COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 31 Mars 2026

Minute n°

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [V] [U]

DU 31 Mars 2026

N° RG 25/03931 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVN3

— Exécutoire le :

à Mme [N] [T]

— copie certifiée conforme le:

à Monsieur [F] [V] [U]

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [N] [T], Chargée d’affaire du contentieux

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [V] [U]

[Adresse 2],

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 13 août 2018, donné à bail d’habitation à Monsieur [F] [I], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel indexé de 481,36 euros et une provision mensuelle sur charges de 79,67 euros, soit un total mensuel de 561.03 euros, actualisé à 642,70 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [F] [I] par acte du commissaire de justice en date du 11 avril 2025 pour un arriéré locatif de 2285,78 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2025, le coût de la prestation de recouvrement A444-31 pour 27,17 euros et le coût de l’acte pour 191,60 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 4 août 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 5 août 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [I], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 9 février 2026 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater que le commandement en date du 11 avril 2025 est demeuré infructueux,

— Constater la résiliation de plein droit du bail en date du 13 août 2018 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [I] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Le condamner à payer à titre provisionnel la somme de 3681,60 euros,

— Le condamner à lui payer à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charge qu’il aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— Le condamner à la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

Vu les articles 446-1,455 et 768 du code de procédure civile,

À l’audience du 9 février 2026, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté par son mandataire Madame [T] [N], ayant pouvoir visé, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il actualise selon un décompte arrêté au mois de janvier 2026 à la somme de 3115,86 euros à laquelle il fixe sa demande de condamnation provisionnelle. Il précise qu’un paiement de 620,00 euros a été effectué le 26 janvier 2026 et que les loyers de novembre et décembre 2025 ont été intégralement réglés et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [I], présent à l’audience, demande expressément l’octroi de délais de paiement et indique percevoir un revenu mensuel de 2003,00 euros. Il explique avoir rencontré des difficultés personnelles au cours de l’année 2025 ayant été confronté au décès de sa mère et ayant dû subvenir aux besoins de son frère victime d’un AVC. Il ajoute avoir effectué des paiements pour apurer sa dette dès la réception de l’acte du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CCAPEX le 7 avril 2025 les arriérés locatifs visés dans le commandement de payer en date du 11 avril 2025 soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 5 août 2025 l’assignation en expulsion locative du 4 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 février 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [F] [I] par acte du commissaire de justice en date du 11 avril 2025 pour un arriéré locatif de 2285,78 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2025, le coût de la prestation de recouvrement A444-31 pour 27,17 euros et le coût de l’acte pour 191,60 euros.

Il est constant que le bail en date du 13 août 2018, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 23 mai 2025, d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de le condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé et éventuellement d’un surloyer assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 642,70 euros à compter du 24 mai 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel actualisée de 3115,86 euros le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé à la baisse et arrêté au mois de janvier 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais suivants comptabilisés au débit du compte du locataire pour :

—  62,10 euros mensuel pour la période de juin 2024 à décembre 2024 inclus, soit 372,60 euros,

—  64,12 euros mensuel pour la période de janvier 2025 à décembre 2025 inclus, soit 769,44 euros,

—  64,76 pour le mois de janvier 2026,

Soit la somme totale de 1206,80 euros, relative aux frais de parking sérieusement contestables en l’absence de production de baux des locaux accessoires (garage-parking),

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 1909,06 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 1909,06 euros, il convient de condamner Monsieur [F] [I] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, surloyers éventuels charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le défendeur sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels le bailleur s’oppose.

Au regard du montant de ses revenus mensuels, le locataire est en capacité d’honorer son loyer et ses charges courantes et d’affecter une partie de ceux-ci à l’apurement de son arriéré locatif. Il est noté, qu’il a fait preuve de bonne foi en justifiant notamment la reprise des paiements de ses loyers de façon régulière et en ayant apuré une partie de son arriéré locatif.

Il lui sera donc accordé d’office des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [F] [I], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer du 11 avril 2025 et celui de l’assignation et sera condamné à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

Constatons la résiliation du bail d’habitation en date du 13 août 2018 à effet au 23 mai 2025,

Ordonnons, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [F] [I] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 4] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Monsieur [F] [I] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 642,70 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé et éventuellement d’un surloyer assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 24 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Monsieur [F] [I] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 1909,06 euros à titre de provision sur les loyers,surloyers éventuels charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Accordons à Monsieur [F] [I] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 1909,06 euros selon 14 mensualités de 136,00 euros chacune, la dernière la 14ème étant augmentée du solde de celle-ci (5,06 euros), soit 141,06 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

Suspendons la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,

Disons que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,

Condamnons Monsieur [F] [I] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [F] [I] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 11 avril 2025 et celui de l’assignation,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,