]

[Adresse 14]

[Localité 4]

ès qualité d’usufruitier indivis

Madame [D] [E] épouse [F]

née le 05 Juillet 1943 à [Localité 11]

[Adresse 14]

[Localité 4]

ès qualité d’usufruitière représentée par M. [O] [F] suivant jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BEZIERS en date du 13/12/2021

Madame [U] [F] épouse [S]

née le 26 Mars 1969 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

prise en sa qualité de nue-propriétaire

Représentés par Maître CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [J], auditrice de justice

Lors du prononcé :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

Exposé du litige

Exposé des faits et de la procédure

Monsieur [O] [F] et Madame [D] [F] sont usufruitiers d’un bien situé [Adresse 2] à [Localité 11]. Madame [U] [S] est nu-propriétaire de ce bien.

Par contrat en date du 29 juillet 2020, monsieur [O] [F] a donné à bail à monsieur [A] [H] ce bien à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 320 euros ainsi qu’une provision sur charges de 40 euros.

Des loyers et provisions sur charge étant demeurés impayés, Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S], selon acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, ont fait signifier à Monsieur [A] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d’un montant de 2520 euros.

Monsieur [A] [H] a saisi son assureur de protection juridique, PACIFICA, le 7 février 2025 pour faire état de désordres affectant son logement. Son assureur a ainsi adressé à Monsieur [O] [F] un courrier sollicitant la réalisation de travaux concernant le dysfonctionnement du chauffage, des problèmes d’humidité et d’étanchéité dans le logement.

Un rapport d’expertise amiable daté du 20 mai 2025 a été transmis à PACIFICA dans le cadre de l’assurance protection juridique de Monsieur [A] [H].

L’expert relève que l’appartement présente une isolation thermique manifestement insuffisante, mettant en cause à ce titre les défauts de la porte d’entrée, la vétusté et le manque d’étanchéité des fenêtres de toit et l’absence de VMC. Il constate des infiltrations d’eau à plusieurs endroits du logement, des traces d’humidité et de moisissures visibles. Il indique enfin que l’interphone de l’immeuble est hors service. Il précise que ces désordres relèvent de la vétusté avancée du logement, du défaut d’entretien des équipements collectifs, de l’absence de travaux de rénovation sur les menuiseries extérieures et la toiture ainsi que l’absence de ventilation et ajoute qu’ils sont de la responsabilité du bailleur car ils concernent la décence, l’étanchéité, la sécurité et la salubrité du logement, ainsi que la conformité des équipements essentiels. Il ajoute que le locataire ne dispose pas d’un logement répondant aux critères minimaux de confort et de sécurité.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] ont fait assigner Monsieur [A] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [H] et de tous occupants de son chef et au besoin avec l’intervention de la force publique, Condamner Monsieur [A] [H] à leur payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des lieux, Condamner Monsieur [A] [H] à leur payer à titre provisionnel la somme de 3960 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges dus au 30 juin 2025, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation échues au jour du délibéré, Condamner Monsieur [A] [H] à leur payer 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [A] [H] a quant à lui fait assigner Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S], par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin de voir :

Condamner Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] à procéder aux réparations préconisées par l’expert dans le rapport susvisé sous astreinte de 150 euros par jour de retard, Autoriser Monsieur [A] [H] à suspendre le règlement des loyers à compter du 24 février, date de la mise en demeure effectuée par PACIFICA et jusqu’à réalisation complète des travaux, Condamner Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] à lui payer à titre provisionnel 2000 euros au titre du préjudice de jouissance, Ordonner la compensation des dettes entre les parties, Condamner Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 2 décembre 2025, Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S], représentés par leur conseil, soutiennent les dernières conclusions déposées, au terme desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

Ordonner la jonction des deux affaires,Débouter Monsieur [A] [H] de l’intégralité de ses demandes,Constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 20 avril 2025 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [H], et tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’intervention de la force publique ; Condamner à titre de provision monsieur [A] [H] à leur payer la somme de 3960 euros au titre des arriérés de la dette locative et des charges au 30 juin 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des lieux ;Condamner monsieur [A] [H] aux dépens ;Condamner monsieur [A] [H] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de voir constater la résiliation du contrat de bail, Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] font valoir, sur le fondement de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que sont apparues des incidents de paiement du loyer et des charges locatives.

S’agissant des demandes de Monsieur [A] [H], concernant l’expertise, ils formulent protestations et réserves de fait et de droit et sollicitent qu’elle soit ordonnée aux frais de Monsieur [A] [H].

Sur les autres demandes, ils se fondent notamment sur l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sur le décret n°87-712 du 26 août 1987 et des articles 1728 et 1732 du code civil pour soutenir, au regard de l’état des lieux d’entrée, que Monsieur [A] [H] est responsable des dégradations du logement en raison du défaut d’entretien et de l’usage anormal qu’il fait du logement (en particulier l’absence de chauffage).

A l’audience du 2 décembre 2025, Monsieur [A] [H], représenté par son conseil, soutient les conclusions déposées au terme desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

Ordonner une mesure d’expertise concernant les désordres affectant le logement en cause ; Ordonner la suspension du règlement des loyers jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ou de la réalisation des travaux de mise aux normes par le bailleur ; Enjoindre au bailleur de procéder aux réparations préconisées dans le rapport d’expertise amiable du 20 mai 2025, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; Autoriser monsieur [A] [H] à suspendre le règlement des loyers à compter du 24 février 2025 date de la mise en demeure réalisée par PACIFICA et jusqu’à réalisation complète des travaux ; Condamner les consorts [F] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance ; Ordonner la compensation des dettes entre Monsieur [A] [H] et les consorts [F] ; Débouter les consorts [F] de l’intégralité de leurs demandes ;Condamner les consorts [F] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; à titre subsidiaire :

Accorder des délais de paiement à Monsieur [A] [H] au titre de la dette locative et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Se fondant sur l’article 1719 du code civil, les articles 25-3 et 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, il soutient que les bailleurs ne lui fournissent pas un logement décent. Il produit pour en justifier le rapport d’expertise amiable.

S’agissant de la demande d’expulsion formée par Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S], il considère qu’elle se heurte à une contestation sérieuse du fait de l’exception d’inexécution soulevée.

Enfin, il argue de ses revenus et charges pour solliciter, à titre subsidiaire, l’octroi de délais pour le paiement de la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

MOTIFS

Sur la jonction des procédures

L’assignation à l’encontre de Monsieur [A] [H] a été enregistrée sous le numéro RG 25-358.

L’assignation à l’encontre de Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] a été enregistrée sous le numéro RG 25-349.

Les liens entre ces deux dossiers sont évidents. En effet, il s’agit de demandes réciproques portant sur l’exécution du même contrat de bail.

Dès lors, la jonction entre les deux dossiers sera ordonnée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé des demandes de Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S]

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, Monsieur [A] [H] oppose des contestations dont il convient d’évaluer le caractère sérieux.

Il fait ainsi état de désordres affectant le caractère décent du logement et fourni à ce titre notamment le rapport d’expertise amiable.

Il soutient ainsi que les bailleurs ne remplissent pas leur obligation de lui fournir un logement décent et soulève ainsi l’exception d’inexécution.

Il apparaît ainsi qu’afin de répondre à la demande de constat de résiliation du bail, il est nécessaire de se prononcer sur l’étendue des obligations des bailleurs et sur leur respect, ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur la recevabilité de la saisine en référé des demandes de Monsieur [A] [H] d’obligation de faire, de suspension du paiement des loyers et d’indemnisation provisionnelle

Sur le fondement des mêmes textes que ceux cités dans le paragraphe précédent, il convient d’examiner s’il existe des contestations sérieuses et un trouble manifestement illicite.

Monsieur [H] considère que les bailleurs lui fournissent un logement indécent, ce qui constituerait le trouble manifestement illicite nécessaire pour établir la compétence du juge des référés concernant les demandes d’obligation de réaliser des travaux, d’indemnisation provisionnelle et de suspension du paiement des loyers.

S’il fournit à ce titre un rapport d’expertise amiable, celui-ci est contesté par les consorts [F].

Dès lors, afin d’établir la réalité de ce trouble, il est nécessaire d’étudier l’étendu de l’obligation des bailleurs, d’examiner dans le détail les désordres justifiés et de déterminer les responsabilités quant à ces désordres.

Ces analyses ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article suivant précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Cet article n’impose pas de caractériser le motif légitime au regard du ou des différents fondements juridiques de l’action que la partie demanderesse est susceptible d’engager au fond et il n’appartient pas au juge des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement envisager. Une action manifestement vouée à l’échec ne saurait toutefois constituer un motif légitime.

En l’espèce, Monsieur [A] [H] sollicite d’ores et déjà l’indemnisation de son trouble de jouissance, que les bailleurs soient condamnés à réaliser les travaux et la suspension du paiement des loyers, tandis que les consorts [F] sollicitent sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyer et son expulsion. Le litige dans le cadre duquel l’expertise peut être nécessaire est donc déjà existant.

S’agissant du motif légitime, Monsieur [A] [H] produit un rapport d’expertise amiable relevant des désordres affectant le logement et notamment des problèmes d’isolation et d’infiltration. Ces éléments peuvent en effet entraîner un préjudice de jouissance aux locataires et peuvent amener à considérer que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de fournir un logement décent.

Les conclusions de cette expertise amiable sont contestées par Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S].

Monsieur [A] [H] justifie dès lors d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise, nécessaire pour éclairer les juges compte tenu des constatations et recherches techniques à effectuer.

La mesure sera donc ordonnée, dans les conditions et selon la mission prévue au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la mesure d’instruction ordonnée, les parties conserveront la charge de leurs dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation sur ce fondement s’agissant du prononcé d’une mesure d’instruction.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des affaires portant les numéros de répertoire général 25/349 et 25/358 sous le numéro unique 25/349 ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] à l’encontre de Monsieur [A] [H] ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de Monsieur [A] [H] à l’encontre de Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] aux fins d’obligation de réaliser les travaux, de suspension du paiement des loyers et d’indemnisation provisionnelle ;

ORDONNONS une expertise confiée à Monsieur [M] [I], [Adresse 9], avec la mission suivante :

entendre les parties, se faire remettre tous documents utiles et les lister,se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 12] les désordres affectant le logement, en rechercher l’origine, préciser leur nature, leur date d’apparition et leur importance, le coût et la durée des travaux de remise en état,dire si les désordres constatés compromettent l’habitabilité, la salubrité, la décence et la sécurité du logement,évaluer les préjudices de tous ordres subis par Monsieur [A] [H], notamment le préjudice de jouissance,fournir en définitive, dans la limite de sa mission, tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond d’établir les responsabilités encourues et les préjudices subis,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DISONS que l’expert pourra, en cas de besoin, avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise,

FIXONS à mille euros (1000 €) le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée au greffe du Tribunal judiciaire de BEZIERS par Monsieur [A] [H] dans le délai d’un mois à compter de la présente décision,

RAPPELONS que, faute de consignation dans ce délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile,

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, adresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de BEZIERS, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans les trois mois de sa saisine et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] d’une part et Monsieur [A] [H] d’autre part, à conserver chacun la charge de leurs dépens,

DÉBOUTONS Monsieur [O] [F], Madame [D] [E] épouse [F] et Madame [U] [F] épouse [S] d’une part et Monsieur [A] [H] d’autre part, de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection